"집값 급등 주범이 외국인?"…신고가·편법거래에 부동산 거래 규제되나

40대 우즈벡인, 서초구 '반포자이' 대형평수 74억원에 매수

외국인 주택 소유 증가세지만… 이렇다 할 제한 규정 없어

전문가 "해외 사례 따라 내국인 역차별 없애야"

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 한 외국인이 서울 고가 아파트를 '풀 현금'으로 매수했다는 사실이 알려지면서 외국인 부동산 거래에 대한 논의에 다시금 불이 붙었다. 내국인이 살 집도 부족할 뿐만 아니라 집을 사려면 각종 대출규제가 따라와 자금 마련이 힘든 현실을 감안해 일정 부분 규제가 필요하다는 목소리가 높다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 11월 서울 서초구 '반포자이' 244㎡(이하 전용면적)가 직전 신고가(71억원, 21층)보다 3억원 높은 74억원(26층)에 거래됐다. 등기부등본에 표시된 아파트 매수자는 40대 우즈베키스탄 국적의 의사로, 지난달 28일 소유권이전등기를 완료했다. 별도로 설정된 근저당권이 없어 전액 현금 매수를 한 것으로 보인다.

2023년엔 용산구 '장학파르크한남' 268㎡가 말레이시아 매수자에 의해 180억원(4층)에 손바뀜했다. 직전 최고가 거래는 135억원(2022년 4월, 5층)이다. 현재까지 동일 매물 신고가는 경신되지 않은 상태다.

외국인의 주택 거래는 해마다 늘고 있다. 국토부가 6개월에 한 번씩 발표하는 '외국인 주택소유통계 주요 현황' 조사 결과 지난해 상반기 기준 외국인이 소유한 국내 주택 수는 9만5058가구로, 전 분기(9만1453가구) 대비 약 3.9% 증가했다. 전년 동기(8만7223가구)보다는 9.0% 늘어난 수치다.

같은 기간 외국인 보유 주택은 전체 주택(1955만가구)의 0.5% 수준이다. 비율로 보면 미미하지만 외국인 집주인의 72.8%가 수도권 주택을 소유하고 있다는 점이 문제로 꼽힌다. 통계청에 따르면 2023년 말 서울 주택보급률은 93.6%로, 2009년(93.1%) 이후 14년 만에 최저치를 기록했다. 서울에 총 414만1700가구가 사는 데 반해 집은 387만8500가구뿐이라 26만3000가구는 살 곳을 구하기 어려웠단 의미다.

이런 상황에서 시장에 혼선을 줄 수 있는 외국인의 이상거래도 이뤄지며 외국 국적 매수인의 부동산 취득을 제한해야 한다는 얘기가 나온다. 지난해 4월 한 미국인이 용산구 '한남더힐' 240㎡(-2층)를 120억 원에 매수했다가 같은 날 계약을 바로 취소했다. 해당 평형의 직전 매매가격은 2023년 8월 103억원(-1층)으로 17억원이나 낮아 '호가 띄우기' 거래 의혹이 제기됐다.

외국 국적을 취득한 후 국내 재산을 편법 증여하는 일도 적지 않다. 지난해 강남구에선 몰타로 귀화 50대 집주인이 자녀로 추정되는 30대 몰타인에게 청담동 '효성청담' 대형 평수를 74억원대에 매도했다. 소유권이전등기를 하지 않아 실거래가 공개시스템상에서 확인되지 않는 것으로 보인다. 남유럽의 섬나라 몰타는 상속세와 증여세를 내지 않는 조세회처로 알려진 곳이다.

현재 외국인이 국내 부동산을 사고파는 데에는 별도의 규제가 없다. 지방자치단체의 허가를 받아야 거래가 가능한 토지거래허가구역이나 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 특수 구역 내 토지를 빼면 내국인과 똑같이 신고만으로 부동산을 취득할 수 있다.

물론 정부가 외국인의 주택 쓸어담기를 바라만 본 건 아니다. 2021년 관세청은 외국인 아파트 매매자금 분석에 나서 840억원 상당의 서울 아파트 55가구를 불법적으로 취득한 사례 등을 대거 적발하기도 했다. 이듬해부터 불법 환치기 등을 활용해 집을 사들이는 외국인 단속에 나섰다. 2023년 2월에는 한국 내 주소 또는 거주지를 두지 않은 외국인이 토지나 주택을 구입하기 위해선 한국인 위탁관리인을 지정하도록 했다.

그러나 외국인은 한국 대출 규제를 적용받지 않아 자금 마련이 비교적 쉽고, 다주택자 중과세도 회피할 수 있다는 문제는 여전하다. 외국인이 국내 은행에서 대출을 받는다면 같은 수준의 DSR(총부채원리금상환비율)이나 LTV(담보인정비율)를 적용받겠지만, 해외에서 빌려오는 돈까지 일일이 확인하긴 어렵다.

다주택 보유에 관련된 중과세는 '1가구당 주택수'를 기준으로 한다. 외국인은 주택 보유실태 파악이 상대적으로 어려워 중과세 대상에서 빠지는 경우가 허다하다. 비거주자의 양도소득세에 대해 거래금액의 10% 혹은 양도차익의 25% 중 적은 금액을 원천 징수해 추후 정산하는 제도가 있긴 하지만, 중과세 역할은 하지 못한다.

구강모 연세대 경제학부 교수는 "국내 주택 시장의 안정화와 내국인의 역차별 문제 해소에 중점을 둔 정책 입안이 필요한 시점"이라며 "국내로 불법 유입되는 해외자금의 경로도 과거에 비해 복잡·다양해지고 있어 관리의 사각지대에 있는 거래에 대한 면밀한 분석을 해야 한다"고 지적했다.

김남정 LH 토지주택연구원 수석연구원은 "외국인을 법적으로 규제하려면 개인정보부터 체계적으로 구축해야 하는데, 아직까지 국토부나 한국부동산원에 이를 뒷받침할 정보가 충분치 않다"며 "국내 부동산시장이 해외 자본의 투기의 장이 되지 않도록 하는 예방 정책이 나와야 한다"고 말했다.

해외 다수 국가에선 투기 방지 목적으로 외국인의 부동산 매입을 방지한다. 싱가포르는 자국 부동산을 매입하는 외국인에게 30%의 거래세를 부과한다. 호주에선 외국인은 신축 주택만 매입할 수 있고, 1년 중 183일 이상 임대·거주하지 않는 외국인 소유 부동산은 공가세(Vacancy Fee)를 부과한다. 미국은 외국인이 미국 부동산에 관한 권리를 매도 시 매수인에 매매대금의 10%를 원천징수하는 법안을 시행하고 있다.

chulsoofriend@newspim.com