“여보, 전재산 다 날리는거 아냐”…이사철, 요주의 임대인 특징들 보니

-“전세 계약이 도래해 전셋집을 알아보고 있는데, 자칫 잘못해 전재산을 날릴까봐 너무 걱정 됩니다.”(40대 김모씨)

-“계약 당시 공인중개사의 말만 믿고 계약 했는데, 계약 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 수도 있다는 이야기를 듣고 나니, 전세사기를 당한 것 같아 불안합니다.”(30대 이모씨)

대규모 전세 사기 사건이 발생한 지 2년이 지나가고 있음에도 세입자들은 여전히 불안에 떨고 있다. 대개 소형, 비(非)아파트, 10년 이내 주택에서 보증사고 가능성이 큰 다주택자 비중이 높은 것으로 분석됐다. 수도권 외에도 충남, 강원, 경남 등도 주택 시장 향방에 따라서는 보증금 사고 문제가 부각할 수 있다는 관측이다.

13일 민병철 주택금융공사 연구위원이 ‘다주택자 비중으로 살펴본 역전세 위험’ 관련 논문을 소개해 관심이 쏠린다.

민 연구위원의 논문에 따르면 아파트 보다 빌라 등 비아파트에서 다주택자 비중이 높은 경향을 보였다.

민 위원은 “아파트에 비해 비아파트의 전세가율이 높고, 가격 수준이 낮은 점에 영향을 받은 것 같다”고 설명했다.

더욱이 2주택자, 3주택자 비율은 크게 차이 나지 않았는데 4주택 이상 보유한 비중에서 큰 차이(비아파트 11.7%, 아파트 4.2%)를 보였다.

연식 30년 이상은 4주택 이상이 3.9%인데 비해 5년 이내는 9.6%, 5∼10년은 14.8% 등으로 상대적으로 신축 주택에서 다주택자 비율이 높았다.

이와 함께 소형 면적대에서 다주택자 비중이 급격하게 높다는 특징도 존재했다.

지역별로는 서울과 부산, 충남, 세종에서 다주택자가 보유하고 있는 주택의 비중이 높은 것으로 나타났다.

또 전세사기로 홍역을 치른 수도권 외에도 충남, 강원, 경남 등도 보증금 사고 문제가 발생할 가능성이 높다 진단했다.

특히, 충남은 연식이 5~10년인 소형 비아파트 주택의 70%정도를 4주택 이상 가진 다주택자가 보유하고 있어 각별히 주의해야 한다.

민병철 연구위원은 “모든 다주택자가 전세사기 의도를 가진 것은 아니지만, 레버리지가 일정 수준을 넘어서면 전세 시장 향방에 따라 개인의 의도와 무관하게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 벌어질 수 있으므로 세입자들은 이에 각별히 유의해야 한다”고 강조했다.

“전세 사기 피하려면 계약 전 ‘이것’ 꼭 확인해야”

최근 전세 사기 피해를 호소하는 세입자들이 적지 않다. 전문가들은 특히 계약 전 충분한 정보 확인이 이뤄지지 않으면 피해를 예방하기 어렵다고 지적한다.

전세 계약 전 매매가와 전세가를 확인하는 것은 첫 번째 단계다. 주변 부동산 시세와 전세가가 차이가 없는 경우라면 위험 신호로 볼 수 있다. 공인중개사의 말을 맹신하기보다는 직접 국토교통부 실거래가 시스템이나 부동산 앱을 통해 시세를 확인하는 것이 안전하다.

그 다음으로 중요한 것은 집주인의 채무상태를 확인해야 한다. 집주인의 채무상태가 나쁜 경우, 해당 부동산이 경매에 넘어가 세입자의 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

이를 확인하려면 등기부등본 발급을 통해 근저당권이나 전세권 설정 여부를 반드시 살펴야 한다.

특히, 세금체납 여부를 확인하는 것이 중요한 부분이다.

집주인의 세금이 체납될 경우, 전입신고를 했더라도 나중에 발생한 세금체납이 세입자의 전세보증금 보다 우선 변제될 수 있다.

과거에는 세입자가 집주인의 세금체납을 확인하기 어려웠으나 이제는 집주인의 동의 없이도 국토교통부 홈페이지나 세무서를 통해 확인 가능하다. 다만, 임대차 계약서가 필요하므로 계약 후 조회가 가능하다는 한계가 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 “전세 사기 피해를 방지하려면 주변 매매가와 전세가를 비교하고, 등기부 등본을 통해 집주인의 채무상태를 확인하는 것이 중요하다”며 “세금체납이 발생하면 세입자의 전입신고 보다 우선 변제가 이뤄질 수 있기 때문에 세금체납 여부도 반드시 확인해야 한다”고 말했다.

그는 이어 “세입자가 계약 후 세금체납 사실을 확인 했다면 계약을 해지할 수 있도록 관련 법 개정이 절실하다”면서 “세금체납으로 인한 피해를 줄이기 위해 사전 점검과 계약서에 특약을 넣는 등의 대책도 마련해야 한다”고 강조했다.