김정재 의원 “HUG의 16차례 요청을 묵살한 국토부...전세사기 피해 키워”

【브레이크뉴스 포항】박영재 기자=김정재 의원(국민의힘, 포항북구)은 7일 세종시 국토교통부 청사에서 열린 2024년 국토교통위원회 국정감사에서“HUG가 전세사기를 예방하기 위해 전세보증금이 주택가격의 90%를 넘는 경우 세입자나 집주인이 전세보증보험에 가입할 수 없도록 해달라는 요청을 국토부에 16차례나 제기했으나 철저히 묵살당했다”고 지적했다.

김 의원에 따르면, HUG는 2020년 9월부터 2022년 2월까지 1년 5개월간 총 16차례에 걸쳐 '전세보증 보증사고 원인분석 및 대응방안'을 국토부에 보고하며 “전세보증금이 주택가격의 100% 수준이어도 보증보험에 가입할 수 있는 가입 요건을 강화해야 한다”고 건의했던 것으로 드러났다.

HUG의 보고내용에 따르면, LTV 80~90% 구간의 보증사고 건수가 2018년 398건에서 불과 1년 만에 1,252건으로 4배가 증가했고, LTV 90% 이상 구간도 2018년 184건에서 2019년 1,445건으로 8배 가까이 증가했다.

이에 HUG는 국토부에 “주택가격 대비 전세보증금이 높은 전세계약은 사고 위험이 크므로 보증가입을 제한하고, 연립·다세대주택을 신축·매입하여 매입가에 근접하게 전세계약을 체결하는 갭투기 다주택 임대인에 대한 제한이 필요하다”고 보고했으나 국토부는 아무런 방안을 마련하지 않았다.

한편 HUG는 담보인정비율 하향 요청 외에도 공시가격 적용비율 하향도 요청했던 것으로 드러났다.

HUG는 KB부동산 시세나 한국부동산원에서 시세 확인이 어려운 연립·다세대주택에 대해 공시가격의 150%를 적용하여 주택가격을 산정하는 현실을 우려하여 “150%를 계속 유지하게 되면 주택가격 과다 산정으로 보증사고가 확대될 소지가 있어 공시가격 적용비율을 하향 조정해야 한다”고 국토부에 지속적으로 보고하며, 「전세보증시행세칙 개정안」까지 제출했으나 이 역시 외면되었다.

이뿐만이 아니다. 2021년 3월, 국토부는 HUG로부터 강서구와 부평 일대에서 벌어지는 비정상적 부동산 거래에 대한 보고를 받았지만 이역시 외면하며 전세사기의 경고마저 묵살한 것으로 드러났다.

당시 HUG에 접수된 투서에 따르면, 다세대주택 주인이 매매가격을 뻥튀기하고, 매매가격의 100%까지 전세보험이 가능하다는 점을 악용하여, 뻥튀기된 전세가액으로 세를 주는 왜곡된 부동산거래가 이뤄지고 있다는 내용이었다.

해당 거래가 이루어진 곳은 놀랍게도 강서구와 부평 일대이며, 두 지역은 모두 심각한 전세사기가 발생한 곳이다. 해당 투서 내용은 투서 원본 그대로 국토부에 보고되기도 했다.

더욱이 HUG는 2021년 10월에 향후 3~4년 동안 대위변제금만 3.6조원이 발생할 것으로 예측했고, 주택시장이 정체 또는 하락이 되는 순간 6.6조원을 넘어서는 수준의 대위변제가 발생할 것으로 분석했다.

이에 HGU는 다세대주택의 사고금액이 '19년 770억원에서 '21년 3,380억원으로 4.4배가 급증했다고 밝히며 구체적인 전세보증 리스크 관리대책 필요성을 국토부에 보고했음에도, 국토부는 리스크 관리가 가능하다고 오판하였고, 결국 지난해와 올해 전세보증 대위변제 금액만 6조 2,942억 원에 달하는 결과를 초래했다.

김정재 의원은 “하인리히 법칙이란 어떤 대형 사고가 발생하기 전에는 같은 원인으로 수십 차례의 경미한 사고와 수백 번의 징후가 반드시 나타남을 뜻하는 통계 법칙”이라며, “2023년 대규모 전세사기가 터지기 전에 이미 2019년 9월 빌라왕 사건, 2021년 5월 세 모녀 사건과 같은 전조 증상이 있었고, HUG는 이에 대해 지속적이고 구체적으로 원인 분석과 대안까지 제시했으나 국토부는 이를 모두 묵살했고, 도화선에 불이 붙은 전세사기가 걷잡을 수 없을 만큼 커졌다”고 지적했다.

이어서 김 의원은 “국토부는 이를 반면교사 삼아 다시는 전세사기 피해자가 나오지 않도록 전세 제도를 점검하고, 갭투자와 깡통전세를 막을 수 있는 방안을 찾는데 만전을 기해야 한다”고 주장했다.

<구글 번역으로 번역한 영문 기사의 전문 입니다. 번역에 오류가 있을 수 있음을 밝힙니다.>

Rep. Kim Jeong-jae: “The Ministry of Land, Infrastructure and Transport ignored HUG’s 16 requests… increasing the damage from jeonse fraud”

At the 2024 Land, Infrastructure and Transport Committee’s state audit held at the Ministry of Land, Infrastructure and Transport building in Sejong City on the 7th, Rep. Kim Jeong-jae (People Power Party, Pohangbuk-gu) pointed out that “HUG requested the Ministry of Land, Infrastructure and Transport 16 times to prevent jeonse fraud by prohibiting tenants or landlords from signing up for jeonse deposit insurance when the jeonse deposit exceeds 90% of the housing price, but it was completely ignored.”

According to Rep. Kim, HUG reported to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport 16 times over a period of 1 year and 5 months from September 2020 to February 2022 on the “Causes of Lease Guarantee Guarantee Accidents and Response Measures” and suggested that “the subscription requirements for guarantee insurance should be strengthened even if the lease guarantee deposit is at the level of 100% of the housing price.”

According to HUG’s report, the number of guarantee accidents in the 80-90% LTV range increased fourfold from 398 cases in 2018 to 1,252 cases in just one year, and the number in the 90% or higher LTV range also increased nearly eightfold from 184 cases in 2018 to 1,445 cases in 2019.

In response, HUG reported to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport that “since jeonse contracts with high jeonse deposits compared to the housing price are more likely to cause accidents, it is necessary to restrict the subscription to guarantees and restrict gap speculation multi-family landlords who newly build or purchase multi-family houses and sign jeonse contracts close to the purchase price,” but the Ministry of Land, Infrastructure and Transport did not come up with any measures.

Meanwhile, it was revealed that HUG had also requested a lowering of the application rate of the public price in addition to the request to lower the collateral recognition ratio.

HUG was concerned about the reality of calculating housing prices by applying 150% of the public price to multi-family houses for which it is difficult to confirm the market price at KB Real Estate Market Price or the Korea Real Estate Board, and continuously reported to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport that “if 150% is maintained continuously, there is a possibility that the number of guarantee accidents will increase due to overestimation of housing prices, so the application rate of the public price should be adjusted downward,” and even submitted the “Jeonse Guarantee Implementation Rules Amendment,” but this was also ignored.

This is not all. In March 2021, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport received a report from HUG on abnormal real estate transactions in Gangseo-gu and Bupyeong, but it was revealed that it ignored the report and even ignored the warning about jeonse fraud.

According to the complaint received by HUG at the time, the distorted real estate transactions were taking place in which the owners of multi-family houses inflated the sale price and took advantage of the fact that jeonse insurance was available for up to 100% of the sale price, and the inflated jeonse price was used to pay taxes.

Surprisingly, the places where the transactions took place were Gangseo-gu and Bupyeong, both areas where serious jeonse fraud occurred. The contents of the complaint were reported to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport as they were.

Furthermore, in October 2021, HUG predicted that 3.6 trillion won in subrogation payments would occur over the next 3-4 years, and analyzed that the subrogation payments would exceed 6.6 trillion won when the housing market stagnates or declines.

Accordingly, HGU reported to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport that the amount of damages in multi-family housing increased 4.4-fold from KRW 77 billion in 2019 to KRW 338 billion in 2021, and that specific measures for managing the risk of jeonse guarantees were necessary. However, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport misjudged that risk management was possible, and ultimately resulted in the jeonse guarantee subrogation payment amount reaching KRW 6.2942 trillion last year and this year. Rep. Kim Jeong-jae said, “Heinrich’s Law is a statistical law that states that before a major accident occurs, there must be dozens of minor accidents and hundreds of signs with the same cause,” and pointed out that “before the large-scale jeonse fraud broke out in 2023, there were already warning signs such as the Villa Wang incident in September 2019 and the three mothers and daughters incident in May 2021, and HUG continuously and specifically presented cause analyses and alternatives for these, but the Ministry of Land, Infrastructure and Transport ignored them all, and the jeonse fraud that had been ignited grew uncontrollably.” Rep. Kim continued, “The Ministry of Land, Infrastructure and Transport should use this as a lesson to inspect the jeonse system so that there are no more jeonse fraud victims, and should do its utmost to find ways to prevent gap investments and empty jeonse.”