용적률? 분양가? 이게 최고…분당 재건축 3억 돌려받는 법

분당 등 수도권 1기 신도시 재건축이 본궤도에 올랐습니다. 자치단체들이 사업을 가장 먼저 추진하는 선도지구 선정에 들어갔고 재건축 밑그림에 해당하는 정비기본계획안도 공개했습니다. 선도지구는 11월, 정비기본계획은 12월 각각 확정할 예정입니다.

재건축 사업성을 좌우하는 관건이 용적률입니다. 사업부지에 지을 수 있는 건축 규모를 정하는 비율입니다. 주택사업의 기본 상식 중 하나가 용적률과 사업성은 비례한다는 것이죠. 사업성이 좋아지면 추가분담금이 없는 ‘공짜’ 재건축도 가능합니다. 용적률을 높이기 위해 혈안인 이유입니다.

1기 신도시에서도 용적률을 높이기만 하면 될까요. 독특한 공공기여가 변수입니다. 용적률에 따라 공공기여가 차등 적용되기 때문입니다. 용적률 못지않게 중요한 분양가는 얼마면 될까요. 공짜 재건축을 위한 최적의 조건을 찾아봤습니다.

기준용적률 넘으면 공공기여 급증

정부가 재건축을 활성화하기 위해 과거부터 줄기차게 해온 게 용적률 상향입니다. 이명박 정부에서 용적률을 용도지역별 법적상한까지 가능하도록 길을 텄습니다. 대개 아파트 밀집지역인 3종주거지역의 경우 재건축 용적률이 250% 정도에서 300%까지 올라가게 됐습니다. 법적상한까지 완화된 용적률의 절반은 임대주택으로 공급해야 하지만 그래도 절반이 남습니다. 250%에서 300%로 올라갈 경우 25%를 임대주택으로 짓더라도 나머지 25%를 일반분양할 수 있으니까요.

현 윤석열 정부는 역세권 등에서 법적상한을 초과해 법적상한의 120%까지 허용했습니다. 3종 주거지역에서 360%까지 가능해진 것입니다.

1기 신도시 재건축 특별법(노후계획도시정비법)은 더 나아가 아주 파격적으로 법적상한의 150%까지 가능하도록 했습니다. 3종 주거지역의 경우 450%입니다. 업계 관계자는 "450%는 주거지역에선 꿈도 꾸기 어려웠던 용적률로 이만저만한 혜택이 아니다"고 말했습니다.

그런데 용적률이 올라가는 만큼 모두 ‘득’이 되는 게 아닙니다. 1기 신도시 재건축의 특이한 공공기여 때문입니다.

공공기여는 용적률을 완화 받는 대신 땅이나 공공주택·공공시설물 등을 내놓는 것을 말합니다. 기존 재건축에도 존재합니다. 법적상한용적률 완화 대신 용적률 완화분의 절반을 임대주택으로 짓는 것도 공공기여의 일종입니다.

1구간 10%, 2구간 41% 공공기여

1기 신도시는 공공기여를 두 단계로 나눴습니다. 지역별 도로·상하수도·학교 등 기반시설 용량을 고려해 수용 가능한 적정 용적률에 해당하는 기준용적률을 정한 뒤 이를 기준으로 공공기여를 차등적용합니다. 기준용적률까지(1구간이라고 함)는 완화된 용적률의 10~40%를, 기준용적률을 초과할 경우(2구간)엔 여기다 기준용적률에서 완화된 용적률의 40~70%를 공공기여하도록 했습니다. 기준용적률이 신도시에 따라 300~350%로 정해졌습니다. 공공기여율은 신도시 모두 최소한인 1구간 10%와 2구간 41%입니다. 2구간 공공기여율이 40%가 아니고 41%인 이유는 법에서 정한 범위가 40% ‘초과’, 70% 이하여서 40%를 초과해 가장 낮은 41%로 한 것입니다. 1구간 공공기여율 범위는 10% ‘이상’이어서 10%가 됐습니다.