[부동산 인사이트] '총통화량', '주택 시가총액'의 상관관계로 보는 투자 전략

[비즈한국] 총통화량(총유동성, M2)과 주택 시가총액 간의 관계는 부동산 시장의 핵심 원리를 이해하는 데 중요한 요소다. 통화량은 경제 전체의 자산 가격에 강력한 영향을 미치며, 특히 부동산 시장에서는 그 효과가 두드러진다. 총통화량 증가가 주택 시가총액에 미치는 영향을 분석하고, 이를 통해 부동산 시장의 과거와 현재를 조망하며 미래의 투자 기회를 찾아야 할 이유가 여기에 있다.

먼저 총통화량(M2)과 주택 시가총액의 개념을 정리해 보자.

주택 시가총액은 주택의 현재 시장 가치로 계산된 전체 주택 자산의 총합이다. 이는 개별 주택 가격과 공급량에 의해 결정되며, 총통화량의 영향을 크게 받는다.

총통화량(M2)은 경제 내 유통되는 현금, 요구불 예금, 정기 예금 등을 포함한 유동성의 총합이다. 이는 중앙은행의 통화정책, 경제성장률, 인플레이션에 따라 꾸준히 증가한다.

총통화량과 주택 시가총액의 상관관계를 분석해 보자.

총통화량과 주택 시가총액은 강한 양의 상관관계를 보인다. 이는 주택이 유동성을 흡수하는 대표적인 실물 자산이기 때문이다. 유동성 증가와 자산 가격 상승은 관계가 있다는 의미다. 통화량이 증가하면 시장에 유입되는 자금이 많아지면서 투자 가능한 자산(부동산, 주식 등)의 가격이 상승하게 된다. 이는 단순히 주택 매수자의 구매력을 증가시키는 것을 넘어, 자산 가치 상승을 기대한 투자 수요를 유발하기 때문이다.

화폐가치 하락(인플레이션)과 실물 자산 가격 상승도 관계가 있다. 통화량 증가는 화폐 가치 하락(인플레이션)을 유발하며, 실물 자산인 주택은 그 가치가 화폐가치 하락에 영향을 받지 않거나 오히려 상승한다는 의미다. 즉, 화폐가치가 낮아질수록 동일한 실물 자산을 구매하기 위해 더 많은 화폐가 필요하게 되어, 주택 시가총액이 상승하게 된다.

금리와 유동성의 상호작용도 함께 고려해야 한다. 금리가 낮을 때 통화량 증가는 주택 구매력을 더욱 높인다. 낮은 대출 금리는 주택 시장으로의 유동성 유입을 가속화하여 시가총액을 증가시킨다. 반대로 금리가 높아지면 유동성의 증가 효과가 줄어들지만, 여전히 통화량의 절대적 증가가 장기적으로 자산 가격 상승을 유발한다는 것이다.

한국 부동산 역사에서의 사례에서 살펴보자.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행의 통화 완화 정책과 글로벌 중앙은행들의 양적 완화는 통화량 증가를 촉발했다. 이로 인해 한국 주택 시가총액은 꾸준히 상승하며 2020년에는 약 5000조 원에 달했다.

2020년 팬데믹 이후 저금리와 막대한 유동성 공급으로 주택 시장에 거품 우려가 있었으나, 통화량 증가로 인한 주택 시가총액 상승은 멈추지 않았다.

현재 금리 인상에도 불구하고 통화량이 여전히 높은 수준을 유지하면서 주택 시가총액은 역사적으로 높은 수준을 기록하고 있다.

총통화량과 주택 시가총액의 시사점을 정리해 보자.

부동산은 유동성의 최종 목적지다. 통화량이 증가할수록 자산시장으로 흘러 들어가는 자금이 늘어나며, 부동산은 안전하고 안정적인 수익을 제공하는 대표적 투자처로 자리 잡는다는 것이다. 이러한 현상은 특히 신흥국보다는 안정적인 경제 구조를 가진 한국과 같은 국가에서 더 강하게 나타난다.

통화량이 감소한 적이 없는 이유가 있다. 중앙은행은 경제성장과 금융 안정성을 위해 통화량을 지속적으로 증가시켜 왔다. 이는 주택 시가총액이 장기적으로 상승할 수밖에 없는 근본적인 이유 중 하나다.

결국 투자 관점에서의 에셋파킹을 고려해야 한다.

총통화량의 증가로 인한 자산 가격 상승은 부동산이 단기 변동성을 초월한 장기적 에셋파킹 수단임을 보여준다. 특히, 통화량 증가 속도가 높은 시기에는 부동산이 가장 큰 수혜를 받는 자산군 중 하나다.

이렇게 되면 2025년 부동산 시장 전망을 총통화량의 관점에서 할 수 있게 된다.

먼저 금리 안정화다. 2025년부터는 금리 인상 사이클이 마무리되고, 글로벌 통화 완화 움직임이 재개될 가능성이 크다. 이는 통화량 증가와 함께 주택 시가총액 상승을 다시 가속화할 수 있는 환경을 조성한다.

다음으로 재건축, 재개발, 리모델링 등 정비사업의 활성화다. 통화량이 주택 시장으로 흘러 들어갈 때, 가장 큰 수혜를 받는 것은 공급 부족을 해소할 수 있는 재건축, 재개발, 리모델링 등 정비사업 지역이다.

마지막으로 도시 확장 요인이다. 수도권 교통 호재(GTX 등)와 더불어 통화량 증가로 인한 투자 자금은 교외 지역으로도 흘러들어갈 가능성이 높다.

이렇게 되면 2025년 투자 전략은 자연스럽게 정리해 된다.

장기적 관점에서 투자해야 할 포인트다. 총통화량 증가와 주택 시가총액의 관계는 시간이 지날수록 명확해진다. 단기적 조정을 두려워하지 않고, 장기적 상승 가능성을 보고 투자해야 한다.

입지 중심 투자를 해야 한다. 유동성 효과는 모든 지역에 균등하게 작용하지 않는다. 인프라와 수요가 뒷받침되는 지역, 특히 수도권 핵심 입지나 교통 호재가 있는 지역에 집중해야 한다.

재건축, 재개발, 리모델링 등 정비사업 투자에 관심을 가져야 한다. 통화량 증가로 인해 재건축, 재개발, 리모델링 등 정비사업이 가장 큰 자본 이익을 가져올 가능성이 높기 때문이다. 법적·제도적 리스크를 면밀히 검토한 후 투자할 필요가 있다.

소형 평형과 임대용 자산에도 관심을 가져야 한다. 통화량 증가 시 임대료도 동반 상승하는 경향이 있으므로, 소형 평형 아파트나 임대 수익을 제공하는 자산에 투자하면 안정적인 현금 흐름과 자산 가치 상승을 동시에 기대할 수 있다.

총통화량과 주택 시가총액은 밀접한 관계를 가지며, 통화량 증가가 부동산 시장에 미치는 영향은 단순한 가격 상승을 넘어 시장 구조에까지 영향을 미친다는 점을 정리해 보았다. 과거 데이터를 통해 통화량 증가가 주택 시가총액을 지속적으로 상승시켰음을 확인할 수 있으며, 이는 장기적인 투자 관점에서 부동산이 왜 매력적인 자산군인지 설명해 준다.

2025년은 통화량 증가와 금리 안정화, 그리고 재건축·재개발 활성화가 맞물리며 부동산 시장에 중요한 전환점이 될 가능성이 크다. 투자자는 단기적 변동성에 휘둘리지 않고, 장기적인 관점에서 부동산을 에셋파킹 수단으로 활용하여 안정적이면서도 높은 수익을 노려야 한다. 이는 단순한 자산 보존을 넘어, 인플레이션 시대의 적극적 자산 증식 전략으로 작용할 것이기 때문이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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