[최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트] 주택이 좋을까? 건물이 답일까? 부자들이 선택한 성공 투자 전략

최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트 34

씨엘인베스트

최윤미 대표

부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤 “무주택자인데 건물부터 사도 될까?” 라는 고민을 해본 적이 있을 것이다.

특히 필자가 빌딩 투자 강의를 하면서 수강생들에게 가장 많이 받는 질문 중 하나이기도 하다.

빌딩 투자 전문가의 시각에서 본다면, 수익성이 좋은 건물을 먼저 매수하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다. 그러나 부동산 투자자로서 다양한 투자 경험을 바탕으로 분석해 본 결과, 안정적인 주택을 먼저 마련하는 것이 더욱 현명한 선택이라는 결론을 내렸다.

투자에도 단계가 있다.

필자 역시 무주택자로 시작해 유주택자, 다주택자, 그리고 ‘똘똘한 한 채’를 거쳐 지금의 투자 단계를 만들었다.

부동산 투자에서 중요한 것은 장기적인 전략과 안정적인 자산 확보이며, 그 시작은 결국 ‘똘똘한 한 채’에서 출발해야 한다. 이러한 이유로, 전반적인 부동산 시장이 침체되어 있음에도 불구하고 강남 3구(강남·서초·송파)의 주택 가격은 여전히 높은 상승세를 보이고 있다.

이는 사람들이 경제 불확실성이 커질수록 안정적인 자산에 대한 선호도가 더욱 강해지기 때문이다.

‘똘똘한 한 채’가 먼저인 이유

1. 주거 안정이 곧 투자 안정이다

많은 사람들이 투자에 집중하느라 정작 자신이 머물 집을 안정적으로 확보하는 것을 소홀히 한다. 하지만 주거 안정이 확보되지 않은 상태에서는 투자 전략을 장기적으로 유지하기 어렵다.

무주택자의 경우, 전세나 월세 거주 시 금리 인상, 임대차 시장 변화에 따라 거주 환경이 불안정해질 가능성이 크다. 특히, 최근 몇 년간 전세 대출 이자 부담이 증가하면서 실거주 공간을 안정적으로 확보하는 것이 더욱 중요해졌다. 따라서, 투자의 기본은 ‘주거 안정’에서 출발해야 하며, 이는 장기적인 부동산 투자에서도 중요한 기반이 된다.

안정적인 거주 공간을 마련하는 것이야말로, 향후 더욱 탄탄한 투자 전략을 구축할 수 있는 첫걸음이 될 것이다.

2. 주택 보유는 자산 형성의 시작이다

한국에서 주택은 단순한 거주 공간이 아니라, 자산 형성의 핵심 요소이다. 과거 데이터를 보면, 서울 및 수도권을 포함한 주요 지역의 주택 가격은 장기적으로 상승하는 경향을 보여왔다.

‘똘똘한 한 채’를 마련하는 것은 단순한 실거주 목적을 넘어, 자산 가치 상승을 통해 미래의 투자 여력을 확보하는 방법이 될 수 있다. 또한, 주택을 보유하면 대출을 활용한 자산 확대가 용이해지고, 시장 변동에도 비교적 안정적인 대응이 가능하다.

3. 세금 부담이 적다

부동산을 투자할 때 세금 부담은 반드시 고려해야 할 요소다. 1주택자는 다주택자보다 세금 부담이 상대적으로 낮고, 실거주 요건을 충족하면 장기보유특별공제 등 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다. 또한, 1주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어 장기적인 절세 전략에서도 유리하다. 특히 최근 정부의 부동산 정책이 다주택자에게 불리하게 작용하는 경우가 많기 때문에, 실거주를 위한 주택을 먼저 마련한 후 추가적인 투자 전략을 세우는 것이 절세 측면에서도 효과적이다.

1주택 비과세 혜택을 활용하면, 거주 및 보유 요건을 충족했을 때 양도소득세 부담을 줄일 수 있어 투자 안정성을 더욱 높일 수 있다. 따라서, 부동산 투자에서 실거주 주택을 먼저 확보하는 것이 세금 절감과 장기적인 자산 증식 측면에서 더욱 유리한 전략이 될 수 있다.

4. 대출(레버리지) 활용이 유리하다

부동산 투자를 할 때 대출(레버리지)을 적절히 활용하는 전략은 필수적이다. 하지만 주택과 상업용 부동산(건물)의 대출 규제는 다르게 적용된다. 주택담보대출(LTV)은 규제 지역 여부, 무주택 여부, 소득 수준 등에 따라 다르게 적용된다. 일반적으로 무주택자는 LTV 최대 60~70%까지 가능하며, 생애 최초 주택 구입자는 최대 80%까지 대출 우대 혜택을 받을 수도 있다. 다만, 주택담보대출에는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되므로 소득 수준에 따라 대출 한도가 달라질 수 있다.

반면, 상업용 부동산(수익형 건물) 대출은 LTV가 보통 40~50% 수준으로 제한되며, 주택보다 DSR 규제가 더 엄격하게 적용된다. 특히, 상업용 부동산 대출은 임대 수익이 발생하는지 여부에 따라 대출 한도가 달라질 수 있으며, 대출 심사가 더욱 까다롭게 진행된다. 이에 따라 대출을 활용한 레버리지 투자가 주택보다 쉽지 않을 수 있다.

따라서, 초기 투자자는 주택담보대출을 활용해 실거주 주택을 마련한 후, 추가적인 자금 및 투자 경험을 쌓아 상업용 부동산으로 확장하는 것이 보다 현실적인 전략이 될 수 있다. 무리하게 대출을 활용해 수익형 부동산을 먼저 매입하기 보다는, 주택을 통해 안정적인 기반을 마련한 후 투자 포트폴리오를 점진적으로 확대하는 것이 바람직하다.