대출 줄어도 집값 뛰는 역설…한은이 못 보는 '현금 부자' [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 현금 시장: 가계대출이 줄어드는데도 서울 아파트값은 상승세를 이어갔다. 10월 은행권 주택담보대출 증가액은 2조 1000억 원으로 6월(5조 1000억 원) 대비 절반 이하로 감소했지만, 11월 둘째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.17% 올라 성동구는 0.29%에서 0.37%로, 용산구는 0.23%에서 0.31%로 상승 폭이 확대됐다. 이에 따라 한국은행 금융통화위원회는 주식·가상화폐 차익 실현 자금과 가족 간 금전 대차 등 비제도권 자금 흐름을 추적할 권한이 없어 시장 변화에 ‘깜깜이’ 대응을 할 수밖에 없다는 우려를 나타냈다.

■ 용산 재개발: 12년간 표류하던 용산국제업무지구 개발 사업이 첫 삽을 뜬다. 서울시는 이달 27일 용산구 한강로3가 일대에서 용산국제업무지구 도시개발사업 기공식을 개최하며, 약 45만 6000㎡ 구역을 대상으로 도로와 공원 등 부지조성 공사를 2028년까지 완료한다. 또한 최고 100층 수준의 초고층 빌딩들이 들어서는 국제업무존과 오피스·오피스텔·상업시설이 조성되는 업무복합존, 주거·의료·교육시설이 자리 잡는 업무지원존이 만들어지며 총 1만 3000가구의 주택 공급이 이뤄질 전망이다.

■ 수주 경쟁: 대형 건설사들이 도시정비사업 10조 원 시대를 눈앞에 두고 연말 수주 총력전을 펼치고 있다. 삼성물산(028260)은 여의도 대교아파트 재건축 시공권을 확보하며 올해 정비사업 수주금액이 8조 3488억 원으로 증가했고, 현대건설(000720)은 부산 사직 5구역을 수주하면서 누적 수주액 9조 원을 돌파했다. 한편 프로젝트파이낸싱 위축과 지방건설 경기 부진 여파가 여전한 가운데 수도권 정비사업을 중심으로 매출 증대와 수익성 강화에 나선 모습이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 대출 조여도 집값 뛰는데…‘부처 칸막이’에 막힌 한은

한국은행 금융통화위원회는 가계대출이 줄어드는데도 집값이 오르는 현상을 지적하며 모니터링 체계 재정비 목소리를 내고 있다. 10월 전체 금융권 주택담보대출 증가액은 3조 2000억 원으로 전월 대비 3000억 원 감소했고, 은행권 주담대 증가액도 2조 5000억 원에서 2조 1000억 원으로 축소됐다. 정부는 6월 27일 수도권 주담대 한도를 6억 원으로 제한하고 1주택자 전세대출도 2억 원으로 묶는 초강력 규제를 발표했다. 한편 한국은행은 주식·가상화폐 차익 실현 자금과 가족 간 금전 거래 등 비제도권 자금에 주목하고 있으나, 국세청·국토교통부·경찰 등 관계 기관 데이터 접근이 제한돼 통화정책 판단에 필요한 정보 연계가 구조적으로 막혀 있는 상황이다.

2. 12년 멈췄던 용산국제업무지구 27일 첫 삽

서울 용산국제업무지구가 12년간의 표류 끝에 이달 27일 기공식을 갖고 본격 개발에 착수한다. 약 45만 6000㎡ 구역을 대상으로 도로와 공원 등 부지조성 공사를 2028년까지 완료하고, 이후 개별 필지 개발을 통해 2030년부터 글로벌 헤드쿼터 입주가 이뤄진다. 최고 100층 수준의 초고층 빌딩들이 들어서는 국제업무존과 오피스·상업시설 업무복합존, 주거·의료·교육시설 업무지원존이 조성된다. 주택은 단지 내 6000가구와 주변 정비사업 지원 7000가구를 포함해 총 1만 3000가구가 공급되며, 서울시는 연간 1만 2000명 고용과 3조 3000억 원의 생산유발 효과를 전망하고 있다.

3. 도시정비사업 ‘10조 시대’ 눈앞…연말 수주전 불붙었다

대형 건설사들이 도시정비사업 10조 원 시대를 앞두고 연말 수주 총력전을 펼치고 있다. 삼성물산은 여의도 대교아파트 재건축 시공권을 96.9% 찬성률로 확보하며 올해 정비사업 수주금액이 8조 3488억 원으로 증가했다. 이달 29일 은평구 증산 4구역(공사비 1조 9000억 원)을 수주하면 10조 원 달성이 가능하다. 현대건설은 부산 사직 5구역 수주로 누적 9조 원을 돌파했고, 이달 29일 장위 15구역(1조 4663억 원) 수주 시 건설업계 최초 10조 클럽 달성이 유력하다. 포스코이앤씨는 누적 수주액 5조 9600억 원으로 3위이며, 최근 금호21구역(6158억 원) 2차 입찰에 참석하며 사업 재개를 모색하고 있다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 서울서 집 마련하려면 월급 14년 모아야

국토교통부의 ‘2024년 주거실태조사’에 따르면 지난해 서울 자가 가구의 연 소득 대비 주택가격 배수(PIR)는 13.9배로 나타났다. 서울에서 내 집을 마련하려면 14년가량 월급을 쓰지 않고 모아야 하는 셈이다. 생애 최초 주택 마련 기간은 7.9년으로 2023년(7.7년)보다 0.2년 늘어났다. 생애 최초 주택 마련 소요 기간은 2019년 6.9년으로 줄었지만 2020년부터 7년 이상 소요되는 것으로 나타났다. 지난해 자가 주택 보유 가구는 61.4%로 2023년(60.7%) 대비 0.7%포인트 증가했다.

5. 손배 소송에 공사 중단까지…바람 잘날없는 중견 건설사

중견 건설사들이 공사 계약 해지와 손해배상 소송 등 악재를 겪고 있다. 동원개발은 올 8월 부산 양정산호 아파트 재건축 사업(1296억 원)에서 계약 해지를 통보받았다. 동부건설은 지난달 강원 고성 청간리 공동주택(615억 원) 수주가 해지됐다. 금호건설(002990)은 2023년 오송지하차도 침수사고 관련 174억 원 손해배상 소송을 당했다. HJ중공업(097230)은 중대재해로 건설 부문 전 현장 공사를 중단했고, 공사 중단 분야 매출액은 1조 345억 원으로 지난해 매출액의 55%에 달한다. 지역 건설경기 악화로 중견·중소 건설기업의 경영 여건이 어려운 상황이다.

6. 힐스테이트광명11 등 9개 단지서 3490가구 일반분양

11월 셋째 주 전국 9개 단지 8082가구(일반분양 3490가구)가 공급된다. 경기 광명시 힐스테이트광명11은 현대건설 시공으로 지하 5층지상 최고 42층, 25개 동, 전용면적 3984㎡ 규모 4291가구로 공급되며 이 중 652가구가 일반 분양 물량이다. 지하철 7호선 광명사거리역 역세권 단지이며 철산대교와 안양천로, 서부간선도로 등이 가까워 교통이 편리하다. 경기 의왕시 의왕시청역SK뷰아이파크는 SK에코플랜트와 HDC현대산업개발(294870) 시공으로 지하 3층~지상 최고 40층 11개 동 1912가구 규모이며, 일반분양 물량은 958가구다.