종부세 임대주택 요건, 실수하면 세금 ‘헉’…합산배제‧특례 주요 Q&A

(조세금융신문=고승주 기자) 올해 11월 종합부동산세 대상자 중 합산배제 및 특례적용 대상 주택을 보유한 사람은 이달 30일까지 신청해야 한다.

올해부터는 단기임대주택도 합산배제 대상에 들어왔으며, 재건축 대상인 1세대 1주택자, 배우자 상속주택은 반드시 특례 신청을 해야 보유기간 세액공제를 받을 수 있다.

국세청은 15일 이러한 내용의 주요 질의응답 30선을 공개했다.

Q1 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

- 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 22일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

Q2 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

- 홈택스로 신고하시거나 서면 신고 시에는 아래 서식을 작성합니다.

홈택스(www.hometax.go.kr)*를 이용하면 과세물건 자동입력 등 미리채움 서비스를 제공 받아 간편하게 신고할 수 있으며, 합산배제 자가진단, 모의 세액계산 등 각종 신고 도움 서비스도 이용할 수 있습니다.

*홈택스 접속 경로 : 로그인 후 화면 하단 ‘세무 업무 가이드맵(Map)’ 》 ‘종합부동산세’

[합산배제 관련]

Q3 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

- 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.

다만, 기존에 합산배제를 신고한 과세대상 물건에 변동(소유권, 면적, 사원용주택의 임차료 등)이 있는 경우에는 신고기간 내에 물건 변동 내역을 반영하여 신고해 주시기 바랍니다.

또한, 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등의 사유로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.

Q4 실제 주택을 임대하고 있음에도 임대사업자등록을 하지 못한 경우 합산배제를 적용받을 수 없는 것인지?

- 과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자는 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 지자체(시·군·구 임대사업자)와 세무서(주택임대업 사업자)에 각각 등록하는 경우 공시가격 등 일정 요건 충족 시 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

Q5 주택임대 사업자 등록은 방법은?

- 국토교통부 등록민간임대주택 렌트홈(www.renthome.go.kr)이나 주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우* 기관 간 신청정보를 주고받아 세무서 방문 없이 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업 사업자등록을 동시에 처리할 수 있습니다.

*렌트홈 로그인 > 임대사업자 등록 신청 > ‘국세청 사업자 신고’ 체크

Q6 임대사업자 등록이 말소되면 합산배제를 적용받을 수 없는지?

- 합산배제 임대주택은 과세기준일(6.1.) 현재 임대사업자 등록을 한 경우에만 적용받을 수 있으므로, 임대사업자 등록 말소 이후부터는 합산배제를 적용받을 수 없습니다.

Q7 등록말소된 임대주택을 재등록하면 합산배제를 적용받을 수 있는지?

- 과세기준일(6.1.) 현재 등록말소된 임대주택을 계속 임대하고 있는 경우로서 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대주택을 재등록하고, 공시가격 등 일정 요건 충족 시 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

Q8 아파트는 임대주택 합산배제를 적용받을 수 없는지?

- 아파트를 매입하여 임대하는 주택*은 합산배제를 적용받을 수 없습니다.

*장기일반민간임대주택 중 매입임대주택

다만, ’20.7.10. 이전에 임대사업자 등록을 신청한 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대의무기간이 종료되어 지자체(시·군·구)에서 자동으로 말소되는 때까지 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

Q9 합산배제 신고 후 법정 요건을 미충족할 경우 불이익은?

- 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 납부해야 합니다.

*납부기한 다음날부터 고지일까지 기간 1일당 0.022%(’22.2.14. 이전 기간은 0.025%, ’19.2.11. 이전 기간은 0.03%) 가산

또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 임대주택은 해당연도와 그다음 연도(총 2년간)에 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.

Q10 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무임대기간에 포함되는지?

- 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.

Q11 기존 등록 임대주택을 포괄양수한 경우 전 임대사업자가 임대한 기간도 의무임대기간에 포함되는지?

- 임대기간은 세법에 따라 납세의무자가 보유한 기간 내에서 인정되며, 등록임대주택을 포괄양수한 경우 전 임대사업자가 임대한 기간은 합산배제 임대주택의 의무임대기간에 포함되지 않습니다.

Q12 합산배제 임대주택을 의무임대기간 중 다른 사업자에게 포괄양도한 경우 경감받은 세액이 추징되는지?

- 합산배제 임대주택을 세법에서 정한 의무임대기간 중에 다른 사업자에게 포괄양도하면 그동안 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징됩니다.

Q13 합산배제 임대주택 임대료 증액제한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

- 임대사업자로 등록한 이후* 최초로 체결하는 임대차계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 새로 체결하거나 갱신하는 때 임대료 증액 제한 위반 여부를 판단하며 * ’19.2.11. 이전에 임대사업자 등록을 한 경우에는 ’19. 2. 12. 이후 직전 임대차계약으로부터 1년 이내에 임대료 또는 임대보증금을 인상하거나, 1년이 지난 후에 인상하는 경우로서 임대료 또는 임대보증금의 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며, 해당연도와 그다음 연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.

[1세대 1주택자 및 세율 적용 시 주택 수 산정 특례 관련]

Q14 일시적 2주택 특례를 적용받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?

- 종합부동산세 일시적 2주택 특례는 양도소득세*와 달리 신규주택 취득 시기에 대한 제한이 없습니다.

* 양도소득세는 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 함

Q15 상속주택을 여러 채 소유하고 있어도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

- 여러 채의 주택을 상속받은 경우에도 법정 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

* 상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠ 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

Q16 상속받은 지 5년이 지난 경우로써 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우 6월 1일까지 일부를 처분해서 6억 원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

- 1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도․증여 등)하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q17 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격(6억 원(수도권 밖 3억 원)) 요건을 충족하여야 하는 것인지?

- 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상이 되며 상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택도 ①소수지분 주택(상속주택의 지분율이 40% 이하)이거나, ②저가주택(소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하)인 경우에는 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q18 주택의 건축물은 父로부터 5년 이전에 상속받고, 부속토지는 母로부터 5년 이내에 상속받은 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

- 1주택의 지분을 여러 차례에 걸쳐 상속받은 경우로서 그중 일부가 상속받은 지 5년이 넘은 경우에는 ‘상속개시일 5년 이내 주택’ 요건을 적용받을 수 없습니다.

다만, 이와 별개로 상속받은 모든 지분을 합하여 소수지분주택(지분율 40% 이하) 또는 저가주택(수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하)에 해당하면 1세대 1주택으로 보아 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q19 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용 시 주택 수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?

- 상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법정 요건*을 갖추어야 특례가 적용됩니다. 다만, 1세대 1주택자 특례는 1주택자만 신청할 수 있으나, 세율 적용 시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청 가능합니다.

*상속을 원인으로 취득한 주택이 아래 3가지 요건 중 하나를 충족할 경우 특례적용①상속개시일로부터 5년 이내, ②지분율 100분의 40 이하, ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원)이하

1세대 1주택자 특례는 상속주택을 제외하면 1세대 1주택자가 되는 납세자가 기본 공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.

*다만, 상속주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음

세율 적용 시 주택수 계산 특례는 상속주택을 주택 수 계산에서 제외하여 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.

Q20 경기도 읍․면지역에 소재하는 3억 원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

- 수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며, 경기도는 ｢수도권정비계획법｣에 따라 서울특별시, 인천광역시와 함께 수도권에 속합니다.

다만, 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 해당하는 ‘경기도 가평·연천군’, ‘인천 강화·옹진군’에 소재하는 지방 저가주택은 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q21 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

- 지방 저가주택은 ‘1주택’에만 적용되므로, 2채 이상을 소유하고 있으면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.

Q22 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

- 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액을 계산하므로 종합부동산세가 과세됩니다.

다만, 해당 납세자는 1세대 1주택자로 보아 기본공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있습니다.

*다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제가 적용되지 않음

Q23 세율 적용 시 특례가 적용되는 소형 신축주택, 준공후 미분양주택에 오피스텔도 포함되는 것인지?

- 소형 신축주택, 준공후 미분양주택의 범위에는 ｢건축물분양법｣ 제2조 제3호에 따른 분양사업자가 공급하는 오피스텔도 포함되므로 과세기준일 현재 주거용으로 사용하는 오피스텔은 소형 신축주택, 준공 후 미분양주택의 요건을 충족하면 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례를 적용받을 수 있습니다.

[부부 공동명의 특례 관련]

Q24 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

- 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

주택과 부속토지의 지분율이 서로 다른 경우에는 주택과 부속토지의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 지분율을 판단합니다.

Q25 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?

- (사례) 단독주택: 건물 지분(본인 100%), 부속토지 지분(배우자 100%)

주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있습니다.

Q26 같은 세대인 자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있는지?

- 공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 같은 세대인 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용받을 수 없습니다.

[보유기간 계산 특례 관련]

Q27 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례를 신청하는 경우 혜택은?

- 1세대 1주택자 장기보유 세액공제를 적용하는 경우 납세의무자가 해당 주택을 취득한 날이 아니라, 배우자가 취득한 날이나 납세의무자가 재건축으로 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산합니다.