주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화된다면 기존 전세 갱신계약의 69%가 동일 조건으로 전세보증 가입이 불가할 것이라는 분석이 나왔다.
기존 전세금과 동일한 금액을 받지 못해 세입자들에게 보증금을 반환하지 못하는 임대인들이 급격히 증가할 수 있다는 우려가 나온다.
26일 집토스가 전국 국토교통부 연립·다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석한 결과, 전세보증 가입 요건이 강화될 경우 2023년 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일 조건 갱신 시 전세보증 가입 요건을 충족하지 못하는 것으로 나타났다.
전세기간 2년 만기가 도래하는 대다수 계약의 보증금 액수가 공시가격의 112%를 초과하는 것이다. 이는 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 감안하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 것으로 예상된다.
HUG의 전세보증금반환보증 상품은 공동주택가격의 140%를 기준으로 주택가격을 산정한 뒤, 이에 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해서만 가입을 승인하고 있다. HUG는 현재 담보인정비율을 90%로 적용하고 있으나, 이를 80%로 낮추는 방안을 검토하고 있다.
'공시가격의 112%'로 가입 요건이 강화될 경우, 지역별로는 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%의 만기 예정 빌라 전세계약이 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가할 것으로 나타났다.
서울에서는 ▲강서구(90.0%) ▲도봉구(86.7%)로 가입 불가 비율이 가장 높았고, 경기도에서는 ▲광주시(88.7%) ▲의정부시(87.4%)가 시, 구 단위에서 전세보증 가입 불가 비율이 높게 나타났다. 인천에서는 ▲연수구(91.4%) ▲계양구(86.5%)로 나타났다.
서울 ▲용산구(13.5%) ▲성동구(32.4%) 등 일부 가입 불가 비율이 낮은 지역과 높은 지역의 편차가 커, 향후 전세보증금 미반환 사례가 특정 지역에 집중될 수 있다는 분석이다.
'공시가격 112%룰' 아래에서 전세보증 가입이 불가한 빌라 전세계약은 가입을 위해 전세보증금을 기존 대비 평균 2870만원 하향해야 할 것으로 분석됐다.
보증금 액수 대비 비율로는 평균 17% 수준이다. 하향 필요 전세보증금 액수 평균치는 전국 시도 중에서 서울이 3529만 원으로 가장 높았고, 세종시가 1247만원으로 가장 낮았다.
진태인 집토스 중개사업팀장은 "대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증 가입을 희망하고 있어 빌라 전세가가 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성되고 있다"며 "가입 요건을 또 갑자기 강화하는 것이 오히려 보증사고를 더 많이 불러 일으킬 우려가 있다"고 말했다.
이어 "요건이 강화되면 기존 보증금으로 들어올 세입자가 극히 적어져, 다음 세입자를 구하지 못한 임대인이 보증금 반환을 지체할 위험이 커지기 때문"이라고 전했다.
