부동산 개발 역량↑ 전문 디벨로퍼 육성 유도…'시행능력평가' 도입

입력 2024.11.14 09:03 수정 2024.11.14 09:03 배수람 기자 (bae@dailian.co.kr)

정부가 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 리스크를 해소하기 위해 자기자본비율을 끌어올려 안정적인 개발사업이 추진될 수 있도록 하는 방안을 마련했다.

이와 함께 역량있는 한국형 디벨로퍼 육성에도 나선다. 우수 디벨로퍼를 판단할 수 있는 '시행능력평가 제도'도 도입하기로 했다.

14일 정부는 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다.

현재 5% 안팎인 자기자본비율을 높이기 위해 토지주가 토지 및 건물을 현물출자애 주주로 참여할 수 있도록 유도한다는 게 골자다. 자기자본비율을 20%까지 끌어올려 사업 안정성을 높이도록 한단 계획이다.

이와 함께 리츠를 통한 개발+운영이 가능한 전문 디벨로퍼 육성을 추진한다.

현재 LH 공공택지는 디벨로퍼가 LH로부터 택지를 공급받아 오피스·상가 등을 개발해 분양하는 구조가 일반적이다. 디벨로퍼는 (개별)분양을 통한 이익 실현에 집중하고 수분양자들은 운영 노하우 부족으로 공실 등 비효율적 운영이 발생한다.

또 공공택지는 수용방식으로 조성됨에도 택지를 분양받은 디벨로퍼가 분양이익을 독점하는 경향이 있었다.

이에 정부는 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입우선권을 제공하기로 했다. 자기자본비율이 높은 경우 택지 공급 평가 시 가점도 부여한다.

우량 용지를 리츠(개발+운영사업자)에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도한다. 필요시 LH가 지분출자자로 참여해 사업 안정성을 높이는 데 기여한다.

전문 디벨로퍼 육성을 유도해 중장기적으로는 분양에서 개발+운영으로 부동산 생산 구조를 선진화해 나가겠단 목표다.

일례로 A디벨로퍼는 주상복합 개발 시 주거시설만 우선 분양하고 상가는 직접 보유해 통합 운영·관리했다. 전문적 임대운영을 통해 부동산 자산가치를 극대화하는 한편, 수요 맞춤형 공간 조성 및 콘텐츠 제공으로 지역 활성화에도 기여했단 평가다.

실제로 해당 주거시설은 주변 시세보다 20~30% 높은 수준이며 판매시설도 활성화 돼 운영 중에 있다.

기관투자자의 부동산 개발신탁 참여도 활성화한다. 부동산신탁사는 개발사업에서 큰 비중을 차지한다. 지난 6월 기준 14개 신탁사의 토지 수탁고는 97.8조원에 이른다.

다만 신탁사는 토지신탁 이후 기관투자자의 지분투자는 받지 못하고 차입 위주의 자금조달만 진행한다.

앞으로는 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정 부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용하는 방안을 검토한다. 자기자본, 내부통제 등 충분한 요건을 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통해 원활한 자금조달이 가능해지면 그만큼 대출 비중도 줄어들 거란 판단이다.

아울러 우수 디벨로퍼 인증 체계도 도입한다. 부동산 개발사업 시행능력에 대한 검증된 정보를 제공하기 위한 '시행능력평가 제도'를 마련한다.

시행 분야에 적합한 평가지표를 마련하고 전문성을 갖춘 공공기관 및 신용평가업체 등을 평가기관으로 지정, 평가 결과를 공시한다. 현재 건설사가 제출하는 시공실적을 검증해 제공하는 '시공능력평가'와 비슷한 개념이다.

업체별 순위에 따라 공모사업 시행자 선정 시 우대, 가점 부여, 디벨로퍼 중·대형화 지원 등 우수 디벨로퍼 육성에 활용한다. 또 시행 전문인력의 경력, 참여사업, 교육실적 등에 대한 종합 관리체계를 구축해 역량·이력도 검증한다.