재건축 수주 ‘제살 깎아먹기’ 16조 놓고 '혈전'…가계 대출 하루 2000억씩 폭증 서울 부동산 과열 경고 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 재건축 수주 경쟁 과열되며 저가 수주 확산: 10대 건설사의 올해 1~5월 도시정비사업 수주액이 약 16조 원을 기록했다. 지난해 연간 수주액 27조 8702억 원의 약 60%에 달하는 금액이다. 건설경기 침체와 탄핵정국 여파에 공공공사 일감이 줄면서 민간 정비사업으로 수요가 한 번에 쏠리는 양상이다.

■ 가계대출 하루 2000억 원 넘게 폭증: 5대 은행의 가계대출 잔액이 이달 19일 기준 752조 749억 원으로 집계됐다. 지난달 말보다 3조 9937억 원 증가한 수치로 하루 평균 2102억 원씩 늘어난 셈이다. 다음달 스트레스 DSR 규제 확대를 앞두고 미리 대출을 받으려는 고객이 많은 데다 신용대출 수요도 늘어난 영향으로 읽힌다.

■ 경제성장률 1% 전망, 코로나 이후 최악 수준: 한국경제연구원이 올해 우리나라의 경제성장률을 1.0%로 전망했다고 발표했다. 코로나19 팬데믹 시기 이후 가장 낮은 수준이다. 고물가·고금리 스트레스가 장기간 누적된 데다 부동산 PF 부실과 미국발 관세 리스크 등이 경기회복에 족쇄를 채웠다는 분석이 지배적이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 서울 재건축 수주전 격화에…‘제 살 깎아먹기’ 경쟁 치닫나

- 핵심 요약: 10대 건설사의 올해 1~5월 도시정비사업 수주액이 약 16조 원에 달했다. 건설경기 침체와 탄핵정국 여파로 공공 공사 일감이 급감하면서 민간 정비사업으로 수요가 집중된 탓이다. 다만 공사 마진을 포기한 저가 수주는 결국 수익성 악화로 돌아올 수밖에 없어 ‘제 살 깎아 먹기식’ 경쟁을 지양해야 한다는 지적도 나온다. 건설사들의 경쟁도 격화됐다. 서울 용산정비창 전면1구역 재개발에서는 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 ‘공사비 지급 18개월 유예’라는 파격 조건을 제시했다. 압구정2구역에서는 삼성물산이 조합의 ‘LTV 100% 이상 제안 불가’ 조건을 이유로 입찰 불참을 선언하는 등 선별 수주 경향도 뚜렷해졌다.

2. 고삐 풀린 가계대출…하루 2000억씩 폭증

- 핵심 요약: 5대 은행의 가계대출 잔액이 이달 19일 기준 752조 749억 원으로 집계됐다. 지난달 말보다 3조 9937억 원 증가하며 하루 평균 2102억 원씩 늘어난 셈이다. 주택담보대출은 2조 9855억 원, 신용대출은 1조 882억 원 각각 증가했다. NH농협은행은 24일부터 갈아타기 대출을 중단하고 SC제일은행이 주담대 만기를 50년에서 30년으로 축소하는 등 자체 규제에 나섰다.

3. 한경연도 성장률 1% 전망 “코로나 팬데믹 이후 최악”

- 핵심 요약: 한국경제연구원이 올해 경제성장률을 1.0%로 전망한다고 발표했다. 상반기 국내총생산(GDP) 성장률은 0.2%, 하반기는 1.8%로 예측했다. 고물가·고금리 스트레스와 부동산 PF 부실, 미국발 관세 리스크 등이 경기회복을 제약하고 있다고 진단한 것이다. 민간소비는 1.2% 증가에 그치고 수출은 사실상 제자리걸음을 할 것으로 전망됐다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. “AI·에너지 신도시에 주목”… 주한 EU 대사단, 전남 ‘솔라시도’ 방문

- 핵심 요약: 마리아 카스티요 페르난데즈 주한 EU 대사 등 20여 개 회원국 대사단이 전남 해남 솔라시도를 방문했다. 솔라시도는 BS그룹이 전남도와 함께 해남군 일대 약 290만㎡ 부지에 추진 중인 대규모 민관 협력 도시개발사업이다. 인근 영산강 간척지 태양광 집적화단지(5.4GW)에서 생산되는 재생에너지를 활용한 AI 데이터센터와 RE100 산업단지 조성이 목표다. 김대한 서남해안기업도시개발 대표이사는 국제적 주목을 받고 있는 만큼 지속 가능한 미래도시로 발전시켜 나가겠다고 밝혔다.

5. ‘AI칩 패권경쟁’ 한시가 급한데…“선례 없다”며 낡은 농지법 고수 [시그널]

- 핵심 요약: 용인 반도체 클러스터 건설 현장 인력을 위한 숙소 부족 문제가 매듭 지어지지 못하고 있다. 농지법 규제 때문이다. 용인시는 반도체 클러스터 건설 인력 숙소에 대해 ‘완공 후 원상 복구’ 조건을 내걸었다. 클러스터 완공 예정인 2040년까지 15년간 운영 후 다시 농지로 되돌려야 한다는 뜻이다. 문제는 2026년부터 삼성전자가 360조 원을 투자하는 대규모 반도체 단지가 들어서면서 건설 인력이 몰려든다는 점이다. 농지를 정식으로 전용하려면 땅값의 20~30%에 달하는 거액의 부담금을 내야 해 현실적으로 어려운 상황이다.

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6. “정부 부채 1% 늘면 물가 최대 0.15% 오른다”

- 핵심 요약: 한국재정학회 연구에 따르면 정부 부채가 1% 늘어나면 소비자물가가 최대 0.15% 상승하는 것으로 분석됐다. 이재명 정부가 30조 5000억 원 추가경정예산안을 마련하면서 올해 정부 지출이 673조 3000억 원에서 702조 원으로 증가한다. 국가 채무는 1273조 3000억 원에서 1300조 6000억 원으로 늘어나 처음으로 1300조 원을 넘어선다. GDP 대비 국가 채무 비율도 49%로 올라선다.

[자주 묻는 질문]

Q. 재건축 수주 경쟁 격화가 투자 수익률에 어떤 영향을 주나요?

A. 건설사들 간 과열 경쟁으로 공사비 상승과 완공 지연 리스크가 급증하고 있습니다. 10대 건설사가 5개월간 16조 원을 수주하며 경쟁이 극도로 치열해졌으나, 저가 수주로 인한 수익성 악화가 심각한 우려 요인입니다. 용산정비창에서 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 ‘18개월 공사비 지급 유예’라는 파격 조건을 제시했고, 압구정2구역에서는 삼성물산이 LTV 100% 제한 조건으로 입찰을 포기했습니다. 따라서 투자자들은 참여 건설사의 재무비율 70% 이상 유지 여부와 유사 규모 시공 경험을 반드시 확인하고, 공사 지연 시 명확한 대응 방안을 갖춘 조합을 선택해야 합니다.

Q. 가계대출 급증 상황에서 투자 레버리지 전략을 어떻게 조정해야 하나요?

A. 7월 DSR 규제 확대 전 필요한 대출 한도를 조속히 확보해야 합니다. 5대 은행 가계대출이 하루 2102억 원씩 증가하며 이달 6조 3000억 원 증가가 예상되는 상황입니다. NH농협은행이 갈아타기 대출을 중단하고 SC제일은행이 주담대 만기를 단축(50년→30년)하는 등 금융기관들이 자체 규제에 나서고 있습니다. 또한 이창용 한국은행 총재가 은행장들에게 가계대출 관리를 당부할 예정이어서 추가 규제 강화가 예상됩니다. 투자 계획이 있다면 현재 시점에서 대출 한도를 확보하는 것을 권장합니다.

Q. 경제성장률 1% 전망이 부동산 투자 전략에 미치는 영향은 무엇인가요?

A. 경기 둔화 장기화로 상업용 부동산보다 주거용 부동산 중심 투자가 안전합니다. 한국경제연구원이 올해 성장률을 1%로 예측하며 코로나19 이후 최악 수준이라고 진단했고, 민간소비 증가율도 1.2%에 그쳐 상업용 부동산 임대 수요 위축이 불가피합니다. 부동산 PF 부실과 고금리 스트레스가 지속되는 가운데 미국의 25~50% 관세 부과로 수출 여건도 크게 악화된 상황입니다. 내수 침체로 오피스 공실률 상승과 상가 임대료 하락 압력이 커지고 있어, 안정적 현금흐름을 창출할 수 있는 보수적 투자 전략을 채택하는 것이 바람직합니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 재건축 투자 건설사 선별 기준 강화: 과열 경쟁으로 수익성 악화 우려, 시공사 재무비율 70% 이상·유사 규모 시공 경험 3건 이상 필수 확인

✓ 레버리지 전략 긴급 재점검: 7월 DSR 규제 확대 전 필요 대출 한도 확보, 변동금리 대출 비중 30% 이하 관리 및 고정금리 전환 검토

✓ 경기 둔화 대비 포트폴리오 조정: 성장률 1% 전망에 따른 상업용 부동산 공실 위험 증가, 주거용 부동산 70% 이상 비중 유지 전략

✓ 가계대출 급증 모니터링 강화: 하루 2천억 원 증가세로 추가 규제 가능성, 월별 대출 증가율과 금융당국 발표 동향 지속 관찰

✓ 인플레이션 헤지 전략 수립: 정부 부채 증가로 물가 0.15% 상승 압력, 실물자산 비중 60% 이상 유지 및 장기 고정금리 대출 확보

[키워드 TOP 5]

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