“임대차 2법 ‘전세가 폭등’ 범인 아냐…상승분은 ‘보험료’로 봐야”

‘임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)’ 개편 논의가 진행되는 가운데 임대차 2법은 전세가 상승에 대비한 보험 성격으로 봐야 한다는 분석이 나왔다. 임대차 2법이 주거안정에 부합하는 정책이라는 주장이다.

이승협 중앙대 교수(경영학)는 지난 26일 국토연구원이 개최한 ‘임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회’에서 “임대차 2법이 전세가격을 올려 세입자에게 불필요한 추가 비용을 부담하게 한다는 세간의 통념과 달리, 이런 효과는 없었다”며 “임대차 2법은 주거 안정성을 위해 일종의 ‘보험’을 끼고 계약하도록 국가가 의무를 부여하는 제도로 봐야 한다”라고 설명했다.

이는 국토연구원과 조세재정연구원의 임대차 2법이 전세가의 변동 폭을 키우고 주택 시장에 혼란을 유발한다며 폐지를 검토해야 한다는 주장과 다소 배치되는 결론이다.

이 교수는 27일 경향신문과의 통화에서 “주택 가격은 절대적으로 금리 영향을 받는데 제도 시행 당시 ‘ 저금리’ 기조가 계속되던 상황이었다”며 “전세가 급등이 거시경제 특수성 때문에 일어난 것인지 정책의 영향인지 분리해서 따져볼 필요가 있었다”고 연구 배경을 말했다.

연구진은 금리변화 등 거시경제 상황을 배제하고 순수하게 임대차 2법이 미친 영향만 분석하기 위해 콜옵션(정해진 가격에 살 수 있는 권리) 가격 분석 모형을 활용했다. 이에 임대차 2법이 시작된 2020년 7월 서울 아파트 전세가는 제도를 시행하지 않았다고 가정한 전세가와 비교해 4.6% 높았다. 2024년 12월 상승 폭은 5.1%로 나타났다. 세입자들이 임대차 2법 시행으로 4~5%(서울 기준)의 전세금을 추가 부담했다는 뜻이다.

이 교수는 이 증가분은 전세가격 변동에 대비한 ‘보험’의 성격이 강했을 뿐, 2년 뒤 전세 가격이 오를 것이라고 미리 예측해서 집주인이 미리 가격을 올린 결과가 아니라고 했다. 이 교수는 이를 토대로 임대차 2법이 “임차인에게 불필요한 금융 부담을 지운 게 아니다”며 “주거안정성 측면에서 선택 가능한 정책”이라고 했다.

다만 현재 5% 고정된 상승률 제한은 상향 조정이 필요하다는 게 이 교수 제안이다. 주택 가격이 갑자기 크게 상승하는 국면이 오면 ‘선 반영’ 효과가 나타날 가능성도 있는데, 상승률을 10% 수준으로 조정하면 그 가능성이 차단되면서도 보험으로서의 가치는 상당부분 유지된다는 것이다.

전날 토론회에서는 계약갱신청구권을 임대인과 임차인이 계약 때 자율적으로 정하도록 해야 한다는 제안도 나왔다. 이 교수는 이에 대해서는 “주거 안정성이 중요한 임차인이 약자 입장에 서게 돼 현재보다 현저하게 높은 ‘보험 비용’을 부담할 가능성이 있다”며 부정적 의견을 냈다.