필자는 약 3년 전 분양받은 아파트의 입주를 앞두고 사전점검에 참여한 적이 있었습니다. 내가 분양받은 아파트에 처음 들어가 보는 날이여서 설레는 마음과 함께 아파트의 사전점검을 어떻게 해야 하나 하는 막연한 걱정도 있었던 것으로 기억합니다. 그래서 사전점검 후기 등을 찾아보면서 사전점검시 유의하여야 하는 부분들이나 하자를 체크하는 방법 등을 챙겼습니다. 최근에는 이러한 사전점검을 대행해주는 업체도 있어 대행업체를 통해 보다 꼼꼼하게 사전점검을 하는 경우도 있는 것으로 알고 있습니다. 필자 역시 사전점검 후 몇가지 하자를 찾아서 점검표에 상세히 기재를 한 후 제출을 하였고, 입주 전에 이러한 하자들이 모두 처리되어 있을 것이라고 기대를 하였습니다. 하지만 정작 입주 당일에도 지적한 하자들이 전혀 수선되어 있지 않았고 이후에도 반복적으로 시행사에 하자 처리를 요청하는 문서를 발송한 적이 있었습니다.
그러나 필자는 물론 수많은 수분양자들의 하자보수 요청에도 불구하고 하자처리 업무는 더디기만 하였고 그렇게 시간이 흘러가면서 수분양자들의 불만은 점점 쌓여만 갔습니다. 이후 필자는 아파트 하자와 관련된 손해배상 소송들을 진행하면서 생각보다 우리 아파트처럼 하자보수가 원활하게 진행이 되지 않아 소송에 이르는 경우가 많다는 것을 알게 되었습니다. 이처럼 시행사에서 원활하게 하자보수를 해주지 않아 하자소송을 준비하게 되면 누가 소송을 제기할 것인지를 먼저 정할 필요가 있습니다.
우선 집합건물의 구분소유자가 있습니다. 집합건물법 제9조는 “분양자”와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 “시공자”는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다고 규정을 하고 있습니다. 따라서 집합건물의 구분소유자들은 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송을 제기할 수 있고, 소유권을 양도한 경우에는 양도인이 하자담보추급권을 행사하기 위하여 유보하였다는 특별한 사정이 없는 한 양수인인 현소유자는 하자소송을 제기할 수 있는 자격이 있습니다. 하지만 집합건물은 다수의 구분소유자들이 있고 공용부분에도 다수의 하자가 존재하여, 하자소송에는 상당한 소송비용이 발생하기에 이러한 소송상의 업무수행의 원활한 처리를 위해서 실무적으로는 입주자대표회의에 구분소유자의 손해배상청구권을 양도하는 방식, 즉 채권양도를 하여 입주자대표회의가 소송의 주체가 되는 경우가 대부분입니다.
이렇게 입주자대표회의에 채권양도가 되어 하자소송이 진행 중에 구분소유자가 변경되는 경우에는 양도 당시 하자담보추급권은 양도대상에서 제외되었다고 보아 양수인에게 하자담보추급권이 인정되지 않습니다. 입주자대표회의는 이러한 채권양도를 통해서 구분소유자들의 손해배상채권을 양도받지만 추후 소송을 통해 판결금이 지급이 되면 전유부분에 대한 부분은 구분소유자들에게 지급을 하고, 공용부분에 대한 부분은 공용부분의 하자보수에 사용하게 됩니다.
이처럼 하자소송을 준비하기 위해서는 우선 채권양도절차를 먼저 진행하여야 하고, 채권양도율이 높을수록 공용부분에 대한 하자보수비를 많이 받을 수 있으므로 하자소송의 시작이라고 할 수 있는 채권양도 준비 과정에서부터 법률전문가들의 조력을 받는 것이 필요합니다.
