[헬로T부동산] 거래는 멈췄는데 가격은 오른다? 2025년 주택시장 공급의 그늘과 투자자의 통찰

2025년 중반에 접어든 지금, 국내 부동산 시장은 전례 없는 복합 국면에 놓여 있다. 정책, 금리, 수요, 그리고 공급이라는 기본 축이 동시에 요동치고 있으며, 단기적인 가격 흐름만으로는 전체 지형을 파악하기 어려운 시기다. 특히 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2025년 주택시장 7대 이슈’ 보고서는 이 같은 현실을 냉철하게 정리해 주고 있다.

보고서에 따르면, 지금의 시장은 표면적으로는 거래 침체와 가격 반등이 동시에 나타나는 ‘혼성 상태’다. 그리고 그 중심에는 단순한 사이클이 아닌 구조적 공급 부족이라는 본질적인 문제가 자리 잡고 있다.

공급 부족이 불러올 장기적 구조 변화

2022년부터 시작된 분양 감소는 단순한 일시적 현상이 아니다. 연평균 분양물량이 30만 호 이하로 감소하며, 이는 과거 10년 평균(34.1만 호)을 하회한다. 특히 서울과 수도권은 사업성 부족, 인허가 지연, 조합 분쟁 등으로 신규 공급이 크게 줄어든 상태다. 반면 수요는 여전히 살아 있고, 이는 시장 내 불균형을 고착화시킬 위험 요소로 작용하고 있다.

그 결과, 매수심리는 얼어붙었지만 가격은 다시 오르고 있다. 2025년 8월 현재, 서울 아파트 실거래량은 전월 대비 75% 이상 급감했음에도 불구하고 매매가격은 상승세를 보이고 있다. 이는 매도자들이 가격을 쉽게 내리지 않고, 매수자는 관망하는 ‘눈치 보기 장세’의 전형적인 모습이다.

지방의 냉기 vs 수도권의 온기

보고서는 또 하나의 중요한 문제로 지역 간 양극화를 지적한다. 서울 및 수도권은 상대적으로 견조한 흐름을 보이는 반면, 지방 중소도시에서는 실수요 위축과 공급 과잉이 동시에 나타나고 있다.

대구·울산 등 일부 지역은 미분양이 누적되며, 매매가는 하락세를 보이는 중이다. 수도권 공급의 쏠림과 지방 주택시장 침체는 향후 정책 조정이 필요한 대목이다.

이는 단순히 지역 격차의 문제가 아니다. 공급과 수요의 밸런스가 무너지는 현상이며, 이는 전국 단위 주택정책 설계의 방향성을 재정립해야 할 신호로도 읽힌다.

전세 시장의 불안정도 여전하다

2024년 하반기부터 본격화된 계약갱신청구권 만료는 전세 시장에 또 다른 불안 요인을 던지고 있다. 특히 수도권 신축 아파트를 중심으로 전세 매물은 줄고, 가격은 반등세를 보이고 있다.

수요자 입장에서는 전세 부담이 커지며 월세 전환이나 매매로의 이동이 다시 고려되고 있는 상황이다. 전세 시장의 불안정성은 향후 실수요층의 주거 안정성에도 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 정부 차원의 구조 대응이 필요한 시점이다.

정책의 방향, 여전히 흐릿하다

2025년 6월 말 발표된 6·27 부동산 대책은 주택시장에 대한 정부의 의지를 보여주었지만, 실제 시장의 반응은 미지근하다. 청약제도 개편, 대출 규제 조정 등의 방향성은 제시되었으나, 구체적인 실행 계획은 여전히 불분명하고, 정책 간 정합성에 대한 의문도 여전하다. 무엇보다 부동산 정책이 빈번히 바뀌고 있다는 점이 실수요자와 투자자 모두에게 피로감을 주고 있다. “언제 바뀔지 모른다”는 불신이 시장에 잠재된 변수로 남아 있다는 점은 간과할 수 없다.

글로벌 금리 흐름, 조용한 변곡점 도달

해외 시장에서는 2025년 하반기 중 미국 연방준비제도(Fed)를 포함한 주요국이 금리 인하 사이클에 진입할 가능성이 커지고 있다. 이는 국내 시장에도 시차를 두고 영향을 줄 수 있으며, 하반기 금리 인하 기대감은 자산시장 전반에 유동성을 유입시키는 촉매로 작용할 수 있다.

결국 금리가 꺾인다면, 실수요자의 구매력이 일부 회복될 수 있고, 투자의심리도 자극될 수 있다. 다만, 금리 인하로 인한 유동성 확대가 또 다른 ‘버블’을 낳지 않도록 유의해야 한다.

지금 필요한 전략은 무엇인가?

지금처럼 정보와 방향이 혼란스러운 시기일수록, 투자자들은 오히려 구조적 흐름에 집중해야 한다. 단기 가격 등락에 반응하기보다는 아래의 세 가지 방향을 고려해 대응 전략을 구성해보자.

· 수익 중심 자산으로의 전환 : 월세 수익이 안정적으로 발생하는 다세대·도생, 도심 소형주택은 변동성 시기에도 꾸준히 수요가 존재한다.

· 지역 다변화 전략 : 수도권 외 지역 중 공급 부족과 규제 완화가 맞물리는 곳에 주목해야 한다. 지방시장 전체가 침체된 것은 아니다.

· 중장기 관점의 자산 리밸런싱 : 지금은 ‘내 집 마련’과 ‘자산 방어’라는 두 축을 동시에 고려할 시점이다. 부동산, 예금, 채권 등 안정형 자산의 조합이 중요하다.

2025년의 주택시장은 불확실성과 변화가 동시에 존재하는 영역이다. 공급 부족이라는 구조적 리스크와 정책 불확실성, 전세 시장의 요동, 금리 전환기의 이슈들이 얽혀 있는 지금은 결코 단순한 국면이 아니다.

하지만 그 속에서도 우리는 통찰을 얻을 수 있다. 시장이 과잉일 때 뛰어들기보다, 모두가 조심할 때 기회를 읽는 힘. 지금이야말로 그 힘이 필요한 시점이다.