오피스 흔들리고 물류는 선다…부동산 시장 ‘엇갈린 2026 전망’

(조세금융신문=이정욱 기자) 부동산 시장이 섹터별로 뚜렷하게 갈라진 흐름을 보이고 있다. 오피스는 수요 둔화로 공실이 늘어나는 반면, 물류센터는 공급 과잉 국면을 지나 조정기에 접어들며 회복 조짐을 나타내고 있다. 데이터센터는 AI 수요 급증에도 전력·인허가 제약으로 공급 부족이 불가피하며, 주택·오피스텔 시장은 전세 구조와 규제 변화가 새로운 불안 요인으로 지목된다.

알스퀘어 리서치센터는 2일 ‘2025~2026 부동산 시장 종합 분석 보고서’를 발표하고 오피스·물류·주택·데이터센터·오피스텔 등 5대 부문의 내년 전망을 제시했다. 보고서는 단기 가격 변동보다 수요 구조·공급·비용 체계의 변화가 시장 재편을 이끄는 핵심이라고 분석하며, 투자자와 업계가 장기 전략을 재정비해야 할 시점이라고 평가했다.

보고서에 따르면 서울 오피스 시장은 2026년까지 공실 증가 압력이 이어질 가능성이 크다. 2025~2031년 사이 서울에서만 약 230만 평의 오피스 공급이 예정돼 있으며, 이 중 90만 평 이상이 CBD(도심권)에 집중된다.

문제는 공급보다 수요다. 경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 둔화됐고, 임차인의 이전 패턴도 상향 이동에서 비용 절감 중심으로 바뀌면서 CBD·강남·여의도에서 외곽이나 수도권 지역으로 빠지는 사례가 늘고 있다. 이로 인해 서울 오피스 중기 공실률은 약 6.5%포인트 높아질 가능성이 있으며, 특히 CBD는 임대료 조정이 이뤄지지 않을 경우 단기적으로 두 자릿수 공실률도 배제하기 어렵다. 다만 보고서는 이는 노후 업무지구가 재정비되는 과정으로, 업무·문화·금융 기능이 결합된 국제 업무지구로 재편될 전환점이 될 수 있다고 진단했다.

물류센터 시장은 지난해까지 이어졌던 공급 과잉 국면을 벗어나 조정기에 진입했다. 수도권 기준 2025~2027년 연평균 신규 공급은 약 37만 평으로, 2024년의 120만 평 대비 3분의 1 수준에 불과하다. 시장이 연간 약 120만 평의 물류 면적을 흡수할 수 있다는 점을 감안하면, 기존 공실 해소 속도는 한층 빨라질 전망이다.

상온 물류센터 공실률은 2026년 12%, 2027년 9% 수준까지, 저온 물류센터 공실률은 2027년경 27%까지 떨어질 것으로 예상된다. 자동화 확대로 인건비보다 교통비가 비용 구조의 핵심 요소로 떠오르면서 성남·용인·화성·광주 등 경기 남부 지역이 광역 물류의 최적 입지로 다시 부상한 점도 특징이다.

주택 시장은 구조적 불안정이 이어질 전망이다. 국내 임대주택의 85%가 개인 임대인 소유라는 점에서 세입자의 불안정성이 크고, 전세 보증금이 월세의 40배가 넘는 독특한 구조가 시장 변동성을 확대하고 있다. 10·15 대책 이후 수도권을 중심으로 전세·월세 매물이 감소하면서 임대료 상승 압력이 다시 커지고 있으며, 등록임대사업자 제도 개편 지연으로 기업형 임대 공급 확대가 어려운 점도 부담으로 작용한다. 보고서는 금리·규제 변화에 따라 전월세 전환이 빨라지고 취약계층·무주택자의 주거 불안이 심화될 가능성을 경고했다.

데이터센터 시장은 단기적으로 공급 증가가 나타날 수 있지만, 중장기적으로는 전력·인허가 제약이 공급을 가로막는 구조가 이어질 전망이다. AI·클라우드·스트리밍 등 디지털 산업 성장이 지속되면서 연산 수요는 빠르게 늘고 있으나, 수도권의 전력 예비율은 5% 미만 구간까지 떨어져 대규모 데이터센터 개발의 최대 걸림돌로 꼽힌다.

여기에 주민들의 전자파·소음 우려로 인한 반대 사례가 증가하면서, 인허가를 받고도 개발이 지연되거나 중단되는 사례도 발생하고 있다. 국내 데이터센터 인허가 건수는 2023년 이후 감소세로 전환됐으며, 2025년 기준 월평균 인허가 건수는 전년 대비 절반 수준이다.

오피스텔 시장은 아파트 규제 강도에 따라 영향을 받지만, 매매와 전월세의 흐름이 엇갈릴 가능성이 크다. 과거에는 아파트 규제가 강화되면 실수요가 오피스텔로 이동하며 매매가격이 상승했으나, 10·15 대책으로 전매제한과 다주택자 세제 중과가 적용되면서 매매 시장의 반사효과는 제한될 전망이다.

반면 아파트 전월세 수요 일부가 오피스텔로 이동할 수 있어, 전월세 가격은 중대형을 중심으로 상승 압력이 나타날 가능성이 있다. 평균 거주 기간이 1.5년에 불과할 정도로 월세 부담이 크지만, 전용 85㎡ 초과 중대형 오피스텔은 아파트 대체재로 자리 잡아 가격 흐름도 아파트와 유사한 양상을 보이고 있다.

알스퀘어는 2025년을 기점으로 국내 부동산 시장이 과열기 이후 ‘재균형’ 구간에 들어섰다고 평가하면서, 레버리지 중심의 단기 투자보다 내실 있는 운용과 장기적 관점이 필요한 시기라고 강조했다.

류강민 센터장은 “부동산 시장의 안정성과 수익성은 과거보다 낮아졌지만 이는 성숙 과정의 일부”라며 “정부도 시장 왜곡을 최소화하면서 공급 구조 개선과 제도 보완에 적극 나서야 한다”고 말했다.