전세보증 문턱 '집값 70%'로 높아지면…수도권 빌라 80% 가입 '불가'

올 4분기 만기 전국 빌라 전세 계약 10건 중 8건

동일 조건 재계약 시 보증 가입 막혀

보증 가입 위해 계약당 평균 3533만원 보증금 낮춰야

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 전세보증금 반환보증(이하 '전세보증') 가입 조건을 주택가격의 70%로 강화하는 방안을 검토 중이다. 이 규정이 적용될 경우 올 4분기에 계약이 만료되는 전국 빌라(연립·다세대) 전세 계약 10건 중 8건은 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없게 된다는 분석이 나왔다.

2일 부동산 중개 플랫폼 '집토스'가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 전세보증 가입 조건 강화 시 계약 만료 시점이 2025년 4분기인 전국 연립·다세대 전세 계약 2만4191건 중 78.1%(1만8889건)가 당초 전세보증에 가입할 수 없게 된다.

지역별로는 인천의 93.9%의 계약이 새로운 기준을 충족하지 못한다. 경기는 80.2%, 서울은 75.2%의 계약이 각각 보증 가입 불가 대상에 포함됐다.

현재 전세보증은 보증금이 주택가격의 90% 이내일 때 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 규정에 따라 빌라의 주택가격은 통상 공시가격의 140%로 인정받는다. 사실상 보증금이 공시가격의 126%(1.4×0.9)이내면 보증 가입이 가능한 셈이다.

만일 보증금 기준이 주택가격의 70%로 하향 조정되면 가입 가능한 주택 가격은 공시가격의 98%까지 낮아진다. 전세보증 가입이 사실상 전세 계약의 필수 조건이 된 현재 시장에서, 보증 가입이 막힌 매물은 새로운 임차인을 구하기 매우 어렵다는 점이 문제로 꼽힌다.

보증 가입이 불가능해지는 계약들은 전국 평균 3533만원의 보증금을 낮춰야만 새로운 기준을 충족할 수 있는 것으로 나타났다. 수도권 지역별로는 서울이 평균 3975만원으로 감액 규모가 가장 컸다. 경기는 3333만원, 인천은 2290만원의 보증금을 각각 낮춰야 한다. 임대인이 다음 임차인을 구하기 위해 직전 계약 대비 더 큰 돈을 마련해 기존 임차인에게 반환해야 한다는 의미다.

이재윤 집토스 대표는 "현재 빌라 전세 시장은 2023년 5월부터 적용된 '126% 룰'에 맞춰 시세가 형성되는 과정에 있다"며 "시장의 대다수가 대비할 시간 없이 급격한 변화를 맞을 경우, 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 속출하며 임차인의 피해로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com