수도권 '6만 가구' 공급대책 나온다…'1+1 분양' 조합원도 다주택 규제에 '주담대 금지·전입 의무' 혼란 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

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* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.

[주요 이슈 브리핑]

■ 주택 공급 확대 정책 본격화: 정부가 기존 택지지구 용적률 상향과 신규 택지지구 지정을 통해 6만 가구 이상을 추가 공급하는 대책을 마련하고 있다. 이재명 대통령이 신도시의 신규 택지만이 아닌 기존 택지나 부지를 활용하는 방안을 언급한 가운데 2·4대책 지구와 8·8대책 지구에서는 용적률 상향과 녹지·상업용지 축소를 통해 신속한 공급이 이루어질 전망이다.

■ 고밀개발로 공급 속도 높인다: 정부가 추진하는 공급 확대 대책의 핵심은 기존 공공주택지구를 활용한 ‘고밀 개발’ 전략이다. 공원 녹지와 자족 용지를 줄이고 주거 용지를 확보하는 방식으로 광명시흥 등 2·4대책 지구에서 1만 4000가구, 서리풀 등 8·8대책 지구에서 1만 가구가 추가 공급될 예정이며, 투자자들은 용적률 상향이 적용되는 지역의 자산 가치 상승 가능성을 주목할 필요가 있다.

■ 대출규제와 정비사업 충돌: 수도권·규제지역에서 다주택자 주담대를 금지한 6·27 대책으로 정비사업 ‘1+1 분양’ 제도가 논란이 되고 있다. 주택 두 채의 입주권을 보유하게 되는 1+1 분양 신청 조합원이 다주택자로 분류되어 대출이 막히고 전입 의무가 발생하는 상황으로, 정비사업 전문가들은 “1+1 분양은 투기 목적의 다주택 보유와는 다르다”며 제도 보완이 필요하다고 지적한다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 수도권 '6만 + α' 가구 공급대책 나온다

핵심 요약: 정부가 집값 안정을 위한 대출 규제 후속으로 대규모 공급 대책을 준비하고 있다. 2021년 2·4대책 지구인 광명시흥 등에서 용적률 상향 및 주거용지 확대로 1만 4000가구, 2024년 8·8대책 지구인 서리풀 등에서 1만 가구, 2기 신도시 미매각 용지 활용으로 6000가구, 신규 택지 추가 지정을 통해 3만 가구 등 총 6만 가구 이상의 추가 공급이 검토되고 있다. 국토부와 LH는 공원 녹지, 자족 용지 확보 기준 완화 및 주거 복합 건축물의 주거 용도 비율 상향 등 제도 개선도 추진하고 있어, 투자자들은 이러한 규제 완화가 적용되는 지역의 사업성 개선과 주택 가격 영향을 주시할 필요가 있다.

2. 서리풀 등 녹지·상가 줄여 고밀개발…지구단위계획도 재검토

핵심 요약: 정부의 주거 공급 확대 대책 핵심은 기존 공공주택지구의 '고밀 개발'로, 용적률을 높이고 업무·상가 용지를 줄이는 대신 주거용지를 확보하는 방식이다. 4기 신도시 대신 기존 택지 활용 방식을 선택한 이유는 신도시 개발이 입주까지 10년 이상 소요되기 때문이다. 2·4대책 지구(광명시흥·의왕군포안산·화성진안)에서는 기존 13만 6000가구에 1만 4000가구가, 8·8대책 지구(서리풀, 고양 대곡, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현)에서는 5만 가구에서 6만 가구로 공급이 확대될 전망이다. 또한 LH는 2기 신도시 미매각 용지 195개 필지(167만 5000㎡)를 통해 6000가구를 추가 공급하고, 공원 녹지와 자족 용지 기준 완화를 위한 법령 정비도 추진한다. 투자자들은 이러한 고밀개발이 해당 지역 부동산 가격과 수익성에 미치는 영향을 선제적으로 분석할 필요가 있다.

3. '1+1 분양' 조합원도 다주택 규제…주담대 금지·전입 의무 놓고 혼란

핵심 요약: 6·27 부동산 대책으로 정비사업의 '1+1 분양' 문제가 다시 논란이 되고 있다. 대형 주택 소유 조합원이 두 채의 주택을 분양받을 수 있는 1+1 분양 제도가 다주택자 주담대 금지 조치와 충돌하면서 혼란이 가중되고 있다. 서울시에서 올해 3월 기준 사업시행인가를 마치고 관리처분계획 인가를 앞둔 정비사업장은 용산구 한남2구역, 강남구 개포주공6·7단지 등 52곳으로 4만 8000여 가구가 공급 예정이다. 이 사업장들에서는 1+1 분양을 신청한 조합원이 주담대 상환 필요 여부와 6개월 내 전입의무 적용 방식에 관한 명확한 기준이 없어 혼란이 발생하고 있다. 투자자들은 정비사업 참여 시 1+1 분양의 세금·대출 규제 영향을 사전에 검토하고, 향후 제도 보완 가능성을 주시할 필요가 있다.

4. 급등세 꺽인 강남 3구·마용성…서울 아파트 가격 상승세도 '주춤'

핵심 요약: 이재명 정부의 첫 부동산 대출 규제 직후 서울 아파트 매매가격 상승폭이 소폭 감소했다. 한국부동산원 조사에 따르면 6월 다섯째 주 서울 매매가격은 0.40% 상승해 22주 연속 상승했으나, 지난주(0.43%)보다 상승폭이 둔화됐다. 강남 3구와 용산구, 마포구, 성동구 등 한강변 주요 자치구들은 모두 상승폭이 축소됐으나, 영등포구는 0.66%로 2012년 5월 이래 최고치를 기록했고, 양천구도 5년 7개월 만에 최대 상승폭을 보였다. 과천시와 성남시도 각각 2018년 이후 최고 상승률을 기록했는데, 이는 1기 신도시 재정비 공약, 여의도·목동 재건축 등 정비사업 기대감이 반영된 것으로 분석된다. 전문가들은 "정부가 강력한 규제를 꺼내 든 데다 정책 대출 등 우회로까지 차단했기 때문에 지속적인 상승세는 어렵지만, 정비사업 기대감이 있는 지역은 상승세가 이어질 수 있다"고 전망한다. 투자자들은 대출 규제의 영향이 본격화되는 시점까지 지역별 차별화된 움직임을 모니터링하고, 정비사업 호재가 있는 지역을 중심으로 선별적 접근이 필요하다.

[자주 묻는 질문]

Q. 정부의 6만 가구 추가 공급 대책이 집값에 어떤 영향을 미칠까요?

A. 단기적으로는 제한적 영향, 중장기적으로 공급 부족 완화로 가격 안정에 기여할 전망입니다. 정부가 추진하는 용적률 상향과 고밀개발은 신규 택지 지정보다 공급 속도가 빠르지만, 실제 입주까지는 여전히 시간이 필요합니다. 특히 2·4대책 지구와 8·8대책 지구는 지구단위계획 확정 후 사업 추진까지 3~5년이 소요될 것으로 예상되며, 단기적으로는 서울 및 수도권 핵심 지역의 주택 수요를 충족시키기에는 한계가 있습니다. 투자자들은 해당 지역의 개발 일정과 사업 진행 상황을 면밀히 모니터링하면서 중장기 관점의 투자 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

Q. 1+1 분양을 신청한 재건축 조합원이 다주택자 규제를 피할 방법이 있을까요?

A. 현재로서는 명확한 해결책이 없으나, 제도 보완 가능성이 있어 관련 정책 변화를 주시해야 합니다. 1+1 분양은 한 채의 주택이 정비사업을 통해 두 채로 나눠지는 것으로, 투기 목적의 다주택 보유와는 성격이 다릅니다. 현행 규제에서는 1+1 분양 신청 조합원이 다주택자로 분류되어 주담대 금지 및 6개월 내 전입 의무 등의 규제를 받게 됩니다. 전문가들은 "1+1 분양의 경우 60㎡ 이하 주택은 3년간 매각 제한이 있는 점 등을 고려해 규제를 완화해야 한다"고 주장하고 있어, 향후 정책 조정 가능성이 있습니다. 정비사업 참여자는 1+1 분양 신청 전 관련 규제 영향을 종합적으로 검토하고, 필요시 분양 신청 변경 가능성도 열어두는 것이 현명합니다.

Q. 대출 규제 강화 이후 어떤 지역 부동산에 투자하는 것이 유리할까요?

A. 정비사업 기대감이 있는 지역과 용적률 상향 혜택을 받는 지역이 상대적으로 유망합니다. 최근 서울 영등포구와 양천구, 경기 과천시와 성남시가 높은 상승률을 기록한 것처럼, 1기 신도시 재정비 공약과 여의도·목동 재건축 등 정비사업 기대감이 있는 지역은 대출 규제에도 불구하고 수요가 유지될 가능성이 높습니다. 또한 2·4대책 지구와 8·8대책 지구 중 용적률 상향과 고밀개발이 적용되는 지역은 사업성 개선으로 중장기적 투자 가치가 높아질 수 있습니다. 다만 대출 규제로 인한 자금 조달 부담이 커진 만큼, 현금 흐름과 투자 회수 계획을 면밀히 검토하고 지역별 차별화 양상을 지속적으로 모니터링하며 선별적 접근하는 전략이 필요합니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 지구별 상황: 2·4대책 지구(광명시흥, 의왕군포안산, 화성진안)와 8·8대책 지구(서리풀, 고양 대곡, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현)의 용적률 상향과 고밀개발 진행 상황 지속 모니터링

✓ 법 개정 동향: 공원 녹지, 자족 용지 축소 관련 법령 개정 동향 확인 및 미매각 용지 공급 계획 파악으로 투자 기회 선점

✓ 다주택자 조건: 정비사업 참여 시 1+1 분양의 다주택자 규제 적용 여부 사전 확인 및 제도 보완 가능성 주시

✓ 투자 분산화: 대출 규제 강화로 인한 지역별 가격 차별화 양상 파악하여 정비사업 기대감이 있는 영등포, 양천, 과천, 성남 등 선별적 투자 검토

[키워드 TOP 5]

주택 공급 확대, 고밀개발, 용적률 상향, 1+1 분양 규제, 대출 규제 영향, AIPRISM, AI프리즘