‘착한 임대인’ 갭투자도 유리…부동산 1석2조 세테크 투자법 [부동산 세금 완전정복①]

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🏠부동산 세금 완전정복 by 머니랩

집은 사는(live) 곳인가 사는(buy) 곳인가. 당연히 ‘둘 다’일 만큼 주거는 삶에서 떼어낼 수 없지만, 대한민국에서 집과 관련한 세금은 복잡하기만 하다. 당장 서울에서 집이 2채 이상만 있어도 국민 평형(전용면적 84㎡) 아파트 한 채를 팔 때조차 세무사와 상담해야 할 정도다. 심지어 세무사조차 양도소득세 자문은 포기하기도 한다.

한국 부동산 세법이 이렇게 된 이유는 정부의 고집 탓이다. 집은 ‘거주 공간’이어야만 한다는 도그마에 갇힌 정부는 사람들이 집값 상승으로 자산 소득을 얻는 걸 죄악시한다. 주식·채권·금·달러·가상화폐 등 다양한 투자가 일반화했는데도 유독 주택에만 무거운 세율을 매긴다. 그러다가 정책 부작용과 조세 저항이 나타나면 과도하게 매긴 세율을 원점으로 되돌린다. 이런 과정을 끊임없이 반복한다.

제도가 복잡하다고 불평만 할 수 없다. 집은 필수 재화이자, 대다수 가계에서 가장 큰 비중을 차지하는 자산이다. 바쁘게 살다 보니, 제도를 잘 몰랐을 뿐이라고 변명해도 소용없다. 세금 공부를 외면하면 수억~수십억원의 ‘세금 폭탄’을 맞는 자산이 바로 부동산이다. 머니랩이 독자들을 위해 부동산을 ▶살 때 ▶보유할 때 ▶팔 때 등 3가지 대표적인 거래 활동으로 나눠, 이때 마주하는 주택 세금 정책을 시리즈로 정리했다.

문제 하나. 서울 강남구에 40억원짜리 아파트 한 채가 있는 직장인 김씨. 그는 추석을 지나 ‘MZ세대’의 성지인 서울 성동구 성수동에서 소형 신축 빌라(전용면적 20㎡) 10채를 한 채당 5억원에 사들여 임대사업을 하려고 한다. 김씨가 빌라 매입 시 내야 할 취득세 세율은 다음 중 몇 %인가?

① 누가 봐도 다주택자이므로 최고 중과세율 12%

② 소형 신축 빌라는 주택 수에서 제외되므로 1%

③ 임대 빌라 공급 기여도를 인정해 전액 감면

정답은 무엇일까. 지난 문재인 정부에선 아무리 빌라라도 10채를 보유한 사람은 다주택자이므로 ①번이 정답이었다. 하지만 올해부터 내년 말까지는 ②번이 정답이다.

세율이 180도 달라진 이유는 이렇다. 2022년 말 터진 ‘빌라 전세 사기’ 사건으로 빌라 인기가 추락하자, 빌라를 사들여 임대 주택을 공급할 사람도 급감했다. 전세 수요는 아파트로 몰렸고 수도권 아파트 전세값을 밀어 올리면서 매매가격까지 끌어올렸다. 그러자 정부는 아파트가 아닌 소형 주택을 사는 사람에게 세금 혜택을 주기로 한 것이다.

만약 위 문제에 선뜻 답을 낼 수 없었다면, 부동산을 사기 전에 세금 공부부터 해야 한다. 현재 부동산 세제는 역대급으로 복잡하다. 주택은 살 때는 취득세, 가질 땐 보유세(재산세·종합부동산세), 빌려줄 땐 임대소득세, 팔 땐 양도소득세, 물려줄 땐 상속·증여세 등 거래 과정 곳곳에 세금이 붙는다. 세금 공부를 포기하는 건 자산 증식을 포기하는 일이다. 머니랩과 함께 얽히고설킨 부동산 세제의 실타래를 풀어보자. 먼저 집을 살 때, 취득세 편이다.

이런 내용을 담았어요

📍Point 1 집값 뛰는데 다주택자 집 안사는 이유

-다주택 취득세 중과세로 집값 잡혔을까

-실수요자 중심 시장 만든 취득세

📍Point 2 여러채 사도 중과세 없는 소형 빌라

-지방 미분양, 소형 주택에 세제 혜택

-혜택 믿고 투자해도 될까? 지방 vs 수도권

📍Point 3 공동명의·법인설립, 집 살 때 도움 될까

-혼인신고 했다면 공동명의로, 어떤 혜택 있나

-법인으로 주택 임대사업하면 위험한 이유