비과세인줄 알고 팔았다가 4900만원 양도세 폭탄

2019년 9월 조정대상지역의 A주택을 8억원에 취득한 백장미 씨는 같은 해 9월 임차인과 1차 임대차 계약을 체결했다. 2년 후인 2021년 10월 보증금 변동 없이 2차 임대차 계약을 체결했다. 올 1월 해당 주택을 10억원에 매도한 백 씨는 A주택이 상생임대주택 특례 요건을 충족한 것으로 판단, 비과세 신고를 했다. 하지만 관할 세무서는 양도소득세 4900만원을 부과했다.

국세청은 3일 임대주택 등을 양도할 때 비과세 규정을 잘 몰라서 뜻하지 않게 양도세를 내야 하는 사례가 늘고 있다며 주의를 당부했다.

가장 실수가 잦은 세목은 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례다. 정부는 ‘임대료 5% 미만 인상, 2년 이상 임대’ 등의 요건을 충족한 상생임대주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 ‘2년 이상 거주 요건’을 빼준다. 임대주택의 안정적 공급을 위해 조정대상지역의 임대주택에도 세제 혜택을 부여한 것이다. 다만 △직전 계약 대비 임대료 인상 5% 초과 금지 △특례기간 내 계약만 유효 △2년 이상 임대기간 등의 조건을 충족해야 한다.

문제는 비과세 특례 요건을 꼼꼼히 따지지 않고 해당 주택을 매도했다가 양도세를 부과 받는 사례가 늘고 있다는 점이다. 백 씨는 특례 기간(2021년 12월20일~올해 말) 안에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 한다는 조항을 어긴 경우다.

임대료 증액 기준을 잘못 적용해 비과세 혜택을 받지 못한 사례도 있다. 민들레 씨는 2020년 5월 임대 보증금 5억원으로 주택 임대를 시작했다. 시세 하락에 따른 임차인의 요구로 계약기간 중에 보증금 1억을 돌려줬다. 2022년 5월 새 임차인과 다시 보증금 5억원으로 2차 임대차 계약을 맺은 민 씨는 올 5월 해당 주택을 양도하고 비과세로 신고했다. 하지만 임대료 증액 요건을 충족하지 못해 4600만원의 양도세 폭탄을 맞았다. 직전 계약의 임대 보증금이 4억원으로 바뀌면서 상생임대계약을 체결할 때 임대료가 25%나 뛴 것을 인지하지 못했다.

국세청은 이 외에도 임대주택의 의무 임대 기간을 충족한 사람이 △2년 이상 거주 요건 △임대주택 등록유지 등의 요건 등을 충족하지 못할 경우 거주 주택 양도시 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다며 주의할 것을 당부했다.