<div><figure><img src="https://img.segye.com/content/image/2025/03/14/20250314511539.jpg" /></figure>지난달 강남 지역 일부(잠실·삼성·대치·청담동)가 토지거래허가구역 지정에서 해제된 가운데 신한투자증권 양지영 주거용부동산 팀장을 만나 부동산 시장 전망에 대해 물어봤습니다.<div style="position:relative;width:100%; height:0; padding-bottom: 56.25%;"><iframe allowfullscreen="" src="https://www.youtube.com/embed/Ow8mtVr1GRI" frameborder="0" style="width:100%; height:100%;top:0; left:0; position:absolute"></iframe></div>[ⓒ 세계일보 & Segye.com, 무단전재 및 재배포 금지]</div>

<div>[비즈한국] 2025년 현재, 대한민국 부동산 시장은 격변과 혼돈의 중심에 서 있다. 서울 및 수도권 일부 지역을 중심으로 거래량이 급증하고 가격 상승 현상이 나타나고 있지만, 한편에서는 미분양 증가와 양극화 현상이 심화되는 등 지역별로 상반된 모습을 보이고 있다. 이에 따라 정부의 규제 가능성이 높아지고 있으며, 투자자들의 혼란과 불안도 커지는 상황이다.<figure><img src="https://www.bizhankook.com/upload/bk/article/202503/thumb/29245-71576-sample.jpg" /></figure>#부동산 시장의 현재 모습과 양극화 현상현재 부동산 시장은 명확한 양극화를 보이고 있다. 서울의 강남, 서초, 송파와 같은 상급지에서는 매물이 빠르게 소진되면서 가격 상승 압력이 높아지고 있다. 특히 강남 3구 주요 단지들은 매물이 소진될 때마다 호가가 1억~2억 원씩 뛰는 현상이 나타나고 있으며, 이러한 현상은 잠실과 여의도, 목동 등 주변 지역으로 확산되고 있다.반면, 경기도 외곽이나 지방 중소도시는 미분양 문제가 심각하게 나타나고 있다. 공급과잉과 함께 투자심리가 위축된 지역들은 하락세에서 벗어나지 못하고 있다. 이처럼 부동산 시장은 극단적인 양극화 현상으로 인해 투자자들이 어디에, 어떻게 투자해야 할지 결정하기가 매우 어려운 상황이다.#거래량 급증과 대출 규제 가능성최근 서울의 아파트 거래량은 급증하고 있다. 2025년 2월 서울 아파트 거래량은 약 5600건, 3월은 약 8500건으로 예상된다. 이는 저금리 기조가 지속되면서 유동성이 시장으로 몰리고, 일부 지역에서의 매물 부족과 토지거래허가 해제 조치가 맞물리면서 나타난 현상이다.특히 토지거래허가 해제가 이뤄진 잠실 등 지역에서는 가격 급등 현상이 나타나고 있으며, 이로 인해 정부의 규제 가능성 또한 급격히 높아지고 있다. 정부의 입장에서는 이 같은 시장 과열을 방치할 수 없어, 특히 가계부채 증가를 막기 위한 대출 규제 가능성이 강력히 대두되고 있다.2월 가계대출 증가 폭은 약 5조 원이었으나, 3월 말까지는 7조~8조 원으로 확대될 것으로 전망되면서 정부가 즉각적으로 대응책을 마련할 가능성이 높다. 하지만 전면적인 규제보다는 일부 지역 중심의 국지적이고 선별적인 규제가 시행될 것으로 예상된다.#과거 사례에서 배우는 시장 흐름지난 몇 년간 부동산 시장은 비슷한 흐름을 반복해왔다. 특히 작년 5월부터 서울 강남 3구를 중심으로 상급지에서 시작된 시장 회복세는 점차 확산되다가, 8월 이후 대출 규제 강화로 인해 비강남권은 급격히 하락세로 전환된 바 있다. 이후 다시 강남을 중심으로 하락이 멈추고 가격 회복세가 나타났다.이러한 사례는 현재 시장에서도 중요한 교훈을 준다. 강력한 규제가 시장을 압박하면, 결국 안정적인 상급지만 살아남는 구조가 형성된다. 따라서 장기적으로 가치가 보장된 지역을 중심으로 투자전략을 짜야 한다.#토지거래허가 해제, 기회인가 위험인가올해 초 서울의 토지거래허가 해제 조치 이후 시장의 급등이 나타났다. 잠실을 중심으로 급등 현상이 시작됐으며, 강남 외 지역으로 파급효과가 나타나고 있다. 특히 잠실은 매물이 빠르게 소진되며 가격 상승을 주도했다.그러나 급등한 시장은 정부의 추가 규제를 촉발할 가능성을 높인다. 이미 시장에서는 규제 대비책을 강구하고 있으며, 하루 차이로 대출 가능 여부가 달라지는 상황에서 빠른 판단과 행동력이 중요한 시기다.#송도, 세종 등 주요 하락지역 시장 전망반면 송도, 세종 등 크게 상승했다 하락했던 지역들은 현재 비교적 안정된 상태를 유지하고 있으나, 금리 인하가 본격화될 경우 다시 시장이 활성화될 가능성이 높다. 특히 올해 중반부터 2년간 입주 물량이 크게 줄어들 예정이어서 전세가 상승과 함께 매매가격 상승 가능성이 높다. 또한 송도는 서울 및 수도권 대비 여전히 가격이 합리적인 수준에 머물러 있어 장기적으로 투자 매력이 있다.#투자 전략과 주의사항현재 시장에서 무조건적인 추격 매수는 신중해야 한다. 하지만 위기가 곧 기회로 연결될 수 있음을 기억하고, 신축 아파트나 우량 입지의 저평가된 지역을 중심으로 전략적 접근이 필요하다.투자자는 가격 비교와 함께 미래의 개발 호재 및 지역적 강점, 그리고 전세 수급 상황을 철저히 분석해 접근해야 한다. 단기적인 시세 차익을 목표로 하기보다 중장기적 관점에서 주거 가치와 성장 가능성을 동시에 갖춘 지역을 선택해야 한다.#현 시점에서의 투자 전략과 유의사항정부의 규제가 예상되는 시점에서, 대출이 필요한 투자자들은 선제적으로 대출 신청을 완료해두는 것이 유리하다. 규제가 시행된 후에는 대출 조건이 급격히 까다로워질 수 있기 때문이다.규제가 집중되는 시기에는 상급지 중심으로 투자 안전성이 높아진다. 반면, 중하급지 지역은 규제 영향으로 유동성이 크게 위축될 가능성이 있으므로 주의해야 한다. 투자자들은 규제 가능성을 예의주시하면서, 상급지 중에서도 아직 가격이 덜 오른 지역이나 재개발·재건축 가능성이 높은 지역을 선별하는 전략이 필요하다.결론적으로, 2025년 대한민국 부동산 시장은 위기와 기회가 공존하는 양면성을 보이고 있다. 거래량 증가와 함께 가격 상승세가 두드러지고 있지만, 한편으로는 정부의 규제 가능성과 지역적 양극화로 인해 불확실성이 존재한다.이러한 상황에서 투자자는 신속하고 정확한 시장 분석, 지역별 차별화 전략, 대출 규제에 대비한 선제적 대응 능력을 갖추는 것이 중요하다. 특히, 장기적 가치가 높은 상급지와 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 한 선택적이고 전략적인 접근이 요구된다.투자의 본질은 철저한 분석과 신중한 실행이다. 정부의 규제 움직임, 지역별 공급과 수요 상황, 금리와 대출 조건 변화 등 시장 변수를 면밀히 관찰하고, 시장의 변화 속에서도 흔들리지 않고 원칙에 따른 전략을 구사하는 투자자만이 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것이다. 이 같은 철저하고도 현명한 투자를 통해 다가오는 기회를 놓치지 않고 위기를 성공적으로 극복할 수 있을 것이다.필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’​ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장​ writer@bizhankook.com[핫클릭]· [부동산 인사이트] 미분양 많은 대구 부동산에 관심 가져야 하는 이유 · [부동산 인사이트] 전세가 상승, 위기인가 기회인가? · [부동산 인사이트] ﻿2025년, 세종시를 주목해야 하는 이유 · [부동산 인사이트] 고양시 덕양구에 주목해야 하는 이유 · [부동산 인사이트] 인구 이동 통계를 보면 입지가 보인다 <저작권자 ⓒ 비즈한국 무단전재 및 재배포 금지></div>

[비즈한국] 2025년 현재, 대한민국 부동산 시장은 격변과 혼돈의 중심에 서 있다. 서울 및 수도권 일부 지역을 중심으로 거래량이 급증하고 가격 상승 현상이 나타나고 있지만, 한편에서는 미분양 증가와 양극화 현상이 심화되는 등 지역별로 상반된 모습을 보이고 있다. 이에 따라 정부의 규제 가능성이 높아지고 있으며, 투자자들의 혼란과 불안도 커지는 상황이다.

[부동산 인사이트] 꿈틀대는 부동산 시장, 어떻게 대응할까

<div><figure><img src="https://cdnimage.dailian.co.kr/news/202503/news_1742036582_1472722_m_1.jpeg" /></figure>KB금융그룹이 올해 부동산시장에 대한 전망에 대해 전반적으로 하향 안정세를 보일 것으로 예상했다.KB금융은 지난해 부동산시장에 대한 진단과 올해 시장 전망을 담은 '2025 KB 부동산 보고서'에서 이같이 전망했다.보고서는 지난해 상승과 하락을 반복했던 주택시장이 올해는 전반적으로 하향 안정세를 보이며, 이 과정에서 선호도에 따른 지역별 차별화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다고 분석했다.또 대출 규제와 공급정책 구체화 등 정부 정책 방향이 주택시장 흐름을 좌우할 중요한 변수가 될 것으로 예상했다.올해 주택시장의 7대 이슈로는 ▲주택시장 불안의 핵심 요인으로 지목되는 공급물량 ▲침체가 지속되고 있는 비수도권 주택시장 반등 가능성 ▲2025년 주택시장의 핵심 변수인 금리 인하와 대출 규제 ▲서민의 주된 주거 수단인 비아파트 시장 정상화 가능성 ▲우려와 기대 속에 본궤도에 오르는 노후계획도시 정비사업 ▲주택 경기 판단의 바로미터인 서울 아파트 시장 ▲상승세가 지속되고 있는 전세시장의 불안 요인을 선정했다.올해 전국 주택 매매가격은 하락세를 보일 것이라는 전망이 우세했으나 지역별 결과는 다소 다르게 나타났다. 비수도권은 전문가와 중개업소 모두 하락을, 수도권은 전문가 상승, 중개업소 하락으로 전망이 다소 엇갈렸다.이는 최근 거래량이 감소하며 침체되어 있는 현장의 분위기가 반영되었기 때문으로 풀이된다.강민석 KB경영연구소 박사는 “올해 역시 주택가격 상승요인과 하락요인이 혼재된 시장 상황이 지속될 것”이라며 “무엇보다 가계부채 관리와 주택공급 등 정부 정책이 시장의 흐름을 결정할 주요 변수가 될 것”이라고 설명했다.</div>

KB금융그룹이 올해 부동산시장에 대한 전망에 대해 전반적으로 하향 안정세를 보일 것으로 예상했다. KB금융은 지난해 부동산시장에 대한 진단과 올해 시장 전망을 담은 '2025 KB 부동산 보고서'에서 이같이 전망했다.

KB금융 "올해 부동산 전반적 하향 안정세 보일 것으로 전망"

<div><figure><img src="https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202503/17/04e898df-f66f-411f-b235-6af4cc23f952.jpg" /></figure>금융당국이 최근 토지거래허가제 등 부동산 규제가 완화된 서울 일부 지역의 주택가격 상승 우려가 고조되고 있다며 금융권의 선제적 대응이 필요하다고 주문했다.금융위원회는 17일 권대영 사무처장 주재로 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 주택금융공사 등 관계 기관과 은행연합회, 주요 은행이 참석한 가운데 가계부채 점검회의를 하고 금융권 가계대출 동향과 대응방향을 논의했다.금융당국에 따르면 1월 명절 상여금 등 효과로 9000억원 감소했던 가계대출은 2월 들어 4조3000억원 증가하면서 증가세로 전환됐다.참석자들은 대출금리가 인하되는 가운데 신학기 이사 수요와 연초 영업 재개 등이 겹치면서 2월 가계대출이 다소 큰 폭으로 증가한 것으로 평가했다.서울은 토지거래허가구역 해제 이후 잠실·삼성·대치·청담동을 중심으로 주택 가격 상승 우려가 고조됨에 따라 당분간은 주택담보대출 신청과 신규 취급 추이 등을 세분화해 면밀히 모니터링할 필요가 있다는 데 의견을 모았다.회의를 주재한 권 사무처장은 "최근 서울을 중심으로 한 부동산 시장 움직임 등을 고려할 때 3월 이후 가계대출에 영향을 미칠 가능성이 있는 만큼 올해 안정적인 가계대출 관리를 위해서는 금융권 스스로가 3월 시장 상황 판단을 바탕으로 선제적으로 대응해 나갈 필요가 있다"고 강조했다.이어 "일부 지역 가계대출 관리를 강화하는 과정에서 실수요자 전반의 자금 공급에 차질이 발생하지 않도록 각각의 상황별로 '운용의 묘'를 살린 금융회사 스스로 자율 관리가 그 어느 때보다 중요하다"고 말했다.</div>

금융당국이 최근 토지거래허가제 등 부동산 규제가 완화된 서울 일부 지역의 주택가격 상승 우려가 고조되고 있다며 금융권의 선제적 대응이 필요하다고 주문했다.

금융당국 "서울 집값 상승 우려…금융권 선제대응해야"

<div><figure><img src="https://www.youthdaily.co.kr/data/photos/20250311/art_17420932869064_baf67c.jpg" /></figure>【 청년일보 】 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)의 부실로 인해 건설업계의 침체가 깊어지고 있다.앞서 태영건설의 워크아웃으로 부동산 PF의 부실이 드러나면서 건설사 유동성 우려가 커졌고 올해들어 다수의 건설사가 법정관리를 신청하면서 '4월 위기설'이 재점화하는 모양새다.당국은 부동산 PF 제도개선을 위해 중장기적으로 자기자본비율을 20%로 끌어올리는 등 대안을 마련했으나, 일각에선 중소건설사 현실을 감안한 속도조절이 필요하다는 지적이 나온다.전문가들은 PF 제도개선의 핵심으로 현재도 자기자본비율 규제를 받고 있는 리츠의 활성화를 대안으로 꼽고 있다.◆ 올해 들어 7개 건설사 법정관리…미분양 급증에 PF대출 상환 '차질'17일 건설업계와 관계당국에 따르면 올해 들어 법정관리를 신청한 건설사는 신동아건설(시공능력평가 58위), 삼부토건(71위), 대우조선해양건설(83위), 대저건설(103위), 삼정기업 (114위), 안강건설(138위), 벽산엔지니어링(180위) 등 총 7곳에 달하는 것으로 나타났다.보통 부채비율이 200% 이상이면 부실 위험이 있다고 판단하는데 대우조선해양건설의 2023년 말 기준 부채비율은 838.8%였고 벽산엔지니어링은 468.3%, 삼부토건은 지난해 3분기 기준 838.5%를 기록했다.지난해 3분기 기준 중견건설사의 상황도 좋지 않다. 태영건설(24위) 747%, 금호건설(20위) 640%, 코오롱글로벌(19위) 559%, HJ중공업(36위) 498%의 부채비율을 기록했다.업계에선 사업보고서 제출기한 마감인 오는 31일 이후, 예상보다 악화된 성적표를 받아든 건설사가 속출할 것이라는 비관적 전망에 4월 위기설 현실화 가능성에 무게를 두고 있다.여기에 지난 1월 기준 미분양은 7만2천624가구, 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 11년 3개월만에 최대치인 2만3천가구에 육박하면서 건설업계를 향한 우려는 증폭되고 있다.미분양과 준공 후 미분양이 증가함에 따라 분양수익으로 대출을 상환하려던 계획이 어긋나면서 부동산 PF 부실 규모가 구체화될 수 있기 때문이다.금융당국 및 한국개발연구원(KDI)에 따르면 지난 2019년 100조원 미만이었던 PF 익스포저(대출+보증)는 4년 만에 160조원 수준으로 급증했다. 토지담보 대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF 대출을 포함하면 무려 230조원에 이른다.부동산 PF의 위기는 과거 수차례 우리 경제의 위험요인으로 작용해 왔다. 지난 2011년 30여개 저축은행이 뱅크런으로 10만명 이상의 고객이 손실을 입었고, 2019년에는 증권사가 PF사업에 제공한 대규모 채무보증이 문제가 되었으며, 2022년에는 레고랜드 사태가 터지면서 채권시장이 경색되기도 했다.아울러 부동산 PF 구조 자체에 대한 의구심도 지속 제기되고 있다.우리나라는 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼의 영세성으로 인해 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 진행하고 대출기관은 저자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기 보다는 건설사·신탁사 보증에 의존하는 경향을 보인다.이렇듯 높은 위험성을 내포한 저자본-고보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약하고 시행사→건설사→금융사로 리스크 확산이 가능하다는게 정부당국의 진단이다. 아울러 PF 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시행사가 사업착수 여부를 판단하거나 투자자·대출기관이 투자·대출 판단하는데 제약요인으로도 작용하고 있다.하지만 선진국 디벨로퍼는 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출을 받고, 단순 분양수익 뿐만 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적이다.◆ 정부 자기자본비율 20% 수준으로 상향 유도…'PF 산업구조 선진화 방안'이에 정부는 지난해 11월 중장기적으로 자기자본비율을 20% 수준으로 상향 유도하는 내용을 골자로 하는 부동산 PF 산업구조 선진화 방안을 내놨다.정부의 구체적 방안은 ▲인센티브 등을 통한 자본 확충 지원 ▲현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련 ▲PF 대출시 사업성 평가 강화 ▲책임준공, 수수료 등 불합리한 관행 개선 ▲PF 통합정보시스템 구축 등이다.또한, 최근 국토교통부(이하 국토부)는 올해부터 PF 조정위원회를 상설 운영체계로 전환하고, 최대 8개월이던 조정기간을 절반 수준으로 줄이겠다고 발표했다.일단 PF 조정위원회의 상설 운영에 대한 건설업계의 반응은 긍정적이다.건설·주택업계(대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회)에 따르면 PF 조정위원회가 재구성된 2023년 9월 당시, 급격한 금리 인상, 공사비 급등 및 미분양 증가로 PF 분쟁 사업장이 크게 증가했다. 이러한 분쟁이 장기화될 경우 자칫 중소 하도급사의 부도·파산과 주택 공급 계획의 차질이 우려되는 상황이었다.이에 업계에선 국토부의 이번 조치에 대해 "매우 시의적절한 조치"라면서 "어려워진 시장을 위해 국토부가 선도적이고 적극적인 행정을 보인 모범 사례"라고 평했다.이에 더해 업계는 조정의 실효성을 높이려면 현재 국토부 훈령으로 운영 중인 PF조정위원회를 법정 위원회로 격상해야 한다고 강조하고, '부동산개발사업 관리 등에 관한 법률'이 조속히 처리될 수 있도록 국회 협조를 요청했다.◆ 중소건설사 현실 반영 속도조절 필요…대안으로 떠오른 '리츠', 신뢰회복 숙제도업계 일각에선 자기자본비율을 20%수준으로 상향하는 정부 방침에 이견을 제기하고 있다.건설업계 한 관계자는 "지금도 대형 건설사를 제외한 건설사들은 자금난에 허덕이는데 자기자본비율 기준이 높아지면 영세 업체들은 사업 진행 자체가 크게 위축돼 부도나 파산하는 업체가 더 늘어날 것"이라고 말했다.이에 대해 전문가들도 속도조절은 필요하다는 입장이다.황순주 KDI 선임연구위원은 "저자본·고보증 구조가 장기간 지속된 현실을 고려할 때, 자기자본비율을 일시에 크게 높이는 것은 어렵고 부작용도 클 것"이라며 "먼저 다소 약한 수준의 자본확충 규제를 도입하여 시행사가 스스로 자본을 확충하거나 지분투자자를 유치할 필요성을 마련하고, 동시에 자본확충을 장려하기 위한 다양한 지원정책을 도입할 필요가 있다"고 강조했다.이에 부동산 간접 투사회사인 리츠(Real Estate Investment Trusts: REITs)의 활성화가 대안으로 거론된다.황 위원은 "리츠는 주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 하는 법적 공모의무가 있어 막대한 개발이익을 사회화하고 있다"며 "이미 리츠에는 자기자본비율 규제가 적용되고 있고 일반형 개발 리츠의 경우 이 비율이 40%를 넘어간다며, 일반적인 PF사업장에 비해 현저하게 높은 수준"이라고 말했다.한편, 국토부 역시 PF 제도개선 방안으로 리츠 활성화를 꼽고 있으나, 최근 리츠 운용사의 횡령 등 금융 사고 발생으로 발생한 신뢰도 하락은 지속해서 관리해야 할 숙제로 꼽힌다.업계에 따르면 충남 천안 소재 뉴스테이 사업을 기반으로 조성한 리츠인 마스턴투자운용의 '마스턴 11호'는 시행사의 모회사이자 자산관리회사인 한 업체가 임차인이 낸 임대료와 보증금 50억원을 별도 계좌로 무단 수취한 사실이 드러나 문제가 됐다.또, 스타에스엠리츠에서는 현직 임원의 30억8천만원 횡령 혐의가 발생해 주식 거래가 정지되기도 했다.이에 지난 7일 김규철 국토부 주택토지실장은 "리츠가 보다 주주 친화적이고, 투자자를 보호하는 방향으로 운영될 수 있도록 관리·감독을 강화하겠다"고 밝혔다.【 청년일보=최철호 기자 】</div>

【 청년일보 】 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)의 부실로 인해 건설업계의 침체가 깊어지고 있다. 앞서 태영건설의 워크아웃으로 부동산 PF의 부실이 드러나면서 건설사 유동성 우려가 커졌고 올해들어 다수의 건설사가 법정관리를 신청하면서 '4월 위기설'이 재점화하는 모양새다.

건설업계 '뇌관' 부동산 PF…"자기자본 규제받는 리츠가 대안"

<div><figure><img src="https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202503/17/3cd12b55-73e9-4019-9a7c-f808bacb54a5.jpg" /></figure>토지 거래 허가 구역 해제 이후 가격이 가파르게 상승 중인 강남3구(강남·서초·송파)의 국민평형 가격이 3년 3개월 만에 모두 평균 20억원을 넘은 것으로 나타났다.서울 전체 아파트 평균 가격도 지난달 14억원을 돌파했다.부동산 플랫폼 직방은 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 지난달 서울의 전용면적 84㎡('국민평형') 아파트의 평균 거래가격은 14억3895만원으로 전월(13억6859만원) 대비 5.14% 올랐다고 17일 밝혔다.직방이 데이터 집계 기준으로 삼은 2020년 1월 이후 가장 높은 가격이다.특히 서초(31억443만원), 강남(27억634만원), 송파(20억2813만원)는 평균 거래 가격이 각각 20억원을 넘으며 지난달 평균 거래 가격 순위에서 나란히 1∼3위를 차지했다.강남3구 집값이 동시에 20억원을 상회한 것은 집값이 고점이던 2021년 11월 이후 3년 3개월만이다.지난달 용산(19억1413만원), 종로(18억7190만원), 성동(16억1137만원), 마포(15억8311만원)는 15억원을 넘었다.평균 거래가가 가장 낮은 곳은 도봉(6억1529만원)과 강북(6억8257만원)으로 7억원을 밑돌았다.</div>

토지 거래 허가 구역 해제 이후 가격이 가파르게 상승 중인 강남3구(강남·서초·송파)의 국민평형 가격이 3년 3개월 만에 모두 평균 20억원을 넘은 것으로 나타났다.

강남3구 84㎡ 아파트, 평균 20억 웃돌아...3년여만

<div><figure><img src="https://newsimg.sedaily.com/2025/03/16/2GQ9NKFWA7_1.jpg" /></figure>단지명 : 마포현대아파트(1988년)서울시 마포구 마포대로11길 84에 위치한 5개동 480가구, 최고 높이 16층의 중형 단지입니다. 1988년 준공된 38년차 아파트로 재건축 추진 조기 단계를 밟고 있습니다. △전용 54㎡ 63가구 △전용 59㎡ 130가구 △전용 72㎡ 56가구 △전용 84㎡ 231가구 등 4개의 주택형으로 구성됐습니다. 전용 54㎡의 최고가는 2022년 3월 거래된 10억 7500만원으로 최근 실거래가는 8억 8700만원입니다. 전용 59㎡ 최고가는 2021년 9월 11억 3000만원, 최근 실거래가 9억 500만원입니다. 전용 72㎡ 경우 부동산 대세 상승기였던 2021~2022년 거래가 없어 최근 최고가를 경신했습니다. 최고가는 지난 2월 28일 거래된 10억 3500만원입니다. 전용 84㎡의 경우 2021년 9월 13억 4500만원까지 갔다가 떨어진 후 최근에는 11억 8500만원에 거래되고 있습니다. 가격 회복률은 전용54·59㎡의 경우 80% 초반, 84㎡의 경우 88% 수준입니다.<figure><img src="https://newsimg.sedaily.com/2025/03/16/2GQ9NKFWA7_2.jpg" /></figure>선정 이유 ① 쿼트러플 역세권, 공덕역의 가치를 누릴 수 있다면 언덕쯤이야공덕역은 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도 4개 선이 지납니다. 5호선을 타면 여의도와 광화문까지 20분 도착이 가능합니다. 공항철도를 타고 출근하는 승무원이나 공항공사 직원들에게도 안성맞춤이죠. 마포현대아파트는 공덕역에서 도보 10분 거리에 위치하고 있습니다. 이 아파트는 높은 언덕이 단점으로 알려진 아파트인데요. 공덕역 3번출구에서 전투적으로 걸어보니 아파트 입구까지 10분이 걸립니다. 언덕을 오르는데 10분이 걸렸으니 내려가는 출근길은 조금 덜 걸리겠죠?! 역에서 살짝 멀고 언덕이어도 여의도와 광화문까지 집에서 30분 내 돌파할 수 있는 입지는 서울에 많지 않아요. 유모차를 끌고 다녀야 하거나 노부모님을 모시고 사는 게 아니라면 1인 가구, 젊은 신혼부부는 충분히 ‘등산’ 할 수 있잖아요? 하루에 왕복 20분 등산이면 마포구민이 될 수 있으니까요. 공덕역 인근 아파트라면 당연히 마트, 병원 등도 가깝겠죠? 이마트 마포점은 차로 5분거리, 현대백화점 신촌점은 10분거리입니다. 세브란스병원은 6분거리, 강북삼성병원도 10분거리입니다. <figure><img src="https://newsimg.sedaily.com/2025/03/16/2GQ9NKFWA7_3.jpg" /></figure>선정 이유 ② 옆 아파트지만 포근해…인프라가 없다면 옆단지에서마포 현대아파트는 동서남북으로 아파트 단지들과 맞닿아 있습니다. 5개 동으로 대형 단지들과 비교하면 조촐해 보일법한데 다른 단지들과 함께 있다보니 그렇지 않습니다. 고요함 속에서도 안정감이 느껴집니다. 정문을 바라보고 우측으로는 마포자이더센트리지와 인접해있고 좌측으로는 공덕삼성래미안 4차아파트가 있습니다. 정문에서 바로 조그마한 길을 건너면 재건축으로 이주를 앞둔 공덕현대아파트가 있죠. 아파트들과 인접해있다보니 38년된 구축 아파트의 부족한 인프라가 해결이 됩니다. 마포현대아파트 상가에는 슈퍼도 없거든요. 하지만 조금만 내려가면 공덕삼성래미안 4차 아파트단지의 CU가 있죠. 인프라만 공유하는 게 아닙니다. 아파트 가격도 공유하겠죠? 마포현대아파트 옆집 마포자이더센트리지는 전용 84㎡이 2월 18억 3000만원에 거래되며 마포에서 20억 클럽 가입을 눈앞에 두고 있습니다. 마포자이더센트리지의 옆집은 마포 대장아파트 마포프레스티지자이입니다. 마포프레스티지자이 전용 84㎡은 23억 8000만원에 거래됐습니다. 마포구 대장급 아파트와 인접해있다보니 쌩뚱 맞게 가격이 떨어진다거나 하는 일은 없겠죠? 더군다나 재건축이 된다면? 가격은 마포구의 탑5 대장아파트 가격을 따라갈 수밖에 없을 거 같습니다. <figure><img src="https://newsimg.sedaily.com/2025/03/16/2GQ9NKFWA7_4.jpg" /></figure>선정 이유 ③ 재건축에 대한 열망이 가득한 곳형제 같이 지내던 공덕현대아파트는 오는 8월 이주를 앞두고 있습니다. 공덕현대는 1989년 준공된 아파트죠. 이 아파트는 소규모재건축이라 속도가 빨랐습니다. 분담금은 4~5억이 예상되죠. 이를 지켜본 마포현대아파트도 속도를 높이고 있습니다. 현재 정비구역 입안 단계를 밟고 있죠. 재건축 초초기 단계이긴 합니다만 그래도 안전진단을 통과해 둔 상태입니다. 재건축이 된다면 적어도 마포현대아파트 바로 옆인 마포자이더센트리지와 비슷한가격은 되겠죠? 용적률은 196%, 사업성은 좋지 않지만 나쁘다고 할 수도 없습니다. 정부가 재건축을 시켜준다고 하는 1기 신도시 평균 용적률을 보면 평촌은 204%, 산본은 205%입니다. 현재 마포현대아파트 전용 84㎡의 매물이 12억원이고 분담금을 공덕현대와 비슷한 4억~5억으로 가정한다면 안전 마진은 1~2억원 사이가 될 것으로 보입니다. 주민 동의율도 나쁘지 않습니다. 60%를 넘겼다고 합니다. 오래된 구축 아파트가 재건축이 되기 위해선 주민 동의가 필수적인데, 오래 사신 분들이 많다면 동의율 얻기도 쉽지 않은데 비해 마포현대아파트는 재건축을 위해 원팀이 되어가는 중으로 평가됩니다. 아무래도 500가구 수준이니 단합이 더 쉬워보입니다. <figure><img src="https://newsimg.sedaily.com/2025/03/16/2GQ9NKFWA7_5.jpg" /></figure>유의 사항: 꺼진 계단, 깨진 유리…참을 수 있죠? 아니 안전진단도 끝났는데 단지의 외형은 ‘저 재건축 해야되요’라는 이미지를 풀풀 품기고 있습니다. 계단도 꺼지고, 부분 부분 도색은 벗겨지고, 깨진 유리도 엉성하게 봉합한 것이 보입니다. 우편함, 안내판 등도 정말 엔티크합니다. 엘레베이터는 깔끔하네요. 하지만 너무 좁아요. 이사를 하신다면 사다리차가 필수입니다. 아 언덕 오르기 쉽지 않은 분들은 집에도 일찍 귀가하셔야 합니다. 마포현대아파트로 오는 마포 10 마을버스가 11시 30분쯤에 막차라고 하네요. 과거부터 마포의 엔트리 아파트라고 불렸다고 합니다. 마포에서 살고 싶은 분들이 한번쯤은 들렸다 가는 곳이라고 하네요. 마포는 용산, 성동구와 함께 강북의 아파트 가격을 이끌어가는 동네 중 하나죠. 10억 미만으로 마포구민이 될 수 있는 기회는 많지 않을 것 같네요. 게다가 재건축도 추진 중이라면 매매도 나쁘지 않아 보입니다. 아파트에서 나와 공덕역으로 나가보면 네이버 지도에 표시해 놓은 수많은 맛집들이 우리를 기다리고 있습니다. 인근 부동산을 찾았더니 사장님께서 보여줄 매물이 없다고 합니다. 요즘 거래가 많이 늘었다고요. 강남3구를 중심으로 서울 집값이 다시 뛰기 시작하는 요즘, 마포현대아파트로 마포 입성을 노리는 경쟁자들이 늘어나고 있습니다. </div>

단지명 : 마포현대아파트(1988년) 서울시 마포구 마포대로11길 84에 위치한 5개동 480가구, 최고 높이 16층의 중형 단지입니다. 1988년 준공된 38년차 아파트로 재건축 추진 조기 단계를 밟고 있습니다. △전용 54㎡ 63가구 △전용 59㎡ 130가구 △전용 72㎡ 56가구 △전용 84㎡ 231가구 등 4개의 주택형으로 구성됐습니다. 전용 54㎡의 최고가는 2022년 3월 거래된 10억 7500만원으로 최근 실거래가는 8억 8700만원입니다. 전용 59㎡ 최고가는 2021년 9월 11억 3000만원, 최근 실거래가 9억 500만원입니다. 전용 72㎡ 경우 부동산 대세 상승기였던 2021~2022년 거래가 없어 최근 최고가를 경신했습니다. 최고가는 지난 2월 28일 거래된 10억 3500만원입니다. 전용 84㎡의 경우 2021년 9월 13억 4500만원까지 갔다가 떨어진 후 최근에는 11억 8500만원에 거래되고 있습니다. 가격 회복률은 전용54·59㎡의 경우 80% 초반, 84㎡의 경우 88% 수준입니다.

10억이면 나도 마포IN 가능한 아파트는? [박형윤의 힘숨찐 아파트]

<div><figure><img src="https://cdnimage.dailian.co.kr/news/202503/news_1742092310_1472848_m_1.jpeg" /></figure>현대차증권이 현재 입주해 있는 서울 여의도 본사 사옥을 직접 매입하기로 했다.14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대차증권은 코람코자산운용에서 서울 여의도 본사사옥 우선매수권 행사를 통보했다.코람코자산운용은 현대차증권빌딩을 담고 있는 펀드 만기가 도래해 지난해부터 매각 작업이 진행됐다. 이에 현대차증권은 우선매수권을 행사하면서 이와 유사한 금액으로 매입 협상에 들어간 것으로 보인다.우선매수권은 제3자에게 자산을 매각하기 전 기존의 투자자나 소유자가 같은 조건으로 매수할 수 있는 권리를 말한다.코람코자산운용은 앞서 BNK자산운용을 우선협장대상자로 결정하고 3.3㎡당 2900만원, 총 3000억원 중반대를 제시한 바 있다.현대차증권빌딩은 서울시 영등포구 국제금융로2길 28에 있는 지하 6층~지상 20층 규모의 오피스 건물이다. 연면적 기준 4만439.67㎡(1만2233평) 규모다. 현재 현대차증권을 비롯해 여러 기업이 입주해 있다.코람코자산운용은 해당 건물을 2020년 KB자산운용으로부터 약 2666억원에 매입한 바 있다.현대차증권 관계자는 "우선매수권을 행사해 매입을 추진할 예정"이라며 "자금 조달 방식 등 구체적인 매입 방법은 아직 논의 중"이라고 밝혔다.</div>

현대차증권이 현재 입주해 있는 서울 여의도 본사 사옥을 직접 매입하기로 했다. 14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대차증권은 코람코자산운용에서 서울 여의도 본사사옥 우선매수권 행사를 통보했다.

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지난달 강남 지역 일부(잠실·삼성·대치·청담동)가 토지거래허가구역 지정에서 해제된 가운데 신한투자증권 양지영 주거용부동산 팀장을 만나 부동산 시장 전망에 대해 물어봤습니다.

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