"벼랑 끝 내몰린 서울 재건축"…일몰제에 정비구역 해제 시한폭탄 우려

'1회 연장' 법 해석에 발목…방배 신삼호 등 구역 해제 위기

서울시 주택 공급 차질 우려…근본적 제도 개선 목소리 커져

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 도시정비사업의 속도를 높이고 장기 표류 사업지를 정리하자는 취지로 도입된 재건축 일몰제가 역설적으로 사업의 중대한 장애물이 되고 있다는 지적이 나온다.

정비구역 해제를 마주했던 사업장들이 한 차례의 기한 연장에도 불구하고 또다시 유예기간이 끝나가면서, 서울의 주요 재건축·재개발 구역에 '일몰제 2차 공포'의 그림자가 짙어지고 있다.

◆ '지지부진 사업 정리'가 취지…경직된 시간제한이 '부메랑'으로

2일 정비업계에 따르면 도시정비법 일몰제 기한이 다가오면서 정비구역 해제를 앞둔 사업장들이 서울 각지에 속출하고 있다.

'일몰제'란 특정 규제가 일정 기간이 지나면 자동으로 효력을 잃게 만드는 제도다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제20조는 사업이 정해진 기간 내에 다음 단계로 진행되지 못할 경우, 시·도지사가 직권으로 정비구역 지정을 해제할 수 있도록 규정하고 있다. 법으로 정해진 요건을 충족하지 못하는 지지부진한 사업장을 정리하는 것이 핵심이다.

도시정비법이 명시한 주요 발동 조건은 ▲정비구역 지정 고시일로부터 2년 내 추진위 승인 미신청 ▲추진위 승인일로부터 2년 내 조합설립인가 미신청 ▲조합설립인가일로부터 3년 내 사업시행계획인가 미신청 등이다.

문제는 제도의 취지와는 반대로 경직된 시간 기반의 규제가 정상적인 사업 추진 의지가 있는 구역까지 좌초시키고 있다는 비판이 나온다는 것이다. 이는 조합원의 막대한 재산 손실은 물론, 서울시의 주택 공급 계획에도 심각한 차질을 빚을 수 있다. 만약 정비구역에서 최종 해제될 경우, 그동안 확보했던 용적률 상향, 건폐율 완화 등 모든 정비계획상의 혜택은 무효가 되고 사업은 원점으로 돌아가기 때문이다.

앞서 법 개정이 이뤄진 2012년 1월 31일 이전에 정비구역으로 지정된 오래된 사업장들에는 부칙 조항이 적용됐다. 이들 구역은 2020년 3월 2일까지 조합설립인가를 신청해야 한다는 특별 기한이 설정됐고, 이는 수많은 사업장이 2020년에 동시다발적인 위기를 맞게 된 배경이 됐다.

이에 '1회 한정 연장' 유권해석과 맞물리면서 정비구역 해제가 유력한 사업장들이 관측되는 중이다. 2020년 법제처가 일몰제 연장은 단 1회만 가능하다는 유권해석을 내놓으면서 한 번의 기회를 이미 사용한 사업장들에는 더 이상 피할 곳이 없게 됐기 때문이다.

◆ '시공사 선정 실패' 발목…정비구역 해제 위기 몰린 방배 신삼호

가장 대표적인 예가 ′방배 신삼호′ 재건축 사업이다. 1983년 준공된 방배 신삼호 아파트는 2004년 재건축 추진위를 구성했지만 이후 15년간 사업이 정체됐다. 긴 침묵을 깨고 2016년 정비구역으로 지정, 2019년 4월 마침내 조합설립인가를 받았다. 기존 481가구를 최고 41층, 920가구 규모의 대단지로 탈바꿈시키는 청사진은 많은 조합원의 기대를 모았다.

그러나 조합은 2019년 설립 이후 법정 기한인 3년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 못하면서 일몰제 적용 대상이 됐다. 사업 무산 위기 속에서 조합은 2022년 일몰제 기한 연장을 신청했고, 서울시가 이를 받아들여 2년의 시간을 추가로 확보하며 한숨을 돌릴 수 있었다.

문제는 추가로 얻은 2년의 시간 동안 사업의 핵심 관문인 시공사 선정이 발목을 잡은 것이다. 조합은 HDC현대산업개발을 우선협상대상자로 선정하고 수의계약 안건을 총회에 상정했으나, 조합원 투표 결과 찬성 177표, 반대 288표로 부결됐다. 조합원 과반의 동의를 얻지 못한 이 결정적 실패로 인해 연장된 기한 내에 사업시행계획인가 신청이 물리적으로 불가능해졌고, 방배 신삼호는 정비구역 해제라는 위기에 빠졌다.

시 관계자는 "현행 도시정비법상 정해진 일몰 기한이 도래한 것은 맞다"면서도 "방배 신삼호 재건축의 필요성은 여전히 존재하고 구역이 해제될 경우 조합원의 막대한 손실로 이어질 수 있어 해제 여부에 대한 종합 검토가 필요하다"며 신중한 입장을 보인 것으로 전해졌다.

◆ 방배 신삼호는 '신호탄'…여의도·송파 등 곳곳서 '도미노' 위기

방배 신삼호 외에도 일몰제 위기를 마주한 사업장들은 곳곳에 산재해 있다. 여의도 미성, 목화 아파트는 10년 넘게 조합조차 설립하지 못한 채 표류하고 있는 대표적인 사례다. 이들 단지는 이미 한 차례 기한 연장을 사용해 추가 연장이 불가능하지만, 서울시는 과거 '아파트지구'로 지정된 곳은 일몰제를 일률적으로 적용하기 어렵다는 유권해석을 시도하며 법적 돌파구를 모색 중이다.

반면 3500가구가 넘는 잠실 장미아파트는 2020년 일몰 기한 만료를 코앞에 두고 조합 창립총회를 성공시키며 위기를 넘긴 모범 사례로 꼽힌다. 동대문구 신설1구역은 민간 사업이 정체되자 '공공재개발'로 전환해 사업을 재개, 일몰제 위기를 우회하는 또 다른 생존 경로를 보여줬다.

한편 정비업계 전문가들은 사업별로 지연 사유가 제각각임에도 이를 고려하지 않는 경직된 법 해석이 '행정편의주의'에 불과하다고 비판한다.

일각에서는 일몰제 자체가 시대착오적이라는 주장까지 제기된다. 현행법상 토지등소유자 과반수가 동의하면 언제든지 정비구역 해제를 요청할 수 있는 절차가 이미 존재하기 때문이다. 이런 상황에서 정부가 강제로 사업을 중단시키는 일몰제는 주민들의 사업 추진 의사를 무시하고, 수년간 투입된 막대한 매몰 비용의 책임을 고스란히 주민에게 떠넘기는 결과를 낳는다는 것이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "일몰제 적용을 받아 정비구역이 해제되더라도 재지정을 간편하게 받을 수 있는 시스템 등을 제시하면 좋을 것"이라며 "도시정비 활성화를 위해서 빠른 대안 모색이 필요하다"고 말했다.

dosong@newspim.com