美 오피스 펀드, "환차익만 믿고 매도 금물"…금리 추이 중요

美 오피스 공실률 20% 육박...1년 새 1.5%p 상승

대출 상환 부담도 美 오피스 자산가치 하락 요인

일부 투자자, 강달러 기조에...환차익 실현 고민

유동성에 따라 기대만큼 수익 실현 못할 위험도 有

[녹색경제신문 = 정수진 인사이트녹경 기자] 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 확산, 경기 둔화 등 여파로 미국 오피스 펀드의 자산가치가 크게 하락한 가운데, 일부 투자자들은 강달러 기조를 바탕으로 환차익 실현 여부를 두고 고민하고 있다는 전언이다.

그러나 전문가들은 환차익만 믿고 성급하게 매도하기보다 시장 가격 반영 여부, 유동성 등을 종합적으로 고려해 신중하게 접근해야 한다고 조언했다.

◇ 미국 오피스 시장 침체...공실률 상승 지속

10일 금융투자업계에 따르면 미국 오피스 시장은 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 확산, 경기 둔화 등의 영향으로 침체기에 접어들었으며, 공실률이 지속적으로 증가하고 있다.

미국 부동산 부동산회사인 커머셜에지(CommercialEdge)은 지난해 말 미국 오피스 공실률은 19.8%로 1년 새 1.5%p 상승했다고 밝혔다. 특히 샌프란시스코의 공실률은 28.8%로 미국 주요 도시 중 가장 높은 수준을 기록했으며, 이는 2023년 말 대비 5.2%p 증가한 수치이다.

이에 따라 미국 오피스 빌딩에 투자한 일부 펀드는 큰 폭의 하락세를 보이고 있다. 대표적인 미국 오피스 펀드인 하나대체투자자산운용의 '하나대체투자나사1호'는 설정일(2027년 3월 30일) 기준으로 36% 하락했고, 2022년 10월 고점 대비로는 반토막 났다. 해당 펀드는 미국 워싱턴D·C에 위치한 미국 나사(NASA) 본사 오피스에 투자한 상품이다.

◇ 금리 인상 기조 속 리파이낸싱 부담 가중

미국 오피스 시장의 어려움을 더욱 가중시키는 요소는 금리 인상으로 인한 리파이낸싱(자금재조정) 부담이다. 미국 오피스 빌딩 소유주들은 기존 저금리 대출의 만기가 도래하면서, 보다 높은 금리로 자금을 조달해야 하는 상황에 직면해 있다.

이에 따라 대출 상환 부담이 커지면서 일부 건물주들이 매각을 고려할 수밖에 없는 상황이 발생하고 있으며, 이는 추가적인 가격 하락 압력으로 작용하고 있다.

더 나아가 올해 트럼프 2기 행정부 출범으로 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하 기대감이 낮아지면서, 연내 미국 오피스 공실률 개선될 가능성도 줄어들고 있다.

김후정 유안타증권 연구원은 "트럼프 2기 행정부가 출범하면 기업들이 직원들의 사무실 복귀를 유도할 가능성은 있지만, (기준금리 인하속도 등을 고려했을 때)미국 오피스 시장의 불확실성은 여전히 존재한다"고 말했다.

◇ 투자자, 환차익 실현 '고민'...전문가, "신중한 접근 필요"

미국 오피스 펀드의 자산가치가 큰 폭 하락하면서 일부 투자자들은 환차익 실현 여부를 놓고 고심 중이다.

금일(10일) 원·달러 환율은 1450원대에서 거래 중이다. 과거 1100~1200원대에서 미국 오피스 펀드에 가입한 투자자들은 부동산 가치가 하락했더라도 환차익을 통해 손실을 일부 상쇄할 가능성이 있다.

하지만 전문가들은 환차익만 보고 성급하게 매도하는 것은 위험할 수 있다고 경고했다. 특히 상장된 폐쇄형 펀드의 경우 더욱 신중한 접근이 필요하다고 지적이다.

상장된 폐쇄형 펀드는 거래량(유동성)이 적을 경우 순자산가치(NAV)보다 할인된 가격에 거래될 가능성이 높아, 환차익을 기대하고 매도하더라도 기대만큼의 수익을 실현하지 못할 위험이 있다. 또한 폐쇄형 펀드는 자산가치 산정이 연 1회 이루어지는 경우가 많아 실제 부동산 시장 가격에 즉각 반영되지 않을 수도 있다.

한 자산운용 관계자는 "현재 강달러 기조로 환차익을 기대할 수 있는 환경이지만, 부동산 자산 가치는 특정 시점에서 산정되는 만큼 펀드 평가액과 실거래 가격 간 괴리가 있을 가능성을 유의해야 한다"고 말했다.

김후정 유안타증권 연구원은 "해외 부동산 대체투자 상품의 경우 계약 및 지역마다 상황이 다르다"며 "따라서 환차익 등을 종합적으로 고려해서 접근하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.

◇ 금리 인하 가능성과 오피스 시장 반등 여부에 주목

일부 전문가들은 향후 금리 인하 가능성이 커질 경우 미국 오피스 시장이 반등할 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있다.

한 자산운용 관계자는 "미국 주요 대형 기업들이 사무실 복귀 정책을 강화하고 있다"며 "당장 공실률이 개선되긴 어렵겠지만, 금리 인하가 현실화될 경우 부동산 가치가 점진적으로 회복될 가능성도 고려해야 한다"고 설명했다.

따라서, 미국 오피스 펀드 투자자들은 환차익에만 의존하기보다 시장 흐름과 가격 반영 여부를 종합적으로 검토한 후 매도 결정을 내리는 것이 바람직하다는 조언이 나온다.

정수진 인사이트녹경 기자 insight@greened.kr

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