개원 준비-부동산 계약 시 확인 사항 및 체크리스트 I

본지는 개원 준비 시 놓치기 쉽지만 세심하게 살펴야 할 핵심 사항인 ▲개원 준비 부동산 계약 시 확인 사항 및 체크리스트 ▲개설허가 신고 등 행정처리 실무 ▲개원예정일 전 직원 출근과 우선해야 할 업무 등에 관하여 병의원 전문 컨설턴트를 통해 4회에 걸쳐 꼼꼼히 짚어본다.

병의원 개원 준비 중 부동산 계약 과정은 단순히 공간을 확보하는 것을 넘어, 장기적으로 안정적인 운영 기반을 다지는 과정입니다. 단기적인 비용과 조건뿐 아니라, 장기적인 병원 운영의 안정성과 직결되기 때문에 철저히 준비해야 합니다. 그러나 많은 원장님들이 경험 부족, 서류의 복잡성으로 인해 놓치기 쉬운 요소들이 있습니다. 병의원 개원 시 부동산 계약에서 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 짚어 보겠습니다.

1. 관리비 구성 항목과 부과 방식 확인

병원 운영은 환자와 직원의 쾌적한 환경을 유지하기 위해 관리비 부담이 클 수밖에 없습니다. 따라서 관리비에 포함된 항목과 불포함된 항목을 명확히 이해해야 합니다. 관리비 항목에는 일반적으로 다음이 포함될 수 있습니다.

-포함 항목 : 건물 청소비, 전기료, 냉난방비, 공용 공간 유지비

-불포함 항목 : 주차비, 엘리베이터 유지비, 개별적으로 사용하는 전기료(전용 공간 내) 등

이 외에도 관리비가 정액제로 청구되는 경우가 많지만, 정액제 항목에 대한 세부 내역이 불명확한 경우 나중에 추가 비용이 청구될 가능성이 큽니다. 이를 방지하기 위해 ▲관리비에 포함된 모든 항목과 비용 부과 방식을 명확히 확인하고, 이를 계약서에 명시하도록 요청 ▲공용 전기비, 냉난방비 등 고정 비용과 변동 비용을 분리해 이해 ▲부과 주체 확인 ▲관리비의 부과 주체가 건물주인지, 관리사무소인지 파악 ▲관리 주체에 따라 비용 청구 방식과 책임 범위가 달라질 수 있으므로 사전에 이를 명확히 해야 합니다. 특히, 공용 전기비, 냉난방비 등이 누적되어 예상보다 높은 청구가 발생할 수 있으므로 검토가 필요합니다.

2. 주차 환경은 고객의 만족도를 결정짓는 중요한 요소

병의원 운영에서 주차는 단순 편의를 넘어 환자 경험과 연결되는 중요한 요소입니다.

-주차 공간 구분 : 병원 직원과 방문 고객의 주차 공간이 별도로 운영되는지 확인하십시오.

-주차비용 : 부담해야 하는 비용이 지나치게 높지 않은지 확인하고, 관리 방식(정액제 또는 시간당 과금 방식)을 파악해야 합니다.

-고객 대비 주차 공간의 충분성 : 특히 우리병원이외 상업시설이 많은 경우 병원의 주요 진료 시간대에 차량이 몰릴 수 있으므로, 현장 실사를 통해 주차 공간의 상황을 점검하는 것이 제일 좋습니다.

주차가 불편하거나 공간이 부족하면 환자는 병원을 방문하기 전부터 불만족을 느끼고, 재방문 의사를 저하시킬 수 있습니다.

3. 임차 초기, 협상에서 최대한의 조건을 명시

임대차 계약에서 임차인이 ‘갑’의 위치에 설 수 있는 순간은 계약 초기뿐입니다. 이때는 장기 운영에 영향을 줄 수 있는 조건들을 반드시 계약서에 명시해야 합니다.

-임대료 증감 조건 : 재계약 시 임대료 인상률을 최대한 구체적으로 제한하는 조항을 삽입하십시오. 예를 들어, “재계약 시 임대료 증가는 5% 이내로 제한한다”는 내용을 명시하면 추후 과도한 임대료 인상을 방지할 수 있습니다.

-원상복구 조건: 계약 종료 시 철거 범위와 비용 부담 주체를 구체적으로 협의해야 합니다.

특히 이전 업체의 인테리어가 남아 있을 경우 원상복구 비용 문제 관련해서 계약서에 필히 명시해야 합니다.

4. 렌트프리(임차료 면제) 기간 최대한 길게 협의

렌트프리는 개원을 준비하는 병원이 개원 초기 비용 부담을 줄이는 중요한 조건입니다.

-기간 설정: 일반적으로 인테리어 공사 기간과 초기 준비 기간을 기준으로 협의하며, 개원 준비 기간이 충분히 반영되었는지 확인해야 합니다.

-지연 상황 대비: 인허가 문제, 공사 지연 등으로 개원이 늦어질 경우를 대비해 추가 면제 기간을 협상할 필요가 있습니다.

렌트프리 조건이 명확하지 않으면 개원 전인데도 비용 부담이 발생할 수 있으니 사전 협상에서 최대한 길게 확보하도록 노력해야 합니다.

5. 등기부등본과 건축물대장 확인 필수

부동산 계약에서 등기부등본과 건축물대장을 검토하지 않는 것은 위험천만한 일입니다.

-등기부등본: 소유자가 계약자와 일치하는지, 가압류나 근저당권이 설정되어 있지는 않은지 확인해야 합니다. 특히 제3금융권의 근저당권이 설정된 건물은 피하는 것이 좋습니다.

-건축물대장: 병의원 개설이 가능한 건축물 용도인지(1종 근린생활시설(의원) 또는 의료시설(병원)) 반드시 확인해야 합니다. 만약 용도 변경이 필요한 경우, 변경 절차와 비용 부담 주체를 명확히 협의하고 계약서에 포함해야 합니다.

결어

병의원 개원은 단순히 건물 하나를 임차하는 행위가 아니라, 장기적인 병원 운영의 성공 가능성을 결정짓는 중요한 과정입니다.

부동산 계약은 철저한 사전 준비와 검토 없이는 예기치 않은 문제를 초래할 수 있습니다.

다음 2편에서는 위에서 설명한 사항 외 <건물 상태 점검>, <간판과 현수막>, <동일 진료과목 중복방지>, <기타 확인해야 할 사항>에 대하여 다루도록 하겠습니다.

체크포인트를 꼼꼼히 검토하고, 병원의 안정적이고 성공적인 출발을 위한 탄탄한 기반을 다지시기 바랍니다.