중국인 등 외국인의 부동산 쇼핑에 놀란 일본이 외국인 부동산에 대해 특별 관리에 나선다. 외국인 부동산 통합 데이터베이스(DB)를 구축하고, 맨션과 같은 공동주택 등기의 경우 소유자의 국적을 등록시킬 계획이다. 별다른 제약 없이 외국인의 부동산 취득을 허용해 온 일본이 이 같은 변화를 기점으로 규제에 방점이 찍힌 정책을 펼칠 수 있다는 관측이 나온다.
1일 일본 요미우리신문에 따르면 일본 정부는 부동산 기반 레지스트리로 불리는 DB를 통해 관련 정책을 구현한다. 부동산 등기부에 흩어져 있는 토지·건물 정보를 해당 DB에 통합해 외국인 소유 부동산을 전국 단위로 한 번에 파악하는 방식이다.
요미우리는 복수의 정부 관계자를 인용해 “다카이치 사나에(高市早苗) 총리가 지난달 4일 관계 각료들에게 외국인의 토지 취득 방식과 실태 파악, 규제의 필요성을 포함한 검토를 지시했다”며 “이후 내각관방, 법무성, 국토교통성, 디지털청 등 관련 부처가 협의에 착수해 2027년 운용 개시를 목표로 잡고 있다”고 전했다.
새 DB에 등록되는 대상은 맨션 등 일반 부동산 등기뿐 아니라 산림, 농지, 국토이용계획법상 대규모 토지 거래, 국경에 가까운 도서, 자위대·미군기지 등 방위 관련 시설 주변 토지까지 포함될 것으로 보인다고 요미우리는 보도했다. 안보상 민감한 구역을 중점 관리하겠다는 의도로 풀이된다.
일본 정부는 또 국내 법인을 앞세운 외국 자본의 우회 취득도 규제망 안에 넣겠다는 방침이다. 산림이나 대규모·중요 토지 거래의 경우 토지를 취득하는 법인의 주요 주주와 임원의 국적 신고를 의무화한다는 것이다. 해외에 거주하는 외국인의 일본 내 부동산 취득에 대해서도 현재는 외환법상 투자 목적 등 일부 경우에만 사전 신고·사후 보고 의무가 부과되고 있지만 앞으로는 이 신고 대상 범위가 더 넓어질 수 있다.
일본 정부가 외국인 부동산 정책에 이례적으로 관심을 쏟는 배경에는 국내 여론이 자리하고 있다고 요미우리는 봤다. 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP) 역시 지난 10월 기사에서 “일본 국민 사이에선 군사 기지와 상수도 수원지, 농지 등 전략적 토지가 외국인의 손에 들어갈 수 있다는 우려가 나온다”고 짚은 적이 있다. 요미우리는 “외국인 투기가 부동산 가격 상승으로 이어지고 있다는 지적도 있다”고 주장했다.
일본은 외국인 부동산 취득 규제가 비교적 느슨한 나라로 꼽힌다. 거주 자격이나 비자와 무관하게 외국인도 일본인과 동일한 조건으로 토지와 건물을 취득·보유할 수 있다고 한다. 느슨한 규제에 엔저 현상까지 겹쳐 외국인 부동산 취득은 늘고 있는 추세다. SCMP에 따르면 외국인의 농지 취득은 2023년 90.6㏊(0.906㎢)에서 2024년 175.3㏊(1.753㎢)로 늘었고, 이 중 중국인이 관여한 거래는 102건으로 가장 많았다. 국적 신고 의무도 농지에만 해당될 뿐 맨션 등 일반 부동산 등기에는 선택 사항이다.
일본이 이런 논의를 시작한 데는 해외 주요국의 직접 규제 사례도 영향을 미쳤다. 요미우리는 “일본 정부가 캐나다, 독일, 한국, 대만 등이 외국인의 부동산 취득 또는 임대를 규제하는 움직임을 들여다봤다”고 전했다. 한국의 경우 지난 8월부터 수도권에 ‘외국인 토지거래허가구역’을 지정해 외국인이 해당 구역의 주택을 사들이려면 허가를 받고 일정 기간 실거주 의무를 지켜야 한다.
일각에선 일본이 외국인 부동산에 대해 직접 규제에 나설 가능성이 재기된다. 국적·소유 구조 정보가 DB에 축적되면 이후 안보상 민감 지역이나 수원지, 특정 대도시권 등을 중심으로 외국인의 신규 취득을 제한하거나 세율을 차등 적용하는 ‘선택과 집중’ 규제로 나아갈 수 있다는 의미다.
