'상가 조합원 분양 기준 완화' 2심서 승소…한숨 돌린 재건축 조합

재건축을 위해 상가 조합원의 아파트 분양권 확보 문턱을 낮춘 정비조합들이 일단 한숨 돌리게 됐다. 지난해 상가 조합원의 아파트 분양 요건을 완화하려면 조합원 전원의 동의를 받아야 한다는 1심 판결로 전국 정비사업 현장에 비상이 걸렸지만 이 판결이 2심에서 뒤집혔기 때문이다. 다만 항소 가능성이 있는 데다가 비슷한 법적 갈등이 잇따르는 등 상가를 둘러싼 재건축 조합원 간 갈등의 여진이 지속될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

10일 정비 업계에 따르면 최근 서울고등지방법원은 서울 서초구 신반포2차아파트의 일부 재건축 조합원이 조합을 상대로 제기한 정기총회 무효 소송에서 원심을 파기하고 조합의 손을 들어줬다. 앞서 조합은 2020년 10월 창립총회에서 상가 조합원의 아파트 분양 기준을 완화하는 내용의 합의서를 71.5%의 동의율로 승인하고, 2022년 2월 정기총회에서 조합원 54.7%의 동의로 이 내용을 조합 정관에 넣었다.

상가를 끼고 재건축을 추진하는 아파트들이 통상적으로 거치는 이 절차가 법원까지 간 것은 일부 조합원들이 2022년 총회 때 충분한 동의를 받지 않았다고 반발했기 때문이다. 조합이 상가와 체결한 합의서에 따르면 상가 조합원은 재건축 후 상가를 받고 남은 자산가치 차액이 분양주택 최소 가격의 10%를 넘기면 아파트까지 분양받을 수 있게 돼 있다. 상가 조합원들이 상가와 아파트를 모두 분양받을 수 있는 길을 열어둔 것으로, 상가가 있는 아파트 재건축은 대부분 이 같은 방식을 따른다. 상가 조합원의 동의를 얻어야 사업을 빠르게 추진할 수 있기 때문이다. 하지만 신반포2차 일부 조합원들은 조합이 졸속으로 상가 조합원에게만 유리한 내용을 정관에 담았다고 주장했다.

이에 대해 1심 재판부인 서울중앙지방법원은 지난해 12월 일부 조합원들의 주장을 받아들여 조합 패소 판결을 내렸다. 1심 재판부는 상가 조합원의 자산 가치를 후하게 산정해주는 내용을 정관에 넣으려면 정기총회에서 조합원 전원의 동의를 받아야 했다고 판시했다. 조합원 전원이 동의해야 하는 중요한 사안인데 54.7%의 동의율에 그쳐 정관 개정 효력이 없다는 것이 1심 재판부의 판단이었다.

이로 인해 신반포2차뿐만 아니라 상가와 함께 재건축을 추진하는 전국의 정비조합들은 비상이 걸렸다. 재건축 사업에서 조합원 전원의 동의를 받는 것은 사실상 불가능하기 때문이다. 상가 조합원의 자산가치 산정비율을 낮춘 주요 정비사업장으로는 서울 강남구 은마아파트, 양천구 목동6단지 등이 꼽힌다. 신반포2차 바로 옆에 위치한 래미안원베일리도 재건축 때 상가의 자산 가치 산정 비율을 기존 1에서 0.1로 낮춘 바 있다.

하지만 2심 재판부가 원심과 다른 판단을 하면서 신반포2차는 일단 계획대로 재건축 할 수 있게 됐다. 재판부는 상가 소유주의 자산 가치 산정 비율을 정관에 반영한 2022년 정기총회는 2020년에 이미 조합원 71.5% 동의를 얻어 확정된 상가 합의서를 반영한 것이기 때문에 법적 문제가 없다고 봤다. 조합원 전원 동의 필요성에 대해서도 “(조합 정관의 기준이 되는) 도시정비법 시행령은 자산 가치 산정 비율을 별도로 정관으로 정하는 데 있어 조합원 전원의 동의가 필요하다고 정하고 있지는 않다”고 판시했다.

이번 판결로 신반포2차는 물론 비슷한 상황에 있던 정비조합들은 안도하는 분위기다. 목동6단지 재건축 조합의 한 관계자는 “신반포2차 갈등을 보고 문제 소지를 없애기 위해 5월 창립총회 때부터 상가의 자산 가치 산정 비율 내용을 정관에 넣었다”며 “이번 판결로 불확실성이 더 사라진 것 같아 다행”이라고 평가했다. 신반포2차는 사업시행계획인가를 위해 서울시에 통합 심의를 신청해둔 상태다. 다만 신반포2차 사건의 원고 측이 항소에 나설지는 아직 알려지지 않았다.

한편 상가 선호도가 떨어지면서 관련 갈등도 계속되고 있다. 지난해 대법원은 서울 서초구 방배6구역 재건축 소송에서 상가 조합원이 상가를 분양받지 않고 아파트를 받으려면 조합원 전원 동의가 필요하다고 판단한 바 있다. 김정우 법무법인 센트로 대표변호사는 “비슷한 법적 다툼이 반복되고 있어 상가 조합원의 아파트 분양 문제는 3분의 2 이상의 동의를 받는 것이 안전하다”며 “도시정비법의 관련 시행령에 ‘조합원 전원 동의’ 등 모호한 표현이 있어 보다 확실하게 개정이 이뤄질 필요성도 있다”고 지적했다.