[헬로T부동산] 부동산 시장, 다시 규제의 파도 위에 서다

정부가 2025년 3월 19일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’은 명확한 메시지를 담고 있다. 시장 과열 조짐을 더는 두고 보지 않겠다는 단호함이다. 강남 3구와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 묶고, 조정대상지역 및 투기과열지구 확대 검토, 가계대출 관리 강화, 불법 거래 단속, 그리고 주택공급 확대까지 총망라된 대책이다. 이는 단순한 규제 차원이 아닌, 시장 흐름 자체를 구조적으로 재편하겠다는 의지를 담고 있다.

이번 대책은 단기적인 시장 심리 제어에는 분명 효과가 있을 것으로 보인다. 토지거래허가구역 확대 지정은 매수세를 억제하며 급등 흐름에 찬물을 끼얹을 수 있는 카드다. 동시에 자금출처조사와 이상거래 점검 등은 투기수요를 견제하는 시그널로 작용한다. 특히 정부가 단속 의지를 강하게 드러낸 만큼, 시장의 불법적 흐름을 차단하는 데는 긍정적인 효과가 기대된다.

하지만 시장은 규제 하나로 움직이지 않는다. 무엇보다 중요한 것은 정책의 ‘균형감’이다. 전문가들은 규제 자체보다도, 그 이면에 있는 공급 정책과 금융 여건의 조화가 시장을 좌우할 것이라고 입을 모은다. 규제로 심리를 눌러도 공급이 제때 따라오지 않으면, 수면 아래 억눌렸던 수요는 다시금 시장을 자극하게 된다. 공급 확대가 실질적인 착공과 입주로 이어지지 않는다면 정책의 실효성은 제한적일 수밖에 없다.

정부는 재건축·재개발 활성화, 신축매입약정, 공공택지 미분양 매입 확약 등으로 공급 기반을 보완하겠다고 밝혔지만, 중요한 것은 ‘속도’다. 계획과 실행 사이의 간극을 줄여야 정책이 시장에 신뢰를 줄 수 있다. 실제로 눈에 보이는 공급 물량이 증가해야 시장은 안정 신호를 받아들인다.

금융 규제 역시 핵심 포인트다. 갭투자, 다주택자 대출 제한, 디딤돌 대출 금리 인상 예고 등은 투기성 수요를 줄이겠다는 강력한 신호다. 그러나 금융 규제는 항상 양날의 검이다. 실수요자까지 대출 문턱에 막히는 일이 발생하면, 자칫 거래절벽을 더 고착화시킬 수 있다. 따라서 금융규제의 미세조정은 향후 정책 지속성의 시험대가 될 것이다.

또한 정부는 불법 거래 단속과 시장질서 확립에 강한 의지를 보이고 있다. 국토부와 서울시가 합동으로 자금출처조사, 허위신고 단속을 강화하고, 이상거래 및 청약 부정행위에 대한 기획조사도 병행하겠다는 계획이다. 이는 시장 투명성 확보 측면에서 긍정적인 방향이지만, 지속성과 실질적인 제재 사례가 뒷받침되어야 정책 신뢰도를 높일 수 있다.

이번 대책은 정부가 시장을 예의주시하고 있으며, 필요시 더 강한 조치도 주저하지 않겠다는 신호로 해석된다. 그러나 시장은 단기적인 규제보다 장기적인 수급 균형에 더 민감하다. 중장기적으로는 공급 확대가 성패를 좌우할 것이며, 규제는 어디까지나 보조적 수단일 뿐이다.

이 시점에서 투자자들에게 중요한 것은 방향성이다. 정책의 흐름을 읽고, 변화의 중심이 어디에 있는지를 판단해야 한다. 규제지역 인근의 비규제지역, 수익형 부동산, 그리고 향후 공급 예정지 주변의 선제적 포지셔닝이 유효할 수 있다. 또한 현금흐름 중심의 안정형 자산 비중 확대가 필요한 시기다.

지금 부동산 시장은 조정기와 전환기를 동시에 맞이하고 있다. 혼란 속에서도 기회는 있다. 규제의 그림자 너머, 정책의 방향을 꿰뚫는 자만이 다음 시장을 주도하게 될 것이다.