'패닉바잉' 학습효과 재점화…수도권 첫 내집마련 수요 4년 만에 폭발

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 수도권에서 첫 주택을 마련하려는 무주택자의 매수세가 다시 탄력을 받고 있다. 규제 완화가 본격화되지 않은 상황에서도 "더 늦기 전에 내 집을 사야 한다"는 불안 심리가 확산되며 실수요층의 움직임이 빨라지고 있다는 분석이다.

특히 2020년 급등기 당시 집값이 급격히 뛰며 '패닉바잉'이 나타났던 경험이 학습효과로 작용하면서, 시장 불확실성이 커질수록 실수요 중심의 매수세가 오히려 강화되는 흐름이 재차 부각되고 있다.

◆ 올해 6~11월 첫 집 마련한 수요 11만5217명…2022년 대비 57.7% 증가

12일 업계에 따르면 정부의 수도권 집값 안정 기조 속 규제가 유지되면서, 향후 진입 장벽이 더 높아질 수 있다는 우려가 확산하고 있다. 이에 따라 당분간 실거주 중심의 매수세 유입이 지속될 것이라는 관측이 나온다.

이재명 정부 출범 이후 무주택자들의 매수가 늘고 있다. 올해 6~11월 서울·경기·인천 등 수도권에서 주택을 매수한 무주택자는 11만5217명이다. 4년 전 같은 기간과 비교하면 57.7% 증가한 것으로, 무주택자들의 매수세가 뚜렷하다.

지난 2022년 이후 3년 연속 꾸준히 매수세가 증가하고 있다. 2022년 첫 집을 마련한 무주택자는 7만3063명이다. 이어 2023년 10만9372명, 2024년 11만 782명으로 매년 증가하고 있는 추세다.

시장에선 이러한 변화가 단순한 반짝 회복이 아니라 구조적 요인에서 비롯된 것으로 본다. 규제 기조가 지속되면서 향후 진입 장벽이 더 높아질 것이라는 인식이 확산되고, 규제 완화 가능성이 크지 않다는 판단이 실수요자의 매수 심리를 자극하고 있다는 분석이다. 대출 규제 지속, 토지거래허가구역 확대 등 정책 변수들 역시 불확실성을 키우는 요인으로 꼽힌다.

상황이 이렇자 무주택자의 매수 증가가 당분간 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 공급 축소 우려와 정책 불확실성, 금리 인하 속도 둔화 등이 복합적으로 작용하면서 실수요층의 '지금 아니면 또 놓친다'는 심리가 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 이유에서다.

공급 감소와 시장 기회 축소에 대한 우려도 크다. 수도권의 입주·청약 물량이 과거 대비 줄어든 데다, 정비사업·택지사업 역시 속도가 더디면서 양질의 매물이 희소해지고 있다. 특히 서울·수도권 핵심 지역은 기존 주택의 매물이 얇아지고, 가격 상승폭이 둔화되곤 있지만 여전히 하락으로 돌아서지 않았다.

◆ 집값 급등기 '학습효과' 무주택자 매수 심리 자극 요소

2020~2021년 집값 급등기 당시 매수를 주저하다가 시장 반등 흐름에 올라타지 못했던 경험도 최근 무주택자 수요 증가의 배경으로 꼽힌다. 불과 몇 달 사이 수억원씩 오르는 단지가 잇따르면서 실수요자 상당수가 매수 타이밍을 놓쳤고, 이때 매수에 나선 이들과의 자산 격차가 크게 벌어졌기 때문이다.

이 같은 학습효과가 현재 무주택자들에게 그대로 작용하면서 최근 시장에서 유사한 조짐이 보이기만 해도 선제적으로 움직이려는 경향이 더욱 뚜렷해지고 있다는 분석이다.

실제로 통계에서도 이러한 심리 변화를 확인할 수 있다. 지난 2020년 첫 집 마련을 위해 직접 매수에 나선 무주택자는 30만4493명으로, 2019년 22만6949명 대비 34.1% 늘어났다.

다만 최근 무주택자의 매수 심리가 강해지고 있음에도 불구하고, 실제 거래량으로 이어지기에는 여러 제약이 존재한다.

가격 부담이 여전히 크지만 대출 규제가 완화되지 않은 상황에서 주택 구입을 위한 자금 마련이 쉽지 않다는 점이 가장 큰 걸림돌로 꼽힌다. 특히 전세를 끼고 먼저 매수한 뒤 여유가 생기면 입주하는 이른바 갭투자 방식이 규제와 시장 분위기 변화로 사실상 어렵게 된 점도 기존과 다른 환경이다.

송승현 도시와경제 대표는 "매수 심리는 살아나고 있지만 실제로 집을 사는 일은 갈수록 더 어려워지고 있다"며 "대출 규제가 이어지면서 자금 마련이 쉽지 않은 데다, 전세를 활용해 선 매입·후 입주하는 방식도 제약이 커졌다"고 말했다. 그러면서 "입주 물량과 청약 물량도 충분하지 않아 시간이 지날수록 내 집 마련 진입장벽이 높아지는 구조"라며 "결국 심리는 자극되고 있지만 실거래까지 이어가기는 쉽지 않은 시장"이라고 덧붙였다.

min72@newspim.com