건설사 줄도산, 지금이 기회? ‘수익률 100%’ 현대건설 교훈 [사이클로 투자하라③]

머니랩

📈사이클로 투자하라 by 머니랩

자본주의 시장경제는 호황과 불황을 반복한다. 이런 사이클은 반도체·조선·해운·건설 등 주요 산업 전반에서 일어난다. 주식으로 큰돈을 버는 사람은 이런 사이클에 올라탄다. 공포가 지배하는 불황기에 과감히 좋은 주식에 투자하고, 호황기를 맞아 남들이 뒤늦게 몰려들 때 뒤도 돌아보지 않고 판다.

머니랩 ‘사이클로 투자하라’에서 계속해 던질 질문은 ‘When(언제)’이다. 시장을 전문적으로 분석하기 어려운 개인이 주식을 사야 할 때와 팔아야 할 때를 어떻게 포착할 수 있는지, 개별 업종마다 어떤 신호·지표·회계 정보로 불황과 호황을 체크할 수 있는지 톺아본다. 포모(Fomo·뒤처지는 것에 대한 불안감)에 휩싸이지 않고, 손실 구간을 인내할 수 있는 힘은 사이클에 대한 확신에서 나온다. 그 확신을 주기 위한 기획이다.

①“올해는 국장 컴백이 지능순” 이 지표 보면 두 달 뒤 보인다

②꼭대기? 바닥? 신호 확실하다…삼전·하이닉스 ‘투자 타이밍’

③부동산 PF 터질 때가 기회다…똘똘한 건설주, ‘똘똘한 한 채’ 안 부럽다

오지 않는 봄 없고, 지지 않는 꽃도 없다.

좋을 때 걱정하고, 힘들 때 기회를 본다.

오랫동안 건설업을 분석해온 증시 전문가들이 투자 격언으로 삼는 말이다. 건설업은 호황과 불황을 주기적으로 반복하는 사이클 산업인 만큼 현재 상황에 일희일비하지 말고, 오히려 위기 속에서 기회를 모색하라는 의미다.

사이클 산업이다 보니, 위기의 신호도 ‘데자뷔’처럼 비슷한 경로로 찾아온다. 대표적인 게부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기다. 금융위기를 겪던 2009년 이후 쌍용건설·이수건설·경남기업·월드건설·벽산건설 등 국내 유수의 건설사가 줄줄이 워크아웃(기업개선작업)을 신청했다.

이번 위기 역시 닮은꼴이다. 작년 1월 국내 시공능력순위 24위(2004년 기준)인 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 ‘설마’ 했던 시장의 불안감에 불을 댕겼다. 올해 들어서도 신동아건설·대저건설·삼부토건·안강건설·대우조선해양건설 등 중견 건설사 5곳이 줄줄이 법정관리(기업회생절차)에 들어갔다.

하지만 ‘힘들 때 기회를 본다’는 격언처럼, 건설업에 워크아웃·법정관리 소식이 잇따르는 지금이 오히려 ‘역발상 투자의 기회’가 될 수 있다. 금융위기 당시 현대건설 주가가 바닥을 쳤을 때(2008년 10월24일 3만8350원) 주식을 샀다면, 불과 2년 만에 100.5%의 수익률을 거둘 수 있었다.

물론 건설업은 다른 산업에 비해 사이클을 예측하기 어려운 측면이 있다. 정부가 시장에 개입해 시장 가격을 왜곡하면서 사이클의 방향과 속도가 뒤바뀌는 일이 자주 일어나기 때문이다. 정부는 시장 개입의 명분으로 ▶토지가 공공성이 강한 재화이며, ▶그 위에 지어지는 주택 또한 자가로든 전월세로든 전 국민이 이용하지 않을 수 없는 필수재라는 점을 내세운다. 좋든 싫든 건설사 주식에 투자하려면 부동산 경기 변동과 함께 정책이 시장에 미칠 영향까지도 살펴야 하는 이유다.

머니랩이 내놓은 ‘사이클로 투자하라’ 3편에선 건설업 우량주를 쌀 때 사서, 비싸게 파는 전문가들의 사이클 투자 비법을 전수한다. 인구 절벽, 수도권 과밀화, 주택 용지 부족 등 건설업의 장기 성장을 가로막는 변수가 존재해 그 어느 때보다 미래 상황을 예측하기 힘든 상황에서, 건설사 주식에는 어떻게 접근해야 할지, 주의할 점은 무엇인지 심도 있게 살폈다.

이런 내용을 담았어요

📍Point 1 건설사 주가와 함께 가는 지표는 무엇?

-대표적인 동행 지표와 선행 지표

📍Point 2 집값 오른다고 무조건 건설사 주가 오르나?

-무시할 수 없는 정책 효과

-부동산 정책으로 건설사 주가 예측하기

📍Point 3 인구 절벽에 땅도 부족, 건설업 미래는?

-증권가가 대형 건설사만 편애하는 이유

-재건축·재개발 정책, 어떻게 나오나 살펴야

📍Point 4 지금 건설업 사이클은?

-집값 상승, 연말까지는 간다?

-꽉 막힌 시계, 이유는 탄핵 정국

금리와 미분양·인허가·착공, 그리고 집값의 고차 방정식

건설사 주가는 집값과 대체로 동행한다. 집값이 오르면 건설사가 분양을 늘리고, 집값이 내리면 분양 시기를 늦추는 경향이 있어서다. 건설사 영업 실적은 ‘주택 가격(P)×판매 물량(Q)’의 함수다. 이 때문에, 기본적으로 집값이 올라야 실적 개선 가능성도 커진다. 현대건설·GS건설·HDC현대산업개발 등 주요 건설사의 주택사업 비중은 전체 매출액의 절반이 넘는다. 국내 아파트 가격이 건설사 주가 예측의 바로미터가 되는 이유다.

아파트 가격 변동 주기는 최근 들어 빨라졌다. 주택의 금융상품화 현상이다. 전국 아파트 매매가격 통계 작성을 시작한 1987년 이후 최근까지 부동산 경기 순환 주기는 평균 5년이지만, 2004년 이후에는 4년 이내로 단축된 구간도 나타났다. 이태환 대신증권 연구원은 “부동산 포털·유튜브·소셜미디어(SNS) 등 인터넷을 타고 부동산 정보가 확산하는 속도가 과거보다 빨라졌고, 이에 정부도 기민하게 대응하기 시작하면서 경기 순환 주기가 점점 짧아지고 있다”고 분석했다.