[부동산DNA] LTV·토허제...부동산 규제 뭐가 있나

[FETV=김주영 기자] 규제는 시각에 따라 달리 보인다.

누군가에겐 자유를 억압하는 구속이 되고 누군가에겐 기본적인 권리를 지켜줄 무기가 되기도 한다. 많은 이익집단의 가치가 뒤엉키기 때문에 정부는 규제에 있어서 섬세하고 예리한 시각을 가질 필요가 있다.

부동산은 우리나라에서 가장 민감한 시장 중 하나다. 가격이 오르내릴 때마다 경제 전반에 큰 영향을 주기 때문에 정부는 이를 관리하기 위해 다양한 규제를 시행하고 있다. 이번 기사에서는 한국의 대표적인 부동산 규제들을 쉽게 풀어보고, 각각의 내용과 의의를 자세히 살펴본다.

□ 대출 규제 3총사

먼저, 부동산 대출 규제 세 가지를 소개한다. 크게 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 세 종류가 있다. 예를 들어, LTV를 축소한다는 것은 집값의 70%까지 대출이 가능했던 곳도 규제 대상 지역이 되면 40~50%로 낮아지는 것을 말한다. DTI는 비율을 높이는 것으로 규제를 강화하는데, 대출을 받을 때 소득 대비 상환 비율 기준이 더 엄격해지는 것을 말한다.

DSR은 개인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득으로 나눈 비율이다. 쉽게 말하면 DSR은 자신이 가진 모든 대출을 기준으로 빚을 갚을 수 있는 능력을 평가하는 것이다. 이 비율이 높아질수록 대출 받기가 어려워지고, DSR을 관리하지 못하면 추가로 대출을 받을 여지가 줄어들 수 있다. LTV와 DTI가 개별 대출의 비율에 초점을 맞췄다면, DSR은 대출자의 모든 부채를 합산해 평가한다는 점에서 더 포괄적이다.

부동산 규제를 지역별로, 정책별로 더 세세하게 살펴 보면, 국토교통부나 지자체, 기획재정부 등에서 상황에 따라 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 나누어 규제를 가한다. 그리고 단지별로, 단지가 지어지는 방식 별로 규제가 추가되기도 한다.

□ 조정대상지역: 부동산 시장 과열 막기 위한 첫걸음

조정대상지역은 부동산 시장이 과열된 곳에 적용되는 가장 기본적인 규제다. 보통 주택 가격 상승률이 지나치게 높거나 청약 경쟁률이 비정상적으로 치열한 지역이 지정된다.

조정대상지역에서는 LTV, DTI 규제는 물론, 새로 분양받은 주택의 권리를 일정 기간 동안 팔지 못하게 하는 분양권 전매 제한과 무주택자나 해당 지역에 거주한 사람에게 청약 기회가 우선적으로 주어지는 1순위 청약 자격 제한 규제가 적용될 수 있다.

조정대상지역의 목표는 단순히 부동산 투기를 막는 것이 아니다. 실수요자들에게 안정적인 시장을 만들어주는 것이 핵심이다.

□ 투기과열지구: 한 단계 더 강력한 규제

투기과열지구는 이름 그대로 투기 수요가 특히 많은 지역을 대상으로 지정된다. 여기에는 조정대상지역의 규제와 함께 추가 조치가 적용된다.

먼저 재건축 조합원 지위 양도 금지 조치다. 재건축 사업 초기에 가입한 조합원의 권리를 사고팔 수 없게 하는 것이다. 중도금 대출 제한도 걸려있다. 아파트를 분양받아 중간에 대출을 받을 수 있는 금액에도 상한선을 둔다. 분양가 상한제 또한 적용되는데, 새로 분양되는 아파트의 가격을 정부가 정한 기준에 따라 제한하는 것이다.

이 규제는 특정 지역의 부동산 시장이 투기로 인해 비정상적으로 변동하지 않도록 하는 데 중점을 둔다.

□ 토지거래허가구역: 땅 거래까지 막는다

토지거래허가구역은 주택뿐만 아니라 땅 자체의 거래를 제한하는 특별 규제다. 토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며 이 구역에서는 땅을 사고팔 때 관할 시·도지사의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 거래가 이루어지면 계약 자체가 무효화된다. 또한, 땅을 샀다 해도 정해진 목적 외에는 사용할 수 없도록 제한한다. 이 규제는 땅을 투기의 수단으로 이용하려는 것을 막기 위한 것이다.

□ 분양권 전매 제한: 새 아파트 투기 방지

분양권 전매 제한은 새로 분양받은 주택의 분양권을 일정 기간 동안 다른 사람에게 양도하지 못하도록 하는 제도다. 이는 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 주택 시장을 형성하기 위해 도입된 규제로, 단지가 어느 규제 지역에 있는지에 따라 양도 제한 기간이 달라진다. 거래량 하락 문제로 지난 2023년 4월 7일 개정된 ‘주택법 시행령’을 통해 제한 기간이 크게 완화됐다.

□ 재건축초과이익환수제: 개발 이익의 공정한 배분

재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 발생한 과도한 개발 이익을 환수해 투기를 억제하고, 공공 목적으로 활용하기 위해 도입된 제도다. 재건축이 완료된 시점의 집값에서 추진 초기 집값, 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 초과 금액이 1인당 8000만 원을 넘을 경우, 초과 금액에 대해 최대 50%의 누진 과세가 부과된다.

재건축 초과이익 환수제는 투기를 방지하고 시장 균형을 유지하려는 목적이 있지만, 경직성으로 인해 재건축 사업 활성화를 저해한다는 비판도 받고 있어 논의가 지속되고 있다.

우리나라 행정규제기본법 제2조 제1항에 의하면 규제란 ‘국가 또는 지방자치단체가 특정한 행정목적을 실현하기 위하여 국민의 권리를 제한하거나 의무를 부과하는 것’이다. 공동체, 즉 우리가 같이 사는 집단의 크기가 커지면서 모두의 권리를 평등하게 인정하기 위해서 각각의 규칙을 마련하는 것이다. 그렇기 때문에 규제는 모든 사람에게 긍정적으로 작용하는 것이 아니다. 때로는 시장을 오히려 위축시키고 다수의 반발을 사기도 한다. 부동산도 마찬가지다.

정부의 부동산 규제는 시장 안정화와 실수요자 보호를 위한 중요한 도구다. 물론 부작용도 있다. 예를 들어, 규제로 인해 실수요자들의 대출이 제한되거나 신규 주택 공급이 줄어드는 등이 그것이다. 따라서 부동산 규제는 단순히 ‘막기 위한 것’이 아니라, 시장 상황에 따라 유연하게 조정되어야 한다.

규제는 때때로 자유의 대척점에 서는 것처럼 보인다. 우리는 개혁해야 할 규제는 개혁하고, 그럼에도 남겨야 할 규제는 잘 지켜내면서 궁극적으로 지향해야 할 공동체적 자유를 위한 도구로 만들어야 할 것이다.