엄정숙 변호사, "등기부등본만 봐도 전세사기 90% 막는다"

(조세금융신문=김영기 기자) 최근 전국적으로 전세사기 피해가 급증하면서 임차인들의 불안감이 높아지고 있는 가운데, 15년 경력의 부동산 전문가가 제시한 예방법이 주목받고 있다. 엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소 대표)는 전세사기의 대부분이 사전 예방 가능하다는 점을 강조하며 구체적인 대응 방안을 제시했다.

엄 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사 공식등록(제2013-72호)을 받은 민사 전문변호사로, 15년 이상의 경력과 200건 이상의 월세보증금반환 소송 경험을 보유하고 있다. 공인중개사 자격까지 갖춘 그는 부동산 법무 분야에서 손꼽히는 전문가로 평가받는다.

- 깡통전세 피해, 임대인 재산상태 확인이 핵심

엄 변호사는 전세사기 예방의 첫걸음으로 "임대인의 부동산 재산 상태부터 철저히 확인하라"고 강조했다. 등기부등본을 떼어보고 근저당권이나 선순위 전세가 지나치게 많다면 일단 의심해야 한다는 것이다.

실제 상담 사례를 통해서도 이런 원칙의 중요성이 드러난다. 엄 변호사에 따르면, 실제 상담 사례 중에는 등기부상 다수의 근저당이 잡힌 빌라를 전세로 들어가려다 본인 의뢰를 통해 계약을 포기해 피해를 면한 경우도 있다. "겉으로는 집이 번듯해 보여도 실제로는 빚만 잔뜩 떠안은 집이 적지 않다"며 "임대인의 부채 규모는 임차인이 실질적으로 확인하지 않으면 절대 알 수 없다"고 설명했다.

이는 최근 급증하고 있는 '깡통전세' 사기를 예방하는 핵심 방법이기도 하다. 깡통전세란 임대차계약상 보증금과 선순위채권 금액이 임차주택의 매매가격을 초과하는 상태로, 집주인의 부채가 많아 전세금돌려받기가 사실상 불가능한 경우를 말한다.

- 피해 발생시 형사·민사 동시 대응 필요

그럼에도 불구하고 전세사기 피해를 당한 경우라면 신속하고 체계적인 대응이 필요하다. 엄 변호사는 "형사와 함께 전세금반환소송 등의 민사를 병행하는 것이 중요하다"고 말했다. 전세금 반환 의사와 능력이 처음부터 없었던 임대인이라면, 사기죄로 고소해 형사처벌을 구해야 한다는 것이다.

이런 복합적 대응 전략의 효과에 대해 엄 변호사는 구체적으로 설명했다. "전세금반환소송만 걸어 놓으면 임대인이 재산을 빼돌리거나 시간을 끌기 쉽습니다. 비용이 들더라도 매뉴얼 대로 형사고소까지 가면 임대인이 압박을 느껴 합의나 반환 협상을 타진해오기도 합니다. 다만 임대인에게 실제 재산이 남아 있는지 꼼꼼히 확인한 뒤, 신속하게 대응에 나서야 전세금반환소송 기간이 짧아집니다."

- 월세보증금반환 문제도 마찬가지 원칙 적용

전세뿐만 아니라 월세보증금반환 상황에서도 동일한 원칙이 적용된다. 임대인의 재산 상태와 부채 규모를 사전에 파악하지 않으면 월세 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

특히 최근에는 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 발생하는 분쟁도 늘어나고 있어, 월세 계약 시에도 임대인의 재산 상황을 철저히 확인하는 것이 중요하다는 지적이다.

- 전세보증금반환보증 활용도 필수

전세보증금 반환보증에 가입했다면 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 사고 접수를 먼저 한 뒤, 보증기관을 통해 대신 보증금을 돌려받고 추후 공사나 보험사가 임대인에 대한 구상권 청구를 진행하면 비교적 빠른 회수가 가능하다.

이는 개별 임차인이 직접 소송을 진행하는 것보다 전문 기관의 도움을 받아 더욱 효율적으로 문제를 해결할 수 있는 방법이다.

- 속도가 생명, 전문가 도움 필수

전세사기가 이미 발생한 상황에선 대응 속도가 무엇보다 중요하다. 임대인이 재산을 처분하거나 은닉하기 전에 신속하게 법적 조치를 취해야 피해 회복 가능성을 높일 수 있다.

"대부분 임차인들은 집이 경매에 넘어가는 순간 하늘이 무너져 내리는 심정입니다. 하지만 그때부터라도 전문가 조언을 받아 대응하면 숨통이 트일 수 있어요. 사안에 따라 집단소송이나 형사·민사 동시진행 등 다양한 전략이 있기 때문이죠."

- 강제집행 통한 실질적 회복 가능

전세금반환소송에서 승소하더라도 임대인이 자발적으로 보증금을 반환하지 않는 경우가 있다. 이때는 강제집행 절차를 통해 실질적인 피해 회복이 가능하다. 부동산 강제경매나 채권압류 등의 방법으로 임대인의 재산에서 직접 전세금을 회수할 수 있다.

강제집행은 법원의 집행권원에 기반해 채무자의 의사와 관계없이 강제로 채권을 실현하는 법적 절차다. 부동산경매, 채권압류, 유체동산경매 등 다양한 방법이 있어 임대인의 재산 상황에 따라 적절한 방법을 선택할 수 있다.

- 예방이 최선의 대책

마지막으로 엄정숙 변호사는 "전세사기는 내 가족과 일상에 치명적인 상처를 남길 수 있는 범죄"라며, 임차인 스스로도 예방 의식을 늘 가져야 한다고 강조했다. "임대인의 정보만 꼼꼼히 봐도 전세사기의 90%는 막을 수 있습니다. 절차가 번거롭더라도 하나하나 체크하는 게 내 보증금을 지키는 지름길이라는 사실, 꼭 잊지 않으셨으면 좋겠습니다."

전세사기 피해가 사회적 문제로 대두된 현 시점에서, 사전 예방과 피해 발생시 신속한 대응이 무엇보다 중요하다는 전문가들의 조언에 귀 기울일 필요가 있다. 특히 등기부등본 확인을 통한 임대인 재산 상태 파악이라는 기본적인 절차만으로도 대부분의 피해를 예방할 수 있다는 점에서, 임차인들의 적극적인 관심과 주의가 요구된다.