[부동산DNA] 청약 A to Z ③ 가점 vs 추첨 어떤 게 유리할까

[FETV=김주영 기자] 세상에 완전히 운으로 돌아가는 것은 없다. 주택 청약도 마찬가지다. 물론 운이 성패를 좌우하는 중요한 요소는 되지만 적어도 우리가 각자의 자리에서 할 수 있는 것들이 있다. 그것이 가점제와 추첨제에 따른 전략을 세우는 것이다. 그렇다면 가점제와 추첨제는 각각 어떤 방식으로 운영되며 당첨 확률을 높이려면 어떤 전략을 세워야 할까?

주택 청약 당첨 방식은 크게 가점제와 추첨제 두 가지로 나뉜다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수화해 점수가 높은 사람부터 당첨자를 선정하는 방식이다. 즉 무주택 기간이 길고 가족이 많으며 청약통장을 오래 유지한 사람이 유리하다. 추첨제는 청약 신청자 중 무작위로 당첨자를 선정하는 방식이다. 이 때문에 청약 가점이 낮은 2030 세대나 1~2인 가구도 당첨될 가능성이 있다.

청약 방식은 아파트의 위치와 면적, 규제 여부에 따라 가점제와 추첨제 비율이 달라진다. 투기과열지구 및 조정대상지역에서 분양가 상한제가 적용되는 단지의 경우 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 가점제 100%가 적용되므로 가점이 높은 사람만 청약 당첨이 가능하다.

전용 85㎡ 초과 주택은 가점제 50%, 추첨제 50%로 배정된다. 조정대상지역에서 분양가 상한제가 적용되지 않는 단지는 전용 85㎡ 이하의 주택은 가점제 75%, 추첨제 25%로 배정된다. 전용 85㎡ 초과 주택은 가점제 30%, 추첨제 70% 비율로 적용된다. 비규제지역에서는 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 가점제 40%, 추첨제 60%로 배정되며 전용면적 85㎡ 초과 주택은 추첨제 100%가 적용된다.

쉽게 말하면 전용 85㎡ 이하의 소형 아파트는 가점제 위주로 당첨자가 선정되고 전용 85㎡ 초과의 대형 아파트는 추첨제 비율이 높아진다. 따라서 가점이 높은 사람은 중소형 아파트를 공략하는 것이 유리하며 가점이 낮은 사람은 대형 평형이나 비규제지역 단지를 노리는 것이 전략적으로 좋은 선택이 될 수 있다.

추첨제 아파트에서도 무주택자가 상대적으로 유리한 구조다. 비규제지역이나 일부 대형 평형의 경우 추첨제 100%로 당첨자를 선정하므로 무주택자와 유주택자가 동일한 조건으로 경쟁하게 된다. 규제지역 내 대형 평형처럼 추첨제가 일부 적용되는 지역에서는 추첨제 물량 중 75%가 무주택자에게 우선 배정되며 나머지 25%는 1주택자도 당첨될 수 있다. 따라서 1주택자는 규제지역 내 중소형 평형보다는 비규제지역이나 대형 평형을 공략하는 것이 당첨 확률을 높이는 방법이 될 수 있다.

청약에 당첨되기 위해서는 본인의 가점 수준과 거주 지역의 청약 방식을 잘 분석해야 한다. 가점이 높은 사람은 무주택 기간이 10년 이상이며 부양가족이 3명 이상이고 청약통장을 10년 이상 유지한 경우가 많다. 이들은 가점제 비율이 높은 소형 평형이나 규제지역 내 단지를 공략하는 것이 유리하다.

반면에 가점이 낮은 2030 세대나 1~2인 가구는 가점 경쟁에서 불리할 수 있으므로 추첨제 비율이 높은 대형 평형이나 비규제지역 단지를 노리는 것이 유리하다. 1주택자는 청약 신청 시 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 있는지 확인한 후 추첨제 적용이 가능한 단지를 집중 공략하는 것이 필요하다.

청약 당첨은 단순한 숫자 싸움이 아니라 본인의 상황을 명확히 이해하고 전략적으로 접근하는 과정이다. 가점이 높다고 무조건 당첨되는 것이 아니고 가점이 낮다고 해서 기회가 없는 것도 아니다. 중요한 것은 주어진 제도 안에서 최대한 유리한 조건을 활용하는 것이다.

청약 시장은 계속해서 변화하고 있다. 정부 정책에 따라 가점제와 추첨제 비율이 조정될 수도 있고 지역별로 선호하는 평형과 분양 조건이 달라질 수도 있다. 따라서 청약을 준비하는 사람이라면 지금의 기준만을 고집하기보다 변화에 맞춰 유연하게 대응하는 자세가 필요하다.