대출 규제 초강수에 서울 집값 ‘숨 고르기’… 강남·한강벨트 타격 불가피

실수요자도 자금 조달 부담 커져… 30~40대 갈아타기·상급지 쏠림 현상 제동

정부가 27일 발표한 초강도 대출 규제 대책이 본격 시행되면서, 급등세를 이어오던 서울 아파트 시장에 제동이 걸릴 것으로 보인다.

특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역을 중심으로 숨 고르기 장세가 나타날 가능성이 커졌다.

정부는 수도권 내 주택담보대출 한도를 일괄적으로 6억원으로 제한하고, 실거주 목적이 아닌 ‘갭투자’와 다주택자 대출을 사실상 봉쇄했다. 이로써 단기간 집값 상승세를 주도해온 과열 수요를 차단하겠다는 의지가 뚜렷해졌다.

이번 조치는 지난 한 주간 마포·성동구 아파트 가격이 1% 가까이 오르며 역대 최대 상승폭을 기록하고, 강남발 상승세가 인근 지역으로 번지는 시점에 발표됐다.

이재명 대통령이 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 밝힌 만큼, 세제가 아닌 대출 규제를 통한 속도 조절이 선택된 것이다.

정부는 실수요 외 대출 수요를 규제 대상으로 삼았다. 수도권에서 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입을 의무화했으며, 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 매입하거나, 기존 주택을 처분하지 않은 1주택자의 대출도 차단됐다.

하지만 평균 아파트 매매가격이 13억5천만원을 넘는 서울에서 주담대 한도를 6억원으로 묶으면서, 실수요자조차 상당한 자금을 보유하지 않으면 주택 구매가 어려운 구조가 됐다.

전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 시장 안정 효과를 낼 것으로 전망했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 규제는 강남과 마·용·성을 겨냥한 것으로, 대출 비중이 큰 고가 아파트 중심으로 상승세가 주춤할 것”이라고 분석했다.

김효선 NH농협은행 수석부동산전문위원은 “12억 원 이상 주택에 대해 대출이 사실상 봉쇄된 만큼, 수요 위축과 거래량 감소가 불가피하다”고 내다봤다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표 역시 “지금까지 나온 대책 중 가장 강력한 수요 규제”라며, 과열 국면이 빠르게 진정될 것이라 평가했다.

다만 고소득자나 자산가 등 현금 여력이 충분한 층에게는 영향이 제한적이라는 지적도 있다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 규제를 피할 수 있는 고자산가 중심의 거래가 이어질 경우, 강남 시장은 별다른 충격 없이 초양극화 양상이 심화될 가능성도 있다”고 말했다.

정부는 이번 수요 규제에 더해 공급 확대 조치도 병행할 방침이다. “우수 입지에 충분한 물량을 안정적으로 공급하겠다”며 주택 공급 활성화를 강조했으며 조정대상지역이나 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 추가 지정 가능성도 열어뒀다.

정부는 “시장 안정을 위해 가용한 모든 수단을 동원할 계획이며, 필요시 추가 규제지역 지정도 적극 검토하겠다”고 밝혔다.

[전국매일신문]김지원기자

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