(조세금융신문=김영기 기자) 엄정숙 변호사(법도종합법률사무소)는 “임대인이 실거주 목적을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절해놓고, 실제로는 제3자와 다시 임대차 계약을 맺었다면 명도소송에서 패소할 뿐만 아니라 손해배상 청구까지 당할 수 있다”고 말했다.
이는 헌법재판소가 지난 2024년 2월 28일(2020헌마1343) “주택임대차보호법상 계약갱신 요구권과 임대인의 손해배상 책임 조항은 합헌”이라고 판시한 데 따른 해석이다.
8일 엄 변호사는 “임대인이 실거주 의사가 없으면서 갱신을 거절했다가, 임차인이 나가지 않자 명도소송을 제기해도, 결국 법정에서 ‘허위 실거주’가 드러나면 명도소송 절차에서 패소할 뿐 아니라 임차인의 손해배상청구로 이어질 위험이 크다”고 짚었다.
명도소송이란 임대인이 점유 중인 임차인을 상대로 건물이나 주택을 명도(引渡)받기 위해 제기하는 소송이다. 관련 서류인 명도소송양식을 적절히 갖춰야 대응이 가능하다.
또한 소송을 제기하면 명도소송 기간이 생각보다 길어질 수 있어, 임대인과 임차인 모두 초기 단계에서부터 충분히 협의를 거치는 것이 바람직하다.
헌법재판소는 결정에서 “계약갱신 요구권과 차임증액 한도 조항이 임차인의 주거 안정을 위한 것으로, 임대인의 재산권 제한이 과도하지 않다”고 봤다.
또한 “실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 다른 사람에게 임대할 경우 임차인의 손해가 심각하므로, 손해배상 책임을 부과하는 것은 정당하다”고 판시했다.
엄 변호사는 “임대차 분쟁이 심화되면 시간과 비용이 모두 커진다”며 “계약 시점부터 임대인이 직접 거주할 계획이 있는지 여부를 명확히 정리해두고, 갱신을 거절해야 할 상황이라면 미리 임차인에게 충분한 설명과 협의를 거쳐야 한다”고 조언했다.
이어 “명도소송 절차를 진행하기 전에 분쟁을 예방하는 것이 서로에게 최선”이라며 “주택임대차보호법이 강화된 만큼, 임대인은 책임 소재를 더욱 신중하게 살펴야 한다”고 강조했다.
한편, 지난해 헌재 결정에 대해 법조계에서는 “계약갱신 요구권이 더욱 확고해진 만큼, 임차인의 주거 안정 측면에서는 긍정적”이라는 평가가 나온다.
엄 변호사 역시 “임대인은 자칫 잘못된 선택으로 법적 분쟁과 손해배상 부담을 떠안을 수 있다”며 “향후 임대차 시장이 투명하고 안정적인 방향으로 나아가는 계기가 되길 기대한다”고 말했다.
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