[건설부동산] 시공사와 신탁사의 책임준공의무

"부동산 개발사업성 악화에 관련 분쟁 사업장 증가"

1. 책임준공의무의 의의

책임준공의무는 일반적으로 천재지변, 내란, 전쟁 등의 불가항력 사유를 제외하고는 어떠한 사유로도 공사를 중단하지 않고 예정된 공사기간 내에 공사를 완료함으로써 해당 목적물을 준공해야 할 의무로 이해된다. 담보목적물이 확보되지 않은 상태에서 프로젝트 자체의 장래 현금흐름을 상환재원으로 하는 프로젝트 파이낸싱 사업에서의 '완공보증'(completion guarantee)에서 유래한 것으로, 이와 유사한 특성을 가지는 부동산 개발사업에서도 '책임준공'이라는 명칭 하에 시공사와 신탁사에게 목적물 준공에 관한 일정한 의무를 부과하는 장치로 활용되고 있다.

2. 시공사의 책임준공의무

가장 기본적인 유형은 시공사로 하여금 책임준공의무를 부담하도록 하는 것이다. 부동산 개발사업의 경우 예컨대 분양율이 저조할 경우 초기 자금 조달에 어려움이 생겨 공사비 미지급 문제가 발생할 수 있는데, 이때 시공사가 공사비 미지급을 이유로 공사수행을 거부한다면 결국 사업 자체의 진행이 불가능하게 된다. 따라서 대주는 시공사에게 책임준공의무를 부담시켜 설령 공사비를 지급받지 못하더라도 천재지변, 내란, 전쟁 등의 불가항력 사유를 제외하고는 목적물을 반드시 준공하도록 함으로써 이를 통하여 투입한 자금을 최대한 회수하고자 하는 것이다.

시공사가 부담하는 책임준공의무의 구체적인 내용은 당사자 간의 약정에 따라 달라질 수 있다. 다만, 통상적으로는 책임준공의무 미이행 시 손해배상책임을 부담하도록 하는데, 이때의 손해는 책임준공의무 미이행과 상당인과관계 있는 손해를 의미한다고 볼 수 있다.

또한 약정에 따라서는 책임준공의무 미이행 시 중첩적 채무인수를 규정하기도 하는데, 이 경우 시공사가 정해진 기한까지 목적물을 준공하지 못할 경우 대출채무의 기한이익상실에 따라 즉시 변제기가 도래하고, 해당 채무를 중첩적으로 인수한 시공사는 대출원리금 상당을 변제할 의무를 부담하게 된다.

3. 신탁사의 책임준공의무

신탁사가 책임준공의무를 부담하는 경우도 있다. 예컨대 신탁사가 직접 자금을 조달하지 않는 관리형 토지신탁에서, 시공사가 일차적인 책임준공의무를 부담하되 그 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 신탁사가 기존 준공기한에 일정기간을 더한 기간 내에 추가적으로 책임준공의무를 부담하기도 한다. 시공사와 함께 신탁사도 책임준공의무를 부담하는 이와 같은 책임준공형 관리형 토지신탁은 2016년부터 도입되어 최근까지 지속적으로 확대되어 왔다. 사업 규모가 크지 않아 도급순위 상위권 건설사가 참여하기 어렵거나, 시공비 절감 등을 위하여 도급순위가 상대적으로 낮은 시공사를 선정한 사업에서 주로 활용되고 있다.

마찬가지로 신탁사가 부담하는 책임준공의무의 구체적인 내용도 당사자 간의 약정에 따라 달라질 수 있으나, 통상 책임준공의무를 미이행한 신탁사로 하여금 책임준공의무 위반으로 인하여 대주가 입은 손해를 배상하도록 한다.

이와 관련하여 책임준공형 관리형 토지신탁이 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상 금지된 손실보전 또는 이익보장에 해당하는지, 그리고 지급보증에 해당하는지 등이 논란이 되기도 하였다. 그러나 현재는 책임준공의무 미이행과 관련하여 과도한 손해배상을 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이와 같은 책임준공형 관리형 토지신탁은 일반적으로 허용되고 자본시장법에 위반되지 않는 것으로 이해되고 있다.

4. 책임준공의무를 둘러싼 분쟁

최근 건설 및 부동산 경기의 영향으로 부동산 개발사업의 사업성이 악화되면서 책임준공의무를 이행하지 못하는 사업장이 늘어나고 있다. 특히 시공사의 책임준공의무는 물론이고 신탁사의 책임준공의무 또한 이행하지 못하는 사업장이 나타나면서 이러한 경우 각 주체의 책임범위를 둘러싼 논란이 발생하고 있다.

예를 들어, 책임준공의무 미이행에 따른 손해배상에 있어 책임준공의무 위반과 상당인과관계 있는 손해의 배상이 논의될 수 있는데, 여기서 구체적으로는 상당인과관계 있는 손해의 범위가 문제된다.

통상 시공사의 경우 책임준공의무 미이행 시 중첩적 채무인수를 하게 되므로 대출원리금 상당을 변제할 의무를 부담하게 되나, 손해배상책임만을 부담하는 신탁사의 경우에는 그 책임 범위에 다툼의 여지가 있다. 특히 책임준공일 현재 완성된 목적물의 가액이 대출원리금을 하회하는 것으로 평가되는 경우 책임준공의무 위반에 따른 손해배상의 범위는 그 가액을 한도로 한다고 볼 여지가 있고, 문언에 따라서는 신탁사의 손해배상에 관하여 정하고 있는 규정이 손해배상액의 예정에 해당하는지 여부도 쟁점이 될 수 있다.

손해 산정에 있어 책임준공일 현재 미완성된 목적물의 가치를 어떻게 고려할 것인지도 문제 될 수 있다. 환가되지 않은 미완성 목적물의 가치를 손해에서 공제할 수 없다는 입장과, 대출원리금에 관한 일종의 담보로서 기능한다는 점에서 공제하여야 한다는 입장이 대립한다. 같은 맥락에서, 책임준공의무를 지체하여 이행한 경우 실제 준공일에 아직 환가되지 않은 목적물의 가치를 손해에서 공제하여야 하는지도 쟁점이 될 수 있다. 아직 환가되지 않은 목적물의 교환가치를 어떻게 평가할지, 이러한 가격변동의 위험을 감수하는 것 또한 책임준공의무의 내용에 포함되는지 등에 관하여도 다툼의 여지가 있다.

5. 결론

책임준공의무 미이행에 따른 분쟁은 현재진행형이다. 그러나 책임준공형 관리형 토지신탁에서의 책임준공의무 미이행과 그에 따른 손해배상과 관련하여서는 명시적인 선례가 없어 논란이 예상된다. 기본적으로는 처분문서의 문언에 입각하여 책임준공의무의 구체적인 내용과 그 책임범위를 파악해야 할 것이지만, 책임준공의무를 약정함으로써 당사자들이 의도한 바는 무엇이고, 이를 통하여 합의한 위험배분에 관한 의사가 무엇인지도 살펴볼 필요가 있다.

손익과 위험의 공평한 배분이라는 구체적 타당성은 물론이고, PF 금융시장과 거시경제에 미칠 영향에 관한 정책적 관점 또한 도외시하기 어려울 것이다. 어떠한 결론이 내려지든 시장과 업계에 미칠 파급효과는 상당할 것으로 예상된다. 법원의 신중하고도 현명한 판단이 필요한 시점이다.

조영우 변호사(법무법인 세종, ywcho@shinkim.com)