반포 ′노른자위′ 재건축도 시공사 선정 유찰…공사비 부담에 경쟁입찰 기피

삼호가든5차, 공사비 올린 2차 시공사 선정도 유찰

'잠원 알짜' 신반포4차, 송파 잠실우성4차도 유찰

건설업계, "경쟁 자체가 부담…경쟁 입찰 기피 경향"

조합-시공사 갈등도 건설사 정비사업 소극 행보 부추겨

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 건설 경기 위축으로 시공사들이 입찰에 소극적인 태도를 보이면서 서울 정비사업의 시공사 선정이 난항을 겪고 있다. 원자재와 인건비 부담이 커지면서 건설사들이 경쟁 입찰에 부담을 느껴 쉽사리 수주에 뛰어들지 않는다는 분석이 나온다.

13일 정비업계에 따르면 전날 서울 서초구 삼호가든5차아파트(삼호가든5차) 재건축정비사업조합이 진행한 2차 시공사 선정이 유찰됐다.

지난 5일 열린 현장설명회에는 삼성물산, 포스코이앤씨, 대우건설, 효성중공업 등 4개사 관계자가 참석했지만, 마감된 시공사 입찰 참여 의향서를 제출한 곳은 포스코이앤씨 한 곳뿐이었다. 관련 법에 따라 시공사 선정 시 한 곳만 입찰하면 경쟁 입찰이 성사되지 않아 유찰된다.

앞서 삼호가든5차는 지난해 7월 시공사 선정을 시도했으나 한 차례 유찰되며 사업이 지연됐다. 당시 현장설명회에는 7개사가 참여했고 포스코이앤씨, SK에코플랜트 등이 관심을 보였으나 최종 입찰에는 아무도 지원하지 않았다.

급기야 조합은 1차 시공사 선정 당시 총 2129억8000만 원이었던 공사비를 약 11% 인상한 2369억 원으로 조정해 시공사 유입을 유도했다. 3.3㎡당 10만원의 공사비를 추가했지만, 결국 이번에도 고배를 마셨다. 조합 관계자는 "입찰이 두 번 유찰됐기 때문에 수의계약을 검토할 것"이라고 말했다.

◆ 서울 '노른자위' 재건축도 시공사 찾기 난항

삼호가든5차는 서울 서초구 반포동 30-1번지 일대에 위치한 주거단지다. 305가구 규모의 소규모 단지지만, 3·7·9호선이 교차하는 고속터미널역과 7호선 반포역, 9호선 사평역이 도보권에 있어 교통 편의성이 뛰어나고, 반포 학원가와 신세계백화점, 뉴코아아울렛, 서울성모병원 등 주요 시설 접근성이 우수하다는 평가다.

그러나 삼호가든5차와 같이 서울 요지에 위치한 재건축 단지들도 최근 시공사 선정에 난항을 겪고 있다. 서초구 잠원동 신반포4차아파트 역시 지난 5일 삼성물산이 단독으로 입찰해 유찰됐다. 기존 12개 동 1212가구에서 1828가구로 재건축을 추진 중이며, 총 공사비 1조 310억원이 제시됐음에도 유찰된 것이다.

인근 지역도 상황은 비슷하다. 신반포27차아파트 재건축정비사업은 지난달 22일 시공사 미응찰로 유찰됐다. 삼호가든5차와 비슷한 210가구의 소규모 단지지만, 잠원역 역세권이며 강남 주요 입지라는 점에서 관심을 끌었으나 시공사 확보에 실패했다. 서울 송파구 잠실우성4차아파트 주택재건축정비사업 역시 지난달 시공사 선정 과정에서 유찰됐다.

◆ "수주 실패시 타격"…경쟁입찰 꺼리는 시공사들

시공사들이 정비사업 입찰에 소극적인 이유는 업계가 확실한 수익성이 보장되는 사업장에 집중해야 한다는 판단에서다. 특히 경쟁 입찰에서 실패할 경우 타격이 크기 때문에 건설사들이 경쟁 입찰을 꺼린다는 분석이 나온다.

일례로 최근 재건축 시공사 입찰에 응하지 않은 한 건설사는 조합이 수의계약으로 전환할 시 향후 일정에 따라 검토를 지속할 계획이 있음을 밝히기도 했다. 경쟁 입찰이 아닌 수의계약 단계에서 협의를 진행하는 방식을 전략적으로 채택하겠다는 의도다.

이를 두고 건설사 관계자는 "유찰이 단순히 한 건에서 끝나는 것이 아니라 이후 다른 프로젝트에도 영향을 미칠 수 있다"며 "투입 비용, 인력, 기업 이미지에 타격을 입을 수 있어 경쟁 입찰을 기피하는 경향이 강해졌다"고 말했다.

입찰 이후 공사 마진도 문제다. 원자재 가격과 인건비 상승에 고금리 기조까지 이어지면서 공사비 부담이 커지고 있기 때문이다.

이로 인해 공사비 증액을 두고 조합과 시공사 간 갈등이 발생하는 경우도 늘고 있다. 최근 신반포4지구 재건축사업 시공사인 GS건설은 조합 측에 공사비 4859억원을 요청했다.

이 사업은 오는 6월 입주를 앞둔 상황으로, GS건설은 코로나19 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁 등 대외 환경 변화로 인한 공사비 상승을 이유로 공사 기간 동안 세 차례에 걸쳐 공사비 증액을 요구했다.

GS건설은 최근 경기도 광명시 철산주공8·9단지 재건축사업에서도 조합에 1032억 원 규모의 공사비 인상을 요구한 바 있다. 결국 해당 조합은 광명시 분쟁조정위원회에 조정 신청을 했다.

고준석 연세대 경영전문대학원 교수는 "가구수가 작은 소형 재건축 단지는 대형 단지보다 수익성이 낮기 때문에 공사비에서 적정 마진이 확보되지 않으면 시공사 입찰이 어려울 수밖에 없다"며 "경쟁 입찰의 경우 타 시공사와 경쟁하면서 마진을 확보하기 어려운 구조다. 마진이 적은 상태로 착공할 경우, 이후 공사비 증액이 불가피해 조합과 갈등을 빚거나 소송으로 번질 가능성이 크기 때문에 시공사들이 더욱 신중한 태도를 보이고 있다"고 말했다.

dosong@newspim.com