[MAHGA 테마주를 찾아] 트럼프 '주택 비상사태' 초읽기 ②의회 공조

연방토지 개방과 부대비용 절감 시행 중

세금 면제 한도 인상과 모기지 업체 압박

초당적 법안 상원 은행위 통과, 어떤 내용

"주택 정책, 전례 없는 추진력 얻게 돼"

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<[MAHGA 테마주를 찾아] 트럼프 '주택 비상사태' 초읽기 ①5가지 카드>에서 이어짐

[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 비상사태가 선포되면 관련 조처는 한층 속도를 낼 가능성이 있다. 미국기업연구소(AEI)에 따르면 내무부 관리의 850평방마일 토지를 경매에 부치면 300만채의 신규 단독주택 건설이 가능하다고 한다. 850평방마일은 약 54만에이커로 내무부가 전체 관리하는 5억에이커의 0.1% 수준이다.

둘째는 부대비용의 절감이다. 앞서 베선트 장관은 주택 구매나 판매, 신규 모기지 취득, 기존 대출 재융자 시 지불하는 클로징 비용을 줄이는 방안을 검토할 수 있다고 밝힌 바 있다.

클로징 비용은 부동산 거래 완료 시점에 집값 외에 추가로 지불하는 것으로 주택 감정평가, 소유권 보험 등이 포함된다. 질로우에 따르면 클로징 비용은 주택 가격의 25%에 달한다고 한다. 30만달러 주택의 경우 6000~1만5000달러 비용이 발생한다고 한다.

소유권 보험(대출자가 지불)은 일부 시행 중이다. 국책 모기지 보증기관인 패니메이는 작년 4월부터 14개주를 대상으로 재융자 시 소유권 보험을 요구하지 않기로 했다. 같은 집, 같은 주인이 재융자하는 경우 소유권 문제가 생길 가능성이 작다는 판단에서다.

감정평가와 관련한 규제들도 일부 철회됐다. HUD 산하 연방주택청(FHA)은 올해 3월과 6월에 걸쳐 이런 조처를 단행했다. 철폐된 규제 중에는 감정평가사가 집의 모든 각도에서 사진을 찍어야 한다는 요구 등이 있다. 감정평가 비용이 줄어드는 효과를 거뒀다고 한다.

◆예상 카드

셋째 비상사태 시 추가 시행이 예상되는 것은 구역 지정법 등의 건축 규제 유연화다. 행정부가 주 및 지방정부와 협력해 건축업자들이 대형 부지 대신 소형 부지에 주택을 건설할 수 있도록 추진하는 거다.

넷쨰는 양도소득세 면제 한도 인상이다. 현행 세법상 부부는 주택 판매 시 50만달러, 독신자는 25만달러까지의 이익을 세금 대상에서 제외할 수 있다. 면제 한도를 높이면 주택 소유자들이 큰 세금 부담 없이 주택을 매도할 수 있게 돼 거래량을 촉진할 수 있다.

다섯 번째는 모기지 금리 인하 압박이다. 모기지 금리의 하락은 주택시장의 문제를 풀 핵심으로 거론된다. 다만 모기지 금리는 국채시장의 장기물 금리에 연동되기 때문에 지금 같이 연방준비제도의 정책금리 인하를 압박하는 것으로 통하지 않는다.

직접적인 모기지 금리 강제는 역효과만 낳을 가능성이 있다. 트럼프 대통령이 대출 발행량의 70% 정도를 차지하는 '논뱅크' 모기지 업체에 금리 인하를 강제할 수도 있지만 대출이 대폭 줄거나 최우량 고객에만 집중하는 부작용이 생길 수 있다.

현실적으로는 인센티브를 동원한 '당근'과 '채찍' 방식이 가능하다. 정부가 특정 조건(첫 주택 구매자나 저소득층)을 충족하는 대출에 혜택을 주도록 유도하거나 반대로 이런 대출을 하지 않는 회사에 불이익을 주는 방식을 통해서다.

◆초당적 움직임

트럼프 대통령의 직권 행사 외에도 최근 의회의 초당적 움직임도 주목할 만하다. 지난 7월29일 상원 은행위위원회를 통과(상원 본회의로 회부) 초당적 법안은 용도지역제와 토지이용 정책, 환경 검토 절차를 전면 재검토하는 등 내용을 담고 있다.

종전에는 주택 구매력 위기가 저소득층에 한정돼 특정 계층에 대한 보조금 지급 정도로만 논의될 사안이었다면 이제는 중산층 유권자 문제로 비화하면서 양당 의원 모두가 압박을 받고 있다는 분석(브라이트MLS의 리사 스터트먼트 이코노미스트)이 나온다.

*관련 법안의 이름은 '2025년 미국의 꿈 실현을 위한 주택 기회 재창출법(약칭: ROAD to Housing Act of 2025)으로 공화당의 팀 스콧 상원의원과 민주당의 엘리자베스 워런 상원의원이 공동 발의했다. 상원 본회의 표결 일자는 잡히지 않았다.

의회는 모듈형(조립식) 주택 활성화를 공급난의 돌파구로 삼았다. 모듈형 주택 제조업체에 가해진 규제(철제 바퀴가 달린 틀을 바닥에 고정 등)를 철폐함으로써 제작 비용을 낮추고 이를 통해 그동안 높은 주택 가격에 밀려난 잠재 수요를 실구매로 전환 시겠다는 거다.

일부 전문가는 트럼프식 극약 처방이나 의회 입법의 실효성에 회의적이다. 비상사태 선포는 법적인 문제에 직면할 가능성이 있고, 고율 관세와 이민자 추방이라는 행정부의 핵심 정책이 오히려 문제를 악화시킨다는 점에서다. 무엇보다 모기지 금리의 하락해 주택 구매력이 근본적으로 개선돼야 한다는 의견이 적지 않다.

다만 트럼프 대통령과 의회의 초당적 협력이 맞물리면서 주택 정책이 전례 없는 추진력을 얻게 됐다는 평가도 많다. 무디스애널리틱스의 마크 잔디 이코노미스트는 "획기적인 변화는 아니라고 해도 정책 입안자들이 마침내 주택 위기 대응이라는 게임에 참여했다"고 평했다.

bernard0202@newspim.com