"전세대출 DSR 적용은 제외" 정부, 다음주 부동산 공급대책…반포 집값 뛰자 잠원 ‘한강뷰 알짜’ 재건축 속도 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 공급 정책: 정부가 다음주 발표할 부동산 공급대책에서 전세대출 DSR 적용과 LTV 인하 등 금융 규제는 제외하기로 했다. 6·27 대책 이후 서울 아파트 거래량이 급감하고 가격 상승폭이 둔화되면서 과열 양상이 진정되자, 정부는 2030년까지 수도권 아파트 공급을 최대한 확보하는데 집중하며 공공택지와 유휴부지 활용, 재건축·재개발 활성화 등을 추진할 계획이다.

■ 월세 급등: 7월 서울 원룸 평균 월세가 73만 원으로 전월 대비 7.9% 상승하며 올해 최대 상승폭을 기록했다. 25개 자치구 중 20곳에서 월세가 인상됐으며, 마포구는 서교동 신축 고가 원룸 거래로 월세가 88만 원까지 치솟았고, 강남구가 94만 원으로 최고가를 유지하는 가운데 평균 전세 보증금은 2억 1223만 원으로 전월보다 305만 원 하락하며 전월세 전환이 가속화되고 있다.

■ 재건축 가속: 잠원동 일대 소규모 재건축 단지들이 반포 신축 효과에 힘입어 사업 추진에 속도를 내고 있다. 잠원한강이 최고 49층 500가구 규모로 재건축을 추진 중이고 잠원한신도 정밀안전진단을 통과해 연내 입안 제안서 제출을 목표로 하고 있으며, 신반포4차 메이플자이 입주권이 55억 원에 거래되는 등 신축 프리미엄이 인근 소규모 재건축 단지에 대한 관심을 높이고 있는 상황이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 정부, 다음주 부동산 공급대책…전세대출 DSR 적용은 제외

- 핵심 요약: 정부가 다음주 부동산 공급대책을 발표하며 전세자금대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 금융 규제는 제외하기로 가닥을 잡았다. 국토교통부는 기획재정부, 금융위원회 등과 막판 조율을 거쳐 주택공급대책을 발표할 예정이며, 2030년까지 서울과 경기도를 중심으로 한 수도권 아파트 공급을 최대한 확보한다는 방침이다. 이를 위해 수도권 공공택지와 노후 청사, 유휴부지 활용부터 3기 신도시 공급 촉진, 도심 내 유휴지 개발, 재건축·재개발 활성화 등 공급 확대 대책을 내놓을 계획이다. 전세대출 DSR 규제적용과 규제지역 확대 방안은 전세의 월세화 가속화와 실수요자 반발 등에 대한 우려를 감안해 이번에 포함되지 않았다. 6·27 대책 이후 서울 아파트 거래량이 급감하고 가격 상승폭도 줄어들면서 과열 양상은 진정되는 분위기지만, 한국은행 조사에서 이달 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 111로 전월 대비 2포인트 상승해 가격 반등 조짐도 나타나고 있다.

2. 7월 서울 원룸 평균 월세 73만 원…전월대비 7.9% 상승

- 핵심 요약: 지난달 서울 원룸의 평균 월세가 73만 원으로 집계되어 전월보다 7.9% 상승한 금액으로 올해 들어 최대 상승폭을 기록했다. 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’에 따르면 서울 지역 전용면적 33㎡ 이하 연립·다세대 원룸의 보증금 1000만 원 기준 평균 월세는 73만 원, 평균 전세 보증금은 2억 1223만 원을 기록했다. 25개 자치구 중 20개 자치구에서 지난달보다 원룸 평균 월세가 높아졌으며, 특히 마포구의 경우 서교동 일대의 신축 고가 원룸이 다수 거래되면서 6월 72만 원이었던 월세가 지난달 88만 원(22.4%)으로 크게 올랐다. 강남구가 129%로 서울 평균 대비 가장 높았으며, 원룸 평균 월세는 94만 원으로 서울 평균보다 21만 원 높았다. 반면 평균 전세 보증금은 2억 1223만 원으로 6월보다 305만 원 낮아져 전월세 전환이 가속화되고 있는 모습이다.

3. 반포 집값 뛰자…잠원 ‘한강뷰 알짜’ 재건축 속도

- 핵심 요약: 서울 서초구 잠원동 일대 노후아파트들이 재건축에 속도를 내고 있으며, 맞붙어있는 반포 일대 집값이 신축 효과에 크게 뛰면서 추진력을 얻고 있다는 분석이 나온다. 서초구는 8월 중 서울시에 ‘잠원한강’ 아파트에 대한 신속통합기획 자문회의를 신청할 계획이며, 주민들은 올해 2월 최고 49층, 500여 가구로 재건축하는 내용의 정비구역 지정 및 정비계획 입안 제안서를 제출했다. 1989년 지어진 잠원한강은 450가구 소규모이지만, 한강 인근에 위치한 데다 지하철 3호선·신분당선 신사역과 가까워 입지가 뛰어나다는 평가를 받는다. 인근 ‘잠원한신’도 이달 4일 서초구로부터 재건축을 위한 정밀안전진단 통과 통보를 받았으며, 현재 정비계획 입안을 위한 주민동의율 확보와 구체적인 높이와 규모 등 재건축 시뮬레이션을 진행 중이다. 정비사업에 속도가 나면서 집값도 상승세를 보여 잠원한강 전용면적 84㎡는 이달 35억 원에 팔리며 신고가를 경신했고, 잠원한신 전용 84㎡도 올해 6월 34억 원에 새 주인을 찾아 5개월 만에 7억 원 가까이 오른 상황이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 정부, 다음주 부동산 공급대책…전세대출 DSR 적용은 제외

- 핵심 요약: 새 정부가 내놓는 첫 번째 주택공급 청사진이 다음주 발표되며 향후 부동산 정책 기조를 가늠하는 분수령이 될 전망이다. 정부는 서울 등 수도권 아파트 공급을 늘리되 전세자금대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 금융 규제는 제외하기로 했으며, 6·27 대책 이후 집값이 안정세로 돌아서는 효과가 나타나고 있어 다음번 기준금리 인하 때까지 시간을 두고 시장 흐름을 지켜본다는 계획이다. 이른바 ‘로또 청약’ 과열을 줄이기 위한 후속조치와 함께 토지임대부·지분적립형·이익공유형 등 부담가능주택 공급 확대도 이번 부동산 공급대책에 담긴다. 김윤덕 국토부 장관은 19일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “공급 대책 발표에는 치밀하고 안정적인 준비가 필요하다”며 “여러 안을 준비하고 있다”고 밝힌 상황이다.

5. 키움운용, 손익통산 활용한 ETF 출시…“한미 주식 동시 투자로 절세”

- 핵심 요약: 키움투자자산운용이 국내 고배당 종목과 미국 인공지능(AI) 관련 기업을 함께 편입하는 상장지수펀드(ETF)를 출시한다고 발표했다. ‘KIWOOM 한국고배당&미국AI테크’ ETF는 손익 통산 효과를 활용해 개인종합자산관리계좌(ISA)나 개인형퇴직연금(IRP) 같이 특수한 계좌가 아닌 일반 계좌를 통해서도 절세 효과를 누릴 수 있도록 설계됐다. 이미 거래소에서 표준코드를 발급받았고 다음 달 2일 상장 예정이며, 해외 지수를 추종해 국내 기타형으로 분류되어 손익 통산 대상에 해당한다. 손익 통산이 적용되면 배당락에 따른 주가 하락으로 인한 국내 배당주의 비과세 손실과 미국 주식에서 발생하는 과세 이익이 통산되어 절세 효과가 발생한다. ISA 계좌를 함께 활용할 경우 절세 효과를 극대화할 수 있는 것으로 분석된다.

6. 법인세 등 세제개편 정부안 확정…‘대주주 양도세’는 논의 제외

- 핵심 요약: 주요 세목 개편안을 담은 ‘2025년 세법 개정안’이 26일 국무회의를 통과했으나 대주주 양도소득세 기준 10억 원 강화 방안은 법률이 아닌 시행령 개정 사항으로 별개로 논의될 것으로 전망된다. 기획재정부는 김민석 국무총리 주재로 열린 국무회의에서 13개 세법 개정 법률안을 의결했다고 밝혔으며, 정부는 다음 달 3일까지 국회에 제출할 예정이다. 앞서 기재부는 법인세율을 전체 과표 구간에서 1%포인트 일괄 인상하고, 배당소득 분리과세를 도입하는 등의 내용을 담은 세제개편안을 발표했다. 주식 투자자들 사이에서 논란이 되고 있는 ‘상장주식 양도소득세’ 대주주 기준 강화는 소득세법 시행령 개정 사안이어서 이번 법률 개정안 처리에서는 빠졌으며, 정부는 양도세 부과 기준을 종목당 보유 금액 ‘50억 원 이상’에서 ‘10억 원 이상’으로 강화한다고 밝힌 바 있다.

[자주 묻는 질문]

Q. 정부 공급대책이 부동산 가격에 어떤 영향을 줄까요?

A. 단기적으로는 공급 증가 기대감으로 상승 압력 완화, 중장기적으로는 실제 공급 시점에 따라 차별화될 전망입니다. 정부가 2030년까지 수도권 아파트 공급을 최대한 확보하겠다고 발표했지만, 실제 입주까지는 수년이 소요되므로 당분간은 공급 부족이 지속될 것으로 보입니다. 또한 6·27 대책으로 거래량이 급감했음에도 주택가격전망지수가 111로 반등하는 등 시장 심리가 회복되고 있어 입지가 우수한 기존 주택의 가치는 유지될 것으로 예상됩니다.

Q. 서울 원룸 월세 급등, 소형 부동산 투자하시는 게 좋을까요?

A. 전월세 전환 가속화로 월세 수요는 지속 증가하나 위치 선별이 중요합니다. 서울 원룸 평균 월세가 73만 원으로 전월 대비 7.9% 급등했으며, 강남·마포·용산 등 업무 중심지 인근이 높은 프리미엄을 보이고 있습니다. 평균 전세 보증금은 2억 1223만 원으로 하락세를 보여 월세 전환이 가속화되고 있어 임대수익률 개선이 기대됩니다. 다만 관리비 부담과 공실 위험을 고려해 교통 접근성과 직장 밀집도가 높은 지역 위주로 신중하게 접근하시는 것이 바람직합니다.

Q. 잠원동 재건축 단지 투자 가치는 어떻게 보시나요?

A. 한강뷰와 역세권 입지로 장기 투자 가치는 우수하나 사업 리스크를 면밀히 검토하셔야 합니다. 잠원한강과 잠원한신이 정밀안전진단을 통과하며 재건축에 속도를 내고 있고, 신반포 신축 효과로 84㎡ 기준 34억 원에서 35억 원까지 가격이 상승했습니다. 한강 조망과 지하철 3호선·신분당선 접근성이 우수해 재건축 완료 시 프리미엄이 기대되지만, 소규모 단지 특성상 조합 갈등과 사업 지연 가능성도 있어 사업 진행 단계와 조합 운영 상황을 종합적으로 판단하신 후 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 공급대책 모니터링: 다음주 발표되는 부동산 공급대책의 세부 내용과 실행 일정, 연내 추가 규제 가능성 지속 추적

✓ 소형 부동산 기회: 서울 원룸 월세 73만 원 돌파와 전세 보증금 하락 추세를 고려한 소형 임대용 부동산 투자 검토

✓ 한강뷰 재건축: 잠원동 소규모 재건축 단지의 정밀안전진단 통과 현황과 사업 진행 단계별 투자 타이밍 분석

✓ 세제 변화 대응: 대주주 양도세 기준 변화 논의와 배당소득 분리과세 도입이 자산 배분에 미치는 영향 사전 점검

✓ 시장 심리 변화: 주택가격전망지수 111 반등과 6·27 대책 효과 지속성을 통한 매수 타이밍 재검토

[키워드 TOP 5]

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