"법 개정전 신규지정 없다지만"...국토부, 토지거래허가구역 활용안 ′주목′

국토부, 조정대상지역 대신 토허제로 주택 수요 억제

집값급등·투기 우려 등 상세 지정 요건 만든다

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 국토교통부가 새로운 수요억제 대책으로 토지거래허가구역 지정을 활용키로 하면서 규제 효과가 더 커질 것으로 전망된다. 주로 중과세와 대출 규제가 이뤄지는 조정대상지역, 투기과열지구와 달리 토지거래허가구역은 실거주 의무 조항이 있기 때문이다.

토지거래허가구역은 조정대상지역과 달리 부동산 구입시 자금출처 소명 의무는 없다. 하지만 정부는 관련 법령 개정 과정에서 자금출처 조사도 함께 담을 예정이라 규제의 강도는 과거보다 확대될 것으로 전망된다.

다만 국토부는 토지거래허가구역의 신규 지정은 당분간 없을 것이라는 입장이다. 토허제 지정의 근거법인 '부동산 거래 신고 등에 관한법률' 개정 과정에서 지정요건을 명확히 마련한 뒤 지정에 나서겠다는 게 국토부의 이야기다.

9일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 '9·7 주택공급 확대방안'에 담긴 국토교통부의 토지거래허가구역 지정과 관련해 국토부는 서울시의 지정 요건인 '개발사업지역과 인근지역'이 아닌 '집값 급등과 투기 우려가 있는 곳'에 대해 광범위하게 지정한다는 방침을 마련할 예정이다.

정부는 이번 9·7 대책에서 국토부도 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 했다. 그동안 토허제는 같은 특·광역시·시·군·구 내에선 지자체장이 지정할 수 있었다. 국토부는 2개 이상 자치단체에 대해서만 토허제 지정이 가능했다. 제도 개선에도 속도를 낸다. 9·7 대책 발표에 앞서 지난 5일 국회 국토교통위원회 소속 천준호 더불어민주당 의원은 같은 당 소속 의원 10명과 함께 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 일부개정안을 제출했다. 개정안에는 투기 우려가 있거나 시장이 과열된 동일 시·도 지역의 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관으로 확대하는 내용이 담겼다.

그동안 토지거래허가구역 지정은 서울시를 비롯한 지방자치단체가 투기 억제 수단으로 활용했다. 정부는 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등을 지정할 수 있는 것과 달리 지자체는 토허제를 제외하면 부동산 규제 방안이 없었기 때문이다. 서울시는 토허제 지정 요건으로 '개발사업'의 진행 여부를 기준으로 하고 있다. 즉 재개발이나 재건축 그리고 서울시가 추진하는 모아주택·모아타운 등의 사업이 추진되는 곳과 그 인근지역을 대상으로 하고 있다.

하지만 국토부는 조정대상지역처럼 집값 급등 우려가 있는 곳이면 토허제 지정을 한다는 입장이다. 이는 부동산 거래신고법의 '집갑 급등이 있거나 투기 우려 지역에 대해 지정한다'는 조항에 근거하고 있다. 국토부 관계자는 "토지거래허가구역 지정의 근거법인 부동산 거래신고법에서 토허제 지정 요건을 ▲집값 급등이 예상되거나 ▲투기 우려가 있는 곳으로 규정하고 있는 만큼 집값이 크게 오른 곳에 대해선 토지거래허가구역 지정을 검토할 것"이라고 말했다.

이처럼 정부가 기존의 조정대상지역 대신 토지거래허가구역을 지정하려는 이유는 토허제에 있는 실거주 의무 때문이다. 조정대상지역은 실거주 의무가 없기 때문에 전셋값과 매맷값 차이를 활용해 매입하는 갭투자를 할 수 있다. 실거주 의무가 있으면 1주택자라 해도 갭투자가 불가능하기 때문에 토허제를 시행하겠다는 게 국토부의 방침이다.

현행 토허제를 보다 강화하는 방안도 담았다. 토지거래허가구역에서 집을 사고 팔 때는 조정대상지역과 달리 자금출처 소명이 의무 사항이 아니다. 국토부는 9·7 대책에서 토지거래허가구역에서도 자금출처 조사를 하는 것을 법률을 개정한다는 방침을 밝힌 바 있다.

하지만 토지거래허가구역이 조정대상지역처럼 구 단위로 지정될 경우 집값이 오르지 않는 다른 주택 소유자들도 피해를 볼 수 있다. 이른바 '핀셋' 규제 대신 '묻지마' 규제가 적용될 수 있기 때문이다. 실제 지난 3월 국토부와 서울시가 토지거래허가구역을 재지정할 때는 강남3구와 용산구 전역을 지정했다. 이는 당초 개발사업으로 인한 투기 우려가 있어야 토허제를 지정한다는 서울시의 지정 방침과 다른 결과로 집값이 오르지 않는 빌라 등 비아파트 주택도 집단으로 허가 대상이 됐다.

이와 함께 이중규제가 가능해지는 점도 지적된다. 조정대상지역은 주택에 대해 지정하는 것이며 토지거래허가제는 토지에 대해 지정하는 것이기 때문이다. 같은 국토부가 지정하는 것이지만 관리 주체도 주택정책관실과 토지정책관실로 서로 달라 개별적인 지정이 가능하다.

국토부 관계자는 "조정대상지역 지정과 토허제 지정은 나름대로 지정의 이유가 있는 만큼 어느 제도를 더 활용할 것이라고 지금으로선 단언할 상황이 아니다"며 "연내 부동산거래신고법 개정 과정에서 지정요건 등을 충분히 제정할 것"이라고 말했다.

부동산거래신고법이 개정될 때까지 추가 토허제 지역은 없을 전망이다. 지금으로선 서울 성동구와 마포구, 목동 일대 그리고 경기도에선 과천시와 성남분당 정도가 대상이 될 것으로 보인다. 하지만 근거법이 아직 없는 만큼 토허제 지정은 사실상 불가능한 상태다. 국토부 관계자는 "근거 법령이 완성될 때까지 신규 토허제 지정은 없을 전망"이라고 말했다.