[인터뷰] 권대중교수에게 정국 혼란시기의 부동산시장을 묻다

(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수)

기자: 현재 서강대학교 일반대학원 교수이시며 (사)한국부동산융복합학회 회장과 (사)대한부동산학회 명예회장이신 권대중 교수님을 모시고 탄핵정국과 이후 부동산 시장에 대한 이야기를 나눠보고자 자리를 마련했습니다. 먼저 늦었지만 축하한다는 말씀드립니다. 지난해 말 “2024 K-GEO” 페스타에서 국내 부동산 학자 최초로 국가로부터 근정포장을 받으셨지요?

네 감사합니다. 제가 올해로 부동산 분야 40년이 되었습니다. 그동안 부동산업계와 학계의 발전에 기여한 공을 국가가 인정했다는데 감사하고 고맙게 생각합니다.

상을 받은 이유는 아직까지도 부동산 학계와 업계에 근무하는 사람들을 수준이 낮다고 생각하거나 부동산 투기꾼으로 생각하거나 더 나아가 학문 자체를 경제학이나 경영학 속에 있는 것처럼 착각하는 학자들도 있습니다. 참으로 통탄하지 않을 수 없습니다. 그래서 이를 이해시키고 극복하려고 참 많은 활동을 했습니다. 그래서 상을 주지 않았을까요?

그동안 저는 국토교통부와 지방자치단체 등 부동산 관련 위원회와 세미나에 적극 참여하고 개최하였으며 부동산 전문가로서, 정책가로서 활동을 했습니다. 뿐만 아니라 (사)대한부동산학회 회장 시절에는 전국을 돌며 매월 학술 세미나를 개최하였으며 비록 아직은 수준이 떨어진다고 생각하지만 학생들과 함께 학술지 발표도 꾸준히 하여 지금까지 약 80여편의 논문을 발표했습니다. 물론 부동산 관련 서적도 10여권 출간했지요.

또한 공간정보와 관련해서는 명지대학교 근무 당시 대학원에 공간정보 전공과 도시재생 전공을 개설하여 전문가를 양성하였으며 부동산 발전을 위해 정신없이 40년을 달려온 것 같습니다. 여기에 중국, 일본과도 학술교류를 약 15년째하고 있으며 지난 2016년에는 몇몇 교수님들과 함께 부동산도 산업이라는 자부심을 갖도록 산업분류에 포함시키고 국토교통부와 함께 부동산산업의 날을 만들었으며 이로 인하여 부동산서비스진흥법이 제정되었습니다. 지난해로 9번째 행사를 했지요.

학계와 업계에서 그동안 저의 이러한 활동을 인정하여 이번에 학자로서는 최고의 상인 근정포장을 정부가 수여한 듯합니다.

저는 아직은 젊다고 생각합니다. 앞으로도 건강하다면 힘 닿는 데까지 부동산학의 발전과 부동산산업 발전을 위해 미력이나마 힘이 될까 합니다.

기자: 한 가지 더 궁금한 것은 지금도 학회 활동을 하시지요? 바로 한국융복합학회 회장직을 맡고 계신데 이 학회는 어떤 학회입니까?

저희 (사)한국부동산융복합학회는 제가 만들고 국토교통부로부터 비영리단체인 사단법인 인가를 받았습니다. 설립 목적은 간단합니다. 모든 부동산 관련학자와 업계 등 누구나 부동산 관련 학술연구 논문을 발표할 수 있으며 참여할 수 있습니다.

예를 들면 (사)대한부동산학회는 부동산학 연구를, 감정평가학회는 감정평가 발전을 위한 연구를, 공간정보학회는 공간정보산업발전을 위한 연구를, 도시계획학회는 도시계획 분야, 주택학회는 주택분야 연구를 중심으로 한 학회로서 학회별 주제가 있습니다. 그런데 저희 부동산융복합학회는 이 모두를 합친 학회라고 보시면 됩니다.

4차 산업혁명시대에 부처 간 칸막이도 없애고 있는데, 학문도 칸막이를 걷어내고 실무도 벽을 허물어 융복합함으로써 새로운 먹거리, 일자리가 만들어질 수 있습니다. 그런데 그 기초를 부동산으로 해서 다른 분야와 함께 융복합 연구하는 학회라고 보시면 됩니다.

중요한 것은 본 학회는 실용학문을 추구하는 학회입니다. 그래서 다른 학문과 좀 차이가 있습니다. 현상을 파악하고 이를 연구 실증분석하는 학회라고 보면 좋겠습니다.

기자: 지난해 12월 3일 윤석열 대통령이 비상계엄을 선포했죠. 그 이후 국회에서 탄핵이 가결됐잖습니까. 정치적 불확실성이 높아지는 가운데, 부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도인가요?

정치적 불안이 대외신인도 하락과 환율급등으로 이어지고 무역수지에 악영향을 미칩니다. 이는 내수경제에 영향을 주면서 소비심리가 위축되고 내수경제 침체로 이어지지요.

결국 먹고사는 것이 어려워지면 부동산에는 관심이 없게 됩니다. 문제는 이럴수록 돈 있는 사람들은 부동산에 투자하여 양극화는 더 심해져 결국 어려운 사람들만 더 어려워지는 상황이 발생하여 사회적 갈등이 생기지요.

한마디로 정국이 모두 어수선해지고 살기 어려워지니 부동산 시장도 어려워지고 빨리 정국이 안정되어야 합니다.

그렇지 않아도 부동산 시장은 이번 대통령 탄핵도 영향을 미치고 있지만 그보다는 금리를 인하하는 시점에 지난해 9월 스트레스-DSR2 단계 시행과 제1금융권 주담대와 전세대출 중단이 더 큰 영향을 미치고 있습니다.

아마도 스트레스-DSR2 단계 시행과 제1금융권 주담대와 전세대출 중단이 없었다면 아파트 가격이 오르고 있던 상황이기 때문에 지금처럼 하락 장세는 아닐 가능성도 있었습니다.

기자: 과거 유사한 탄핵 사태가 있었던 때에는 부동산 가격이 어땠을지 궁금합니다. 2004년 노무현 전대통령 탄핵과, 2016년 박근혜 전대통령 탄핵 가결시 전국 부동산 가격말입니다.

2004년 3월부터 5월까지 있었던 노무현 전 대통령의 탄핵 과정에서는 한마디로 부동산 가격이 올랐습니다. 그 당시 전국 부동산 가격은 0.12% 상승하였고 서울시는 0.39% 상승한 것으로 나타났었지요. 물론 부동산 가격이 상승하는 국면이었습니다. 또한 금리도 안정적이었으며 분양권전매제한이나 대출규제 등도 없었습니다.

그리고 2016년 11월부터 2017년 3월까지 있었던 박근혜 전 대통령 탄핵 시기에는 부동산 가격이 하락했습니다. 당시 실거래가 자료를 보면 전국 0.33% 하락했으며 서울시는 0.6% 하락하는 것으로 나타납니다. 이 시기도 부동산 가격은 상승하고 있었으며 정부는 수요억제 정책을 시행하고 있었습니다.

윤석열 대통령은 어떻게 될까요? 정책은 주택공급 270만호를 하겠다고 발표하였지만 2021년 8월부터 기준금리 인상 후 인허가 물량과 착공 물량이 대폭 감소하면서 공급에 차질을 빚고 있으며 가격이 상승하기 시작하자 지난해 9월부터는 스트레스 DSR2단계 시행과 함께 가계부채를 줄이기 위한 대책으로 제1금융권에서부터 주택담보대출과 전세금 대출을 중단하기 시작했습니다.

거래가 줄고 매물은 늘어나는 형국에서 윤석열 대통령 탄핵이 진행되어 부동산 시장은 엎친 데 덮친 꼴이 되었습니다. 아마도 정국 불안이 길어지면 길어질수록 부동산 시장에는 악재로 작용하여 상반기에는 부동산 시장이 어려운 시장이 될 것이며 하반기도 환율이 고환율로 유지된다면 원자재가격 상승 등 분양가격 상승으로 역시 시장은 쉽지 않은 시장이 되겠지만 상반기보다는 좋아질 것으로 판단합니다.

기자: 윤석열 정부의 부동산 정책은 ‘수요억제’ 정책이잖아요. 그중에서도 주택시장을 안정시키고자 대출규제를 하고 있는데, 교수님께서는 대출규제에 대해 어떻게 보고 계시는지요?

9월부터 취급한 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행과 대출규제는 늘어나는 가계부채를 줄이고자 정부가 내놓은 대책입니다. 실제 가계부채는 2024년 3월 발표한 IMF 자료에 의하면 2023년 말 우리나라 가계부채는 2,269.52조원이며 이는 GDP 대비 101.5%나 되며 기업부채도 2,776.2조원으로 GDP 대비 124.3%나 됩니다. 또한 정부부채는 가계부채와 기업부채보다는 낮은 1195.8조원으로 GDP의 54%입니다.

금리가 오르거나 대출을 규제하면 기업부채는 늘어나고 가계부채는 줄어듭니다. 그동안 가계부채가 늘어난 것은 바로 저금리가 지속된 것도 있고 정부가 서민주거안정과 내 집 마련을 위해 대출을 늘려서 해 주었기 때문에 영향을 받은 것도 있지요. 예를 들면 신혼부부, 청년, 생애최초주택구입자 대출과 디딤돌, 주택금융 공사의 보금자리론, 버팀목 전세대출 등도 영향을 줬습니다. 그런데 사실 부동산 가격이 내려갈 때 서민주택 대출은 열어놔야 하는데 올라갈 때 열어놓은 것이 문제가 된 것입니다.

이제는 부동산 시장이 침체기로 가고 있으니 오히려 이런 시기에 금리는 실세금리를 적용하더라도 무주택자나 실수요자들에게 대출을 열어 내 집 마련을 할 수 있도록 해야 합니다. 대신 주택이 있는 이전 수요는 종전부동산을 매도하는 경우를 전제로 실수요자 대출을 해 주면 좋을 것입니다.

가계부채는 또 전세금 대출을 늘려서 늘어난 것도 원인 중 하나입니다. 결국 가계부채는 개인이나 가구가 금융기관으로부터 빌린 돈으로 주택 구입이나 자동차 구매, 생활비 등 다양한 용도로 사용됩니다. 증가 원인은 주택가격상승과 저금리 그리고 교육비 등 소비문화 변화를 들 수 있습니다. 결국 가계부채가 늘어나면 국민들은 경제적 부담, 금융시장 부담, 생활수준저하 등 문제점이 발생하지요.

기자: 요즘 부동산 거래량이 계속 낮아지고 있잖아요. 이렇게 매매 수요가 사라지면, 결국 전셋값만 높이게 되는지 아닌지 우려스러운데요. 앞으로의 전망은 어떻게 될까요?

서울동산정보광장(2025.01.10.) 자료를 보면 지난해 7월 매매는 7,910건이었으며 대출을 규제하던 9월은 3,156건, 탄핵이 시작된 12월은 2,327. 그리고 금년 1월 10일까지 101건 거래가 되었습니다. 물론 거래가 성사되고 30일 이내 신고하는 점을 감안하면 거래량은 한달전 거래량으로 보면 될 것입니다.

또한 전세는 지난해 3월 13,526건, 4월부터 8월까지는 평균 11,000~12,000~8,000건 거래되었으며 12월에는 7,400건이 거래되었습니다. 금년 1월 10일까지 1,110건이 거래되어 현저히 줄어든 것을 알 수 있습니다. 월세도 예전보다는 줄어들었지만 많이 늘어난 수치입니다.

문제는 거래가 줄어들면 전세수요가 늘어나게 됩니다. 왜냐하면 거래 수요가 매매 수요로 넘어가지 못하고 전세수요로 남아 공급이 늘어나지 않으면 가격이 오를 수 있기 때문입니다. 그래서 자료를 보면 매매가격은 하락하고 있는데 전세가격은 강보합세를 유지하고 있습니다. 특히, 비아파트 부분의 전세수요가 아파트 수요로 몰리면서 가격도 오르고 매물 부족 현상이 나타나고 있어 이런 현상은 당분간 지속될 가능성이 높습니다.

비아파트 부분은 오히려 전세수요는 줄고 월세 수요가 증가하고 있습니다. 물론 가격도 강세를 보이고 있습니다. 이는 전세 사기의 여파로 비아파트 시장에 월세 선호 현상이 늘어났기 때문입니다. 이러한 현상은 당분간 지속될 것입니다.

기자: 이제라도 꽁꽁 얼어붙은 매수심리와 거래량이 회복되어야 할텐데요. 매수심리와 거래량이 회복될 거라 보시는지요, 그렇지 않다면 어떤 정책들이 수정, 보완되어야 할까요?

당분간 상반기는 매수심리 위축이 지속될 것입니다. 왜냐하면 정치적 불안이 계속되기 때문입니다. 여기에 미국의 관세인상과 미군 주둔비용 문제가 우리 경제에 영향을 미칠 것이며 내수 침체에 소비심리 위축이 지속되는 한 부동산 시장에서 매수심리가 높아지기는 어려워 보입니다.

따라서 정부는 우선 지난 8.8 대책에서 내놓았던 정비사업 활성화 방안과 비아파트 활성화 방안 등을 조기 시행될 수 있도록 여야 합의를 봐야 합니다. 정치는 정치인들이 싸우고 민생경제는 돌봐야 하지 않겠습니까?

두 번째는 3기 신도시를 빨리 조기 분양하고 서리풀지역 등 개발제한구역 해제로 공급하던 택지지구를 계획대로 추진되어야 합니다.

마지막 한 가지는 지방 미분양아파트 대책으로 국토부가 내놓은 4억원 이하 주택매입 시 주택 수에서 빼주는 방안도 좋지만 수도권 지역 미분양 주택도 포함시켜야 합니다.

기자: 한편 지난 비상계엄 선포, 국민은 물론이고 외국인들까지 놀라게 하면서 환율 불안을 초래했잖아요. 한때 환율이 1440원을 넘기도 했습니다. 이런 현상이 시장에 미친 영향은 어떻습니까.

올해는 아마도 환율이 1,450원 전후에서 등락 폭을 거듭할 것으로 예상합니다. 환율이 급등하면 수입품 중 원자재가격이 급등합니다.

예를 들면 철강, 목제, 시멘트 등이 있겠지요. 이렇게 되면 건축 원가 상승이 분양가 상승으로 이어질 것이며 분양가 상승이 공급량 감소로 이어질 것입니다.

아마도 공공택지와 공공분양이 이를 메워주지 못하면 민간은 공급량을 줄일 것이고 이에 대한 결과는 몇 년 후 입주물량 감소로 이어져 가격 상승 현상이 나타날 것입니다.

기자: 지금까지는 시장 현황 분석에 대한 이야기였다면, 이번에는 주택 공급 차원에서 이야기 해볼 텐데요. 윤석열 정부는 그동안 주택공급 270만 가구를 공급 목표로 추진했는데, 현재까지 진행은 얼마나 달성되었나요?

제가 국토교통부 공급혁신위원이기도 합니다. 그런데 여러 상황이 결국 윤석열 정부가 계획했던 270만호 주택공급에 차질을 빚을 것으로 보입니다. 지난 2022년 8월 임기를 시작하면서 발효했던 주택공급계획 중 서울시내 50만호 공급, 도심 정비사업으로 52만호 공급, 공공택지와 신도시 개발로 88만호 공급 등 수도권 중심 공급은 추진되고 있으나 정비사업 부분은 공공이 추진하는 것이 아니다 보니 민간 영역에서 빨리 추진되지 않으면 결국 공급 차질이 빚어지는 것이지요.

그리고 2021년 8월부터 오르기 시작한 기준금리 인상과 이로 인한 원자재 가격 상승 등 여러 악조건이 인허가 물량감소로 이어지고 착공감소로 이어져 공급량은 현저히 줄어들었습니다. 여기에 지금도 고금리에 정국 불안으로 어느 기업이 새로운 사업을 추진하겠습니까? 오히려 기업 마저도 관망세로 돌아서 몇 년 후가 걱정입니다.

기자: 무엇보다 비상계엄의 여파로 주택 공급이나 정부의 정책이 추진 동력을 잃어버리고 있습니다. 주택 공급 점검 회의도 취소되고, 공식 일정도 늦춰지고 있잖아요. 이와 중에도 정부가 꼭 놓치지 말고 시행해야 하는 정책과 방향이 있다면 어떤 건가요?

서울시내 정비사업을 추진하는 경우 인허가 등을 빨리해 주는 신속통합기획을 좀 다듬어 추진해야 합니다. 주민들은 신속통합기획으로 사업을 추진하면 기부채납이 많아 수익성이 악화될 것이라는 생각을 합니다. 이런 부분부터 이해시켜야 합니다.

또 한 가지는 정비사업추진 과정에 공사비 인상과 자금조달비용 증가 등 악재가 많은데 이러한 부분을 정부가 지원해야 합니다. 그리고 3기 신도시를 비롯하여 공급을 앞두고 있는 사업들은 차질 없이 추진될 수 있도록 정부는 강력 추진해야 합니다.

기자: 부동산 정책을 재정비하기 위해서 국회의 역할도 중요하잖아요. 정부가 지난 8.8 부동산 대책에서 [재건축 초과 이익 환수법] 폐지 방침을 시사했고요, 국회에서는 [재건축 재개발 사업 촉진에 관한 특례법]과 [도시 미 주거환경정비법] 개정안 등이 발의되었지만, 지금은 공회전만 하고 있잖아요. 해당 법의 의미와 국회의 역할에 대해서 말씀 부탁드립니다.

정치는 정치고 민생은 민생입니다. 정말로 국민을 위하는 정치인이라면 하루빨리 민생경제를 챙겨야 합니다. 잠자는 입법은 아무 소용이 없습니다. 다음부터는 민생을 챙기고 국가와 국민을 위한 국회의원을 뽑아야 합니다.

국회가 존재하는 이유는 국민의 대표기관으로 국민을 위해 존재하는 것입니다. 이점 국회의원들은 명심하시기 바랍니다.

기자: 마지막으로 정치의 불확실성 속에서 부동산 시장은 물론이고 우리 국민들도 이에 대한 걱정이 많거든요. 연구자로서 학자로서 교수님께서 당부하고 싶은 말씀이 있다면요?

앞서 밝힌 바와 같이 정치인은 국가와 국민을 위해 존재합니다. 그리고 국회의원의 역할은 정치, 경제, 문화 등 많은 분야에서 일을 하지만 특히, 국가와 국민을 위한 민생경제와 관련된 것은 무엇보다도 먼저 합의하여 추진되어야 합니다.

이것은 국민들이 먹고사는 문제입니다. 제발 그렇게 해 주기를 바랍니다.