강남아파트 매수자 평균 연봉 1.5억…대출규제, 고소득층만 기회

서울 강남 아파트를 산 사람의 평균 소득이 1억 5000만 원을 넘어선 것으로 나타났다. 2년 전과 비교하면 두 배가량 증가한 수치다. 금융계에서는 정부가 주택담보인정비율(LTV)을 완화하는 대신 소득을 기준으로 하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하면서 강남 지역 부동산 매수 주축이 현금 부자에서 현금 흐름이 좋은 고소득자로 바뀌고 있다는 분석이 나온다.

11일 개인 신용평가사 코리아크레딧뷰로(KCB)에 따르면 강남구 아파트를 구입한 사람의 평균 소득은 2022년 하반기 약 8000만 원에서 지난해 상반기 약 1억 5000만 원으로 증가했다. 서초구도 상황은 비슷하다. 같은 기간 서초구에 위치한 아파트를 산 이들의 평균 소득은 약 8000만 원에서 1억 4000만 원가량으로 75% 증가했다.

이 같은 흐름은 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 지역에서도 관찰된다. 2022년 하반기 용산구에서 아파트를 산 사람의 평균 소득은 8000만 원 수준이었지만 지난해 상반기에는 1억 1000만 원 수준까지 늘었다. 마포구 역시 이 기간 동안 약 6000만 원에서 8000만 원대로 증가했다. 노원·도봉구에서 매수자 평균 소득이 4000만~5000만 원 수준에 머물러 있었던 것과 대비되는 대목이다.

이는 2022년 말께 윤석열 정부가 추진한 부동산 LTV 규제 완화와 관련이 깊다는 분석이 제기된다. 정부는 2022년 11월 ‘부동산 관계장관회의’에서 무주택자와 1주택자에 한해 시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택 구입 목적 주택담보대출을 허용한다고 발표했다. 그동안 투기·투기과열지구에서 15억 원이 넘는 아파트를 살 때는 주택담보대출을 받을 수 없었는데 이를 풀겠다고 밝힌 것이다.

동시에 LTV 규제도 완화했다. 원래는 규제 지역에서 LTV를 20~50%로 차등 적용했는데 이를 50%로 단일화한 것이다.

이렇다 보니 2023년을 기점으로 주택을 사들일 때 대출을 끼고 매입하는 비중이 급격히 늘어났다. KCB에 따르면 2022년 하반기 서울 소재 주택을 취득한 사람 중 주택담보대출을 보유한 비중은 27%에 불과했다. 그러나 이듬해 2023년 상반기에는 이 비중이 37%로 늘었고 1년 뒤인 2024년 상반기 들어서는 51%까지 치솟았다.

정부의 DSR 규제는 그대로 유지됐다. 정부는 2022년 7월 DSR 적용 대상을 총대출액 2억 원 초과에서 1억 원 초과로 확대했다. 정부는 그해 말 LTV 규제를 풀면서도 이 조치는 그대로 유지했다. 가계부채 관리를 위해서는 DSR 규제를 그대로 이어나가야 한다는 금융 당국의 인식 때문이었다. 특히 정부가 지난해 2월부터 스트레스 DSR 제도를 단계적으로 도입하고 있어 DSR의 영향력이 점점 커질 것이라는 관측도 제기된다. 박기홍 KCB 연구소 소장은 “사실상 금융회사가 대출을 실행할 때 소득 기반 규제인 DSR만이 주로 작동하는 여신 구조로 변경된 것”이라며 “이는 고가의 주택이더라도 소득과 현금 흐름이 지원되기만 하면 주택을 매입할 수 있는 여건이 됐다는 뜻”이라고 설명했다.

이는 기초 자산은 부족하지만 소득 수준이 준수한 30대 고소득자도 강남 주택 매입에 참여할 여건이 마련됐다는 뜻이다. 박 소장은 “2022년 말 이후 주택을 사들인 차주들의 평균 LTV와 평균 소득이 함께 증가한 것을 알 수 있다”며 “주택 매수 세력의 주체가 과거의 고현금 자산 보유자에서 대출 여력이 큰 고소득자로 전환되고 있다는 것”이라고 강조했다.

시장에서는 고소득자를 중심으로 강남권 부동산을 사들이려는 수요가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 특히 최근 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제한 상황에서 금융 당국이 대출금리는 내리고 대출 총량은 강화하고 있기 때문이다. 은행 심사가 깐깐해질 경우 고소득자만 혜택을 볼 가능성이 높다.

실제로 최근 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제하면서 강남3구 지역의 가격 오름세가 이어지는 양상이다. KB부동산에 따르면 이달 3일 기준 강남·서초구 아파트 매매가격은 0.46% 올랐다.