전세금반환소송 먼저 ‘이렇게’ 하세요

세입자 생존권 달린 문제, 소송 전 대화가 중요

소송시 전세 계약서, 임차권등기명령 여부, 전입신고 등 입증 자료 꼼꼼히

최근 전세 계약이 만료됐음에도 세입자가 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 사례가 잇따르면서 ‘전세금반환소송’이 급증하고 있다. 몇 해 전부터 부동산 시장에 경기침체와 가격변동이 이어지자 집주인 측이 자금 마련에 어려움을 겪는 경우가 흔해졌다는 게 전문가들의 분석이다. 상황이 심각해지자 실제로 소송까지 진행되는 사례가 적지 않다는 분석도 있다. 다만, 법원에 접수되는 전세금반환청구 관련 소장 건수는 꾸준한 수준을 보이고 있다는 게 중론이다.

이러한 현장에서 오랜 기간 부동산 문제를 다뤄온 법조인은 “전세금 돌려받기 문제는 단순히 임대차계약 한 건만의 문제로 그치지 않는다. 세입자 생존권과 직결되어 있기 때문에 최대한 신속하고 정확한 해결책이 필요하다”고 말한다.

전세금 관련 법적 분쟁을 전문적으로 맡아온 엄정숙 부동산전문변호사는 전세금반환소송에 돌입하기 전, 집주인과의 원만한 합의를 모색할 것을 조언한다. “아무리 상황이 급하더라도 처음부터 소송에 들어가면 소송 기간, 비용 등 현실적인 부담이 크다”며 “만약 집주인이 일시적으로 자금 사정이 어렵다는 걸 입증할 만한 사유가 있다면, 먼저 대화를 통해 구체적인 변제 일정을 잡는 편이 낫다”고 했다. 그럼에도 교섭이 여의치 않다면, 소송 절차를 적극 고려해야 한다고 강조했다.

소송을 진행하기 위해서는 전세 계약서, 임차권등기명령 여부, 그리고 전입신고 등 입증 자료를 꼼꼼히 준비해야 한다. 만약 집주인이 이미 해당 주택에 담보 대출을 많이 끼고 있거나, 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 더는 거주하기 어려워 이사를 가야 하는 상황이라면, 임차권등기명령을 통한 권리 보호가 매우 중요해진다. 이 명령은 이사를 하더라도 임차인의 지위를 유지해주기 때문에, 훗날 경매나 매매 절차로 넘어갈 경우에도 우선순위를 확보할 수 있는 핵심 수단으로 꼽힌다. 엄 변호사는 “임차권등기명령은 집주인의 동의 없이도 사실상 임차주택에 대한 내 권리를 공시해두는 효과가 있어, 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하더라도 임차보증금을 지킬 수 있게 해준다. 특히 경매가 진행될 때도 임차인의 우선순위가 유지되므로 반드시 고려해야 한다”고 설명했다.

전세 세입자가 전세금반환소송을 제기할 때 가장 부담스러운 부분은 시간과 비용이다. 일반적으로 소송이 길어지면 최대 1년 이상이 걸릴 수 있고, 그 사이 이사 및 생활 자금을 마련하기가 쉽지 않다. 이에 대해 엄 변호사는 “정당한 권리를 찾기 위한 법적 절차라는 믿음을 갖고 진행하되, 소송 중에도 집주인 측과 꾸준한 대화를 유지하는 게 좋다”고 조언했다. 간혹 재판 도중 집주인이 마련 자금이 생겨 일부 금액을 먼저 변제하겠다고 제안하는 경우도 있는데, 이때 신속히 합의를 본다면 시간과 비용을 아낄 수 있기 때문이다.

최근 정부와 금융권이 전세금 반환을 둘러싼 세입자 보호 방안을 잇따라 내놓고 있지만, 현장에서는 여전히 사각지대가 존재한다. 예컨대 집주인의 파산, 사기성 임대, 그리고 후순위 근저당권 설정 등이 얽힌 복잡한 문제는 정책적 지원만으로 해결하기 어렵다. 결국 세입자가 법원에 소장을 접수해 소송을 제기하고, 필요하다면 강제집행까지 진행해야 하는 상황이 적지 않게 벌어진다.

엄 변호사는 “전세금반환소송은 단순한 민사 분쟁으로 보이지만, 여기에 여러 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 실무 경험이 풍부한 전문가의 조언이 필수적이다”라며 “세입자는 계약서 작성 단계부터 임차보증금 보호 방안을 철저히 확인하고, 문제가 발생할 경우 지체 없이 변호사를 통해 정확한 절차를 밟는 것이 중요하다”고 강조했다.

그는 특히 “전세 계약 기간이 끝날 무렵 임대차계약 연장 여부나 적절한 보증금 조정 등의 협상을 놓쳤다가, 나중에 돌이킬 수 없을 정도로 상황이 악화되는 경우를 자주 본다”며 “하우스푸어 문제나 금리 인상 등 각종 돌발 변수가 넘쳐나는 시장 환경에선 서류 한 장이라도 더 챙기고, 임대인과 세입자 모두 상호 간 신뢰를 지킬 장치를 미리 마련하는 것이 최선”이라고 덧붙였다.

전문가들은 전세가 소송까지 번지는 일이 증가함에 따라, 임대차계약 전 단계에서부터 주택의 근저당권 설정 여부나 집주인의 보증금 반환 능력을 확인하는 절차가 훨씬 더 중요해졌다고 말한다. 임대차 관련 법률 지식이 부족하면 얼마든지 사소한 문제도 커질 수 있는 만큼, 변호사등 전문가의 조언을 듣는 일도 이제는 필수가 되고 있다.

전세 계약이 ‘내 집 마련’이 아닌 ‘남의 집’에서 이루어지는 것인 만큼, 세입자는 안전하게 전세금을 돌려받을 수 있는 제도와 절차를 면밀히 숙지할 필요가 있다. 특히 전세금반환소송은 신속한 대처와 촘촘한 증거 확보가 관건이므로, 섣불리 긴장을 풀지 말아야 한다는 게 현장 전문가들의 입장이다.