[2026 부동산 키워드]① "서울 아파트값 강세 지속"…공급량·정책 관건

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 주택시장을 둘러싼 불확실성이 좀처럼 해소되지 않을 전망이다. 기준금리 인하 기대와 공급 감소, 정책 변수까지 맞물리면서 전문가들은 작년에 이어 올해 상반기에도 서울과 수도권 핵심지역 아파트 가격이 상승할 것으로 내다보고 있다.

반면 지방 시장은 올해와 마찬가지로 하락세를 점치는 의견이 우세해, 지역 간 양극화가 이어질 가능성이 크다는 분석이다.

◆ 서울 아파트값 상승 전망 '만장일치'…한강벨트 수요 지속

본지가 부동산 전문가 16명을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 응답자 전원이 내년 상반기 서울 아파트 가격 상승을 전망했다. 이 가운데 56.2%는 1% 이상~5% 미만의 상승을, 43.8%는 5% 이상 상승을 예상했다. 하락이나 보합을 점친 전문가는 한 명도 없었다.

전문가들은 서울 아파트값 상승의 핵심 요인으로 구조적인 공급 부족을 지목했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "다주택자 규제 이후 심화된 양극화와 맞물려 서울의 공급절벽이 내년부터 본격화될 것"이라며 "서울 시장에서는 가격 상승 흐름이 나타날 수밖에 없는 구조"라고 진단했다.

서광채 한양사이버대 부동산학과 교수는 "각종 규제로 수요 제약 요인은 존재하지만, 금리 인하 기대와 유동성, 시장 심리가 이를 상쇄할 가능성이 크다"며 "결국 공급 부족이 지속되면서 수급 불균형이 심화되고, 서울 아파트 가격은 상승 압력을 받을 것"이라고 설명했다.

이 같은 전망은 이미 나타나고 있는 가격 흐름과도 궤를 같이한다. 한국부동산원의 '전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 이달 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.48%로 집계됐다. 이는 역대 최고치였던 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 가장 높은 수준이다.

지역별로는 송파구가 20.52%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 성동구(18.72%), 마포구(14.00%), 서초구(13.79%), 강남구(13.36%), 용산구(12.87%) 등이 뒤를 이었다. 한강을 따라 형성된 이른바 '한강벨트' 지역의 상승세가 두드러졌다.

거래 가격 역시 신고가 흐름을 이어가고 있다. KB부동산에 따르면 이달 서울 아파트 평균 매매가격은 15억810만원으로, 2008년 관련 통계 집계 이후 처음으로 15억원을 넘어섰다. 올해 들어 아파트 매매가격 상승률이 20%를 초과한 지역도 송파구(24.02%), 성동구(22.99%), 강남구(20.98%), 광진구(20.73%) 등 4개 구에 달했다.

◆ 집값 방향 가를 핵심 변수는 '금리·공급·규제'

전문가들은 상반기 아파트값에 영향을 미칠 핵심 변수로 금리·대출 여건, 공급 물량, 정책 변화를 꼽았다. 그중에서도 가장 빈번히 언급된 요인은 금리 수준과 대출 규제다.

송승현 도시와경제 대표는 "스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 실수요자의 구매력이 제한되면 거래 확대가 쉽지 않다"면서도 "다만 금리 인하 기대, 전세·월세 상승으로 인한 매매 전환 수요, 정부의 규제 완화 신호가 맞물리면 지역별로 상승 압력이 강화될 수 있다"고 설명했다.

입주 물량 감소로 인한 가격 하락 경직성도 중요한 변수다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만9195가구로, 올해(4만2577가구) 대비 31.4% 감소할 것으로 예상된다. 서울과 수도권 중심의 공급 부족 심리가 가격에 상당한 영향을 미치며, 전월세 상승 압력이 매매 시장까지 자극할 수 있다.

김은선 직방 빅데이터팀장은 "최근 수년간 착공이 줄어든 영향이 입주 물량에 나타나고 있다"며 "대출 여건과 거래 심리가 회복되는 속도가 가격 변동 폭을 좌우할 것"이라고 분석했다.

정부 정책도 내년 주택시장에 변수로 작용할 전망이다. 토지거래허가구역(토허구역) 조정, 세금 제도, 다주택자 규제 등은 수요 억제와 매물 잠김을 동시에 유발할 수 있는 요인으로 평가된다.

최근 시장에서는 내년 초 발표될 정부 공급대책에 서울 노원·도봉·강북·금천·관악·구로구 등 집값이 급등하지 않은 일부 지역이 토허구역에서 제외될 가능성이 포함될 것이라는 기대감이 형성되고 있다.

지난 10월 발표된 '주택 시장 안정화 대책'에는 특정 지역으로의 수요 쏠림을 완화하기 위한 세제 합리화 방안 검토 내용이 담기면서, 보유세·거래세 등 세제 변화 가능성도 거론되고 있다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "정부 주도 공급대책의 규모와 세부 내용에 따라 매수심리의 단기적 방향이 달라질 수 있다"고 평가했다.

◆ 지방은 회복 더디지만…빌라·오피스텔 반사이익 기대

수도권으로 범위를 넓혀도 상승 기대감이 컸다. 전문가 조사 결과, 81.2%가 1~5% 미만 상승을, 18.8%가 5% 이상 상승을 예상하며, 전체 응답자의 100%가 상승을 전망했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "수요가 집중되는 지역과 그렇지 못한 지역 간 격차가 유지되거나 확대될 가능성이 높아 서울과 인접 수도권의 주거비 부담은 계속 증가할 것"이라고 설명했다.

반면 지방 주택시장은 전망이 엇갈렸다. 응답자의 50%는 보합을, 25%는 1~5% 미만 상승을 예상했다. 5% 이상 상승과 1~5% 미만 하락은 각각 12.5%로 집계됐다. 윤지해 부동산R114 리서치센터장은 "지방은 미분양과 수요 유출로 인한 과잉 공급 문제가 해소되기 전까지 물가 상승률 수준인 2~3% 안팎에서 가격을 방어할 것"이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 수석전문위원은 "인구 감소와 공급 부담, 미분양 누적 등으로 약세가 이어지지만, 장기간 하락에 따른 국지적 회복은 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

부동산 유형별로도 양극화가 뚜렷하다. 아파트는 93.8%가 상승 전망을 보였고, 보합은 6.2%, 하락 전망은 없었다. 빌라(연립·다세대)는 50%가 1~5% 미만 상승, 43.8%는 보합을 전망하며 상승과 관망 심리가 혼재됐다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "서울 빌라는 아파트 대체재로서 반사이익을 얻어 가격이 다소 오를 것"이라고 평가했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "비아파트 역시 규제 지역 틈새와 준공물량 감소로 가격 상승 흐름을 이어갈 것"이라고 전망했다.

오피스텔은 보합 응답이 56.2%로 가장 많았고, 43.8%는 1~5% 미만 상승을 예상했다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "아파트 규제 강화와 전월세 가격 상승 압력으로 수익형 부동산의 수익률이 개선될 것"이라며 "입지별 양극화는 더 심화될 전망"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "전세의 월세화가 빨라지면서 오피스텔도 아파트 규제의 반사이익으로 월세와 매매가격이 동시에 오를 가능성이 있다"고 분석했다.

chulsoofriend@newspim.com