“집값 안 올랐는데 왜 규제하나요?”…외곽 주민들 ‘강남급 족쇄’에 분노

‘강남급 규제지역’에 울상 짓는 외곽…“집값 안 올랐는데 왜 묶였나”

서울 외곽과 경기 일부 지역에서 “집값은 그대로인데, 왜 규제만 강화되느냐”는 불만이 커지고 있다.

정부가 10·15 부동산 대책을 통해 ‘투기과열지구’를 대폭 확대하면서 실질적인 가격 상승세가 없던 지역들까지 ‘강남급 규제지역’으로 묶였기 때문이다.

노원·도봉·강북구 등 이른바 ‘노도강’ 지역은 이미 마이너스 프리미엄(마피) 분양권이 속출하는 상황이다.

경기 남부 일부 지역에서도 청약 당첨자가 “본전도 못 찾는다”며 분양권을 내놓는 사례가 잇따른다.

◆냉각되는 외곽 분양시장…“투자수요 빠지고, 실수요도 관망중”

8일 업계에 따르면 부동산 시장의 분위기가 급속히 식고 있다.

10·15 대책 발표 이후 △전세 수요 감소 △금리 부담 △강화된 대출 규제가 맞물리며 청약시장 열기가 빠르게 식는 모습이다.

특히 수도권 외곽지역은 ‘실거주보다 투자 목적’의 수요자 비중이 높았던 탓에, 마피를 감수하고 분양권을 내놓는 움직임이 확산되고 있다.

건설업계 한 관계자는 “강남권이 아닌 지역까지 동일 잣대로 규제하다 보니 실수요자 피해가 커졌다”며 “이제는 분양을 받아도 남는 게 없다는 인식이 퍼지고 있다”고 말했다.

◆‘중도금 LTV 40%’…현금 없는 청년층엔 ‘진입장벽’

신규 분양시장 타격의 핵심 요인은 금융 규제 강화다.

10·15 대책에 따라 중도금 대출의 담보인정비율(LTV)이 40%로 제한됐다.

기존에는 분양가의 60% 수준인 중도금을 전액 대출로 충당할 수 있었지만, 이제는 수요자가 20%가량을 현금으로 직접 부담해야 한다.

잔금 대출로 전환할 때도 주택가격별 대출 한도가 제한된다.

문제는 이런 제약이 청년·신혼부부 등 실수요자에게 가장 큰 부담으로 작용한다는 점이다.

한 시중은행 관계자는 “현금 여력이 부족한 계층이 청약시장 진입에서 사실상 배제되는 효과가 나타나고 있다”며 “미분양 리스크가 커질 가능성도 있다”고 내다봤다.

◆규제의 역설…“강남은 견고 vs 외곽은 위축”

분양권 전매제한 기간은 3년으로 늘었다. 1순위 청약 자격은 무주택 세대주로 제한됐다.

이에 따라 ‘로또 청약’이 가능한 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 중심의 ‘1극 체제’가 굳어질 가능성이 높다는 분석이 나온다.

한 부동산 전문가는 “정책의 본래 목적이 투기 억제라면, 이미 마피가 나는 지역까지 규제하는 것은 시장 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다”며 “결과적으로 서울 강남권만 유리해지는 구조가 됐다”고 지적했다.

또 다른 전문가는 “정부가 강남과 비강남 지역을 동일 잣대로 관리하면서 시장 불균형이 더 커지는 ‘규제의 역설’이 나타나고 있다”고 평가했다.

◆현장 체감도는 ‘냉기’…“분양 받아도 남는 게 없다”

현장 분위기도 심상치 않다.

분양가 대비 시세가 떨어진 지역에서는 이미 ‘마이너스 프리미엄’이 현실화됐다.

노원구 중계동의 한 중개업소 관계자는 “당첨자들이 손해를 감수하고서라도 분양권을 팔고 있다”며 “전세 수요도 줄어들어 세입자 구하기조차 쉽지 않다”고 말했다.

외곽 분양시장은 전세가율 하락 + 금리 부담 + 자금규제라는 ‘3중 압박’에 직면해 있다.

청약을 포기하는 실수요자까지 늘어나며, 일부 단지는 ‘미분양 리스크’가 현실화될 조짐도 보인다.

◆정책의 딜레마…“규제 완화 대신 ‘미세조정’ 필요해”

전문가들은 이번 규제지역 지정이 단기적 가격 안정 효과는 있겠지만, 장기적으로는 공급 축소와 지역경제 위축을 초래할 수 있다고 경고한다.

수도권 외곽 지역은 젊은층과 서민층 중심의 수요 구조를 가지고 있어 대출 규제가 지속될 경우 인구 이동 감소, 주택 거래 절벽이 심화될 가능성이 크다.

금융업계 한 관계자는 “실수요자와 투기 수요를 구분하지 않은 일괄 규제는 정책 효과를 반감시킨다”며 “소득·자산 기준에 따른 맞춤형 LTV 완화 같은 정교한 미세조정이 필요하다”고 제언했다.

◆전문가들 “외곽시장 살리려면 ‘맞춤형 금융지원’ 병행해야”

전문가들은 우선 ‘청년·신혼부부 대상 LTV 완화’를 검토해야 한다고 말한다.

실수요층을 대상으로 한 한시적 대출 완화는 시장 위축을 최소화할 수 있다.

중도금 이자 지원 프로그램 확대가 필요하다는 의견도 나왔다.

일정 소득 이하 계층에 대한 이자 보전제도는 청약 접근성을 높이는 실질적 대안이 될 수 있기 때문이다.

거래 제한보다는 보유세나 단기차익 과세 강화 등 ‘직접적인 투기 억제책’이 더 효율적이라는 지적도 있다.

전문가들은 이번 10·15 대책이 ‘투기 억제’라는 명분 아래 실수요자의 내집 마련 기회까지 막는 결과를 낳을 수 있다고 우려한다.

시장 안정이 목표라면 획일적 규제보다 지역·계층별 맞춤형 접근이 필요한 시점이다.

한 전문가는 “정부가 진짜 잡아야 할 건 ‘가격’이 아닌 ‘신뢰’”라며 “규제의 형평성 없이 시장 신뢰는 회복될 수 없다”고 강조했다.

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