공사비 검증, 번번이 시공사에 유리하게 결론 나는 이유

조합 등 발주처와 시공사 간에 공사비 갈등을 빚는 현장이 늘어나고 있다. 발주처에선 과도한 증액을 막기 위해 공사비 검증제도에 기대고 있지만, 검증방법의 구조상 시공사에게 유리할 수밖에 없어 한계가 있다는 지적이 나온다.

한국부동산원에 따르면 올해 9월까지 한국부동산원은 총 24건, 2조6548억원에 달하는 공사비를 검증했다. 그 결과 한국부동산원은 시공사가 제시한 증액안에서 약 16%를 감액한 2조2389억원 규모로 공사비를 판정했다.

공사비 갈등이 잦은 서울시도 지난해부터 자체적인 공사비 검증제도를 운영하고 있다. 서울주택도시공사(SH공사)가 검증을 맡아 공사원가 사전자문, 공사비 검증 업무를 수행 중이다. 서울시는 SH공사의 공사비 검증과 갈등 중재 코디네이터 제도를 결합해 잠실진주 재건축, 신반포22차 재건축 등에서 성과를 냈다.

다만 전문가들은 공사비 검증이 사실상 시공사의 증액요구에 타당성을 부여하는 방향으로 작용하고 있다고 지적한다. 시공사가 제시한 자료를 기반으로 판정이 진행되는 탓에 시공사의 증액안이 타당하다는 결과가 도출되고 있다는 것이다. 이 때문에 사실상 검증제도를 통해 감액되는 금액은 '생색내기'에 불과하다는 비판도 나온다.

시공사에게 유리한 판정이 나는 것은 공사비 검증이 구조적 한계를 가지고 있어서다. 공사비 검증을 위해서는 증액 전후의 '실시설계도면'과 '시방서'를 비교해야 한다. 하지만 최초 시공계약 단계에선 개략적인 내용을 표기한 '기본도면'만 있을 뿐 실시설계도면과 시방서가 없다.

시공사에선 이러한 점을 악용해 증액한 공사비를 반영한 도면과 시방서를 만들고 이를 토대로 증액 전 도면과 시방서를 역으로 만든다. 결국 공사비 검증을 하면 증액안이 타당하다는 결론이 날 수밖에 없는 구조인 셈이다.

실제로 공사비 검증을 진행하면 증액안에서 감액되는 비율이 일정범위를 벗어나지 않는 것으로 파악됐다. 서울시 중재 코디네이터로 활동 중인 건축사 A씨는 "공사비 검증을 맡기면 틀에 박힌 듯 시공사의 요구에서 10~15% 수준에서 감액하는 정도로 판정이 나온다"면서 "겉모습으론 감액에 성공한 듯 보이지만 사실상 시공사의 증액 요구를 수용하는 방향으로 결론이 나는 것"이라고 했다.

최근엔 공사비 검증 범위에 포함되지 않은 금융비용 등을 중심으로 공사비 증액을 요구하는 현장도 많다. 공사를 중단하고 중단에 따른 손실비용을 과도하게 끼워 넣어 원하는 결과를 얻으려는 건설사들도 있다.

부동산원과 서울시도 이러한 공사비 검증제도의 문제점을 개선하기 위한 방안을 모색하는 중이다. 부동산원은 정비사업의 평균 소요 기간과 단계별 지연 원인을 분석하기 위한 '정비사업 진행실태 진단 및 개선방안 연구용역'을 발주했다. SH공사는 공사비 검증을 고도화하기 위해 '정비사업 공사비 분석 및 검증 강화방안 수립용역'을 진행 중인 것으로 알려졌다.

일각에서는 근본적인 갈등해소를 위해서는 자금조달을 시공사에 의존하는 구조를 개선할 필요가 있다는 말도 나온다. 정비업계 관계자는 "현재 재개발‧재건축사업에서 시공사는 단순히 공사비를 받는 도급업체가 아니라 신용을 보강해 PF를 제공하는 '갑'이다"라면서 "공사가 중단되거나 지연돼 발생하는 금융비용을 조합에 전가할 수 있다 보니 이주‧철거‧착공 이후에 시공사의 '갑질'이 더욱 심해지는 것"이라고 했다.