정부, 내년 공시가격 시세반영률 동결…유형별·지역별 격차부터 손본다

정부가 내년 부동산 공시가격 산정에 적용하는 시세반영률을 올해 수준으로 유지하기로 했다. 공시가격 현실화율을 높이기보다, 유형과 지역별 편차를 먼저 줄여 제도 안정성을 확보하겠다는 판단에 따른 조치다. 공시가격 급등 논란이 이어진 최근 상황을 고려해 공시체계 전반의 방향을 '균형성 보완'으로 전환한 결정으로 풀이된다.

국토교통부는 13일 중앙부동산가격공시위원회를 열고 '2026년 부동산 가격공시 추진방안'을 확정했다. 이번 방안은 국토연구원의 연구용역과 이날 열린 공청회 논의를 반영해 마련됐다.

정부는 먼저 시세반영률을 내년에 동결한다. 공동주택·단독주택·표준지 모두 올해 현실화율을 적용해 시세 변동분만 공시에 반영하는 구조다. 기존 현실화 계획에서 제시된 '시세의 90%'라는 최종 목표는 유지하되, 연도별 인상 단계는 연구가 마무리된 뒤 다시 제시될 예정이다. 공시가격 산정의 방향을 시세반영률 인상보다 균형성 보완에 두겠다는 의미다.

균형성 조정 방식은 보다 정교하게 바뀐다. 정부는 지역별 시장 상황과 공시 정확도에 따라 반영률이 낮은 구간을 먼저 선별해 미세 조정한다. 조정 폭은 전년 공시가격 기준 최대 1.5% 범위에서 움직인다. 이 범위에서는 이의신청 증가가 크지 않다는 국토연구원의 분석이 반영됐다. 공시가격의 키를 끌어올리기보다 낮은 구간을 순차적으로 보정해 전체의 균형을 맞추겠다는 취지다.

평가는 시·군·구 단위로 이뤄진다. 정부는 COD와 PRD 같은 국제 기준을 적용해 유형 내 균질성, 가액대별 형평성, 지역 간 편차를 동시에 본다. 기준에 미달한 지역은 '심층검토지역'으로 묶어 정밀 검토를 진행한다. 조정 과정은 조사자 1차 검토, 지자체 검증지원센터 참여, 외부 연구기관 사후 검증으로 이어져 시세 반영의 정확도를 최대한 끌어올리는 구조다.

시세 산정 과정의 정밀성도 강화된다. 정부는 내년 공시부터 공시가격 검증지원센터 운영을 확대해 지자체가 산정 단계 전반에 참여하도록 한다. 올해 일부 지역에서 시작한 시범사업을 아홉 개 시·도로 넓혀 지역별 시장 상황을 산정 과정에 직접 반영하겠다는 구상이다.

빅데이터 기반 인공지능(AI) 가격산정모형도 활용 범위가 넓어진다. 부동산원과 감정평가사협회가 운영하는 산정모형을 조사자가 참고자료로 사용할 수 있도록 개방하고 두 기관이 보유한 실거래 자료와 평가 선례를 공유해 알고리즘 고도화도 병행한다. 산정의 근거를 촘촘하게 쌓아 공시가격의 객관성을 높이려는 조치다.

편차가 크거나 산정 난도가 높은 유형에 대한 조사도 강화된다. 거래 사례가 적은 초고가 주택에는 내년부터 전담반이 단지별 시세를 직접 검토하는 체계를 도입한다. 최근 이의신청이 집중된 연립·다세대 주택은 별도 연구용역을 거쳐 2027년 공시부터 개선안을 적용한다. 유형별 문제 구간을 나눠 대응해 공시가격의 신뢰도를 끌어올리겠다는 판단이다.

공시가격은 내년 상반기부터 순차적으로 확정된다. 표준지·표준주택은 올해 12월 열람을 거쳐 내년 1월 결정되고, 공동주택은 내년 3월 열람 후 4월에 확정된다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “공시가격은 국민 생활과 맞닿아 있는 기준”이라며 “내년에는 시세반영률을 유지하면서 산정의 정밀성을 높여 시장 변동을 정확하게 반영하겠다”고 말했다.

박효주 기자 phj20@etnews.com