[전문가 칼럼] 실무상 부동산 감정평가시 주의사항

(조세금융신문=이성호 세무사) 지난 2019년 과세관청의 감정평가 사업이 시행된 이후 부동산에 대한 감정평가 진행 건수가 해마다 늘고 있습니다. 가령, 상속세나 증여세 신고 이후 과세관청으로부터 시행되는 감정평가뿐만 아니라 납세자 본인이 다양한 목적을 위해 감정평가를 진행하기도 합니다.

실무적으로 실수하기 쉬운 감정평가 전 미리 주의할 사항 3가지를 알아보도록 하겠습니다.

1. 2군데 감정평가액의 평균액이 원칙

즉, 감정평가를 한 군데서 받는 게 아니라 두 군데서 평가비용을 그만큼 주고받는 게 원칙이라는 겁니다. 근데 예외적으로 기준시가가 10억 이하인 부동산은 한 군데만 감정평가 받아도 법상 시가로 인정하고 있습니다.

이때 주의할 점은 공동지분으로 가지고 있는 부동산에서 어느 한쪽 지분에 대해서만 감정평가가 필요한 경우입니다. 전체 부동산은 기준시가가 12억원인데 그 중 평가대상이 되는 쟁점지분에 대한 기준시가는 6억원이라면 한 군데만 감정평가를 받는 경우가 종종 있습니다.

하지만 기준시가 10억원에 대한 판단은 전체 부동산의 기준시가를 기준으로 판단하기 때문에 주의할 필요가 있습니다. 왜냐면 감정평가를 산정할 때 면적이나 위치, 용도는 평가주체의 다양한 평가항목 중 일부이므로 전체가 아닌 일부지분에 대한 감정가액은 객관적인 감정가로 인정되지 않기 때문입니다.

또한 평가목적물이 다세대주택인 경우 각 호실별로 기준시가 10억원을 판단해야 합니다.

2. 근저당 대출담보 목적의 감정가액이 시가로 인정되는지 여부

수 년 전까지만 하더라도 금융기관의 담보대출 목적의 감정평가액은 아주 일부의 경우를 제외하고는 거의 지배적으로 시가인정을 안했습니다. 왜냐면 당초 감정평가목적이 세금신고용이 아니므로 평가목적부터 다르다고 보기 때문입니다. 하지만 최근에 나오는 심판사례를 보면 평가대상 재산의 위치·지형·이용상황·주변환경 등 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 적정하게 감정평가로 인정하고 있습니다.

마찬가지로 재건축이 진행되는 경우 조합원 권리가액 역시 감정평가액을 기초로 사용됩니다. 이 경우에도 감정가액이 평가기간 6개월 이내 있거나 그 목적이 법을 위반하지 않으며 평가액을 인위적으로 조정하지 않는 등 불인정 가액으로 볼만한 사정이 없다면은 법원이나 국세청에서는 정상적인 감정가액으로 사용하도록 인정하고 있습니다.

<서울고법2021누62333(2022.12.16.)>

각 감정평가법인이 이 사건 각 감정평가를 함에 있어 이 사건 쟁점 아파트의 원형대로 감정하지 아니한 것이라거나, 그와 같은 감정평가가 상속 개시 무렵을 전후한 정상적인 교환가치를 반영하지 못하고 있다고 볼 수도 없으며, 이 사건 각 감정가액이 사업시행계획인가 고시가 있었던 다음 날을 기준으로 평가된 것인 이상, 재건축사업에 대한 기대이익도 반영된 것으로 볼 수 있다.

3. 특정지분을 상속이나 증여받을 때 주의사항

앞서 보듯 하나의 부동산에 대해 일부지분에 대해서만 평가한 감정가액은 적법한 시가로 인정되지 않습니다. 물론 감정평가를 의뢰하면 기술적으로 특정지분에 대한 감정가액만 따로 산출해서 평가서를 받을 수 있습니다만 세법에서는 인정하지 않기 때문에 특정지분을 상속이나 증여받는 상황이라면 전체 감정평가액에 본인의 지분율을 별도로 곱하여 산출된 감정평가액을 사용해야 합니다.

반대로 특정지분에 대한 감정가액을 알고있더라도 이를 전체 지분면적으로 환산해서 계산한 감정가액도 인정되지 않습니다.