추가이주비가 정비사업 성패 가른다… 강남 3구 주담대 37조 넘어 금융당국 ‘비상’ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 정비사업 추가이주비 경쟁 격화: 6·27 대출규제가 기본이주비를 6억 원으로 제한하면서 시공사가 제공하는 추가이주비가 정비사업 수주의 핵심 키로 떠올랐다. 삼성물산이 개포우성7차에 LTV 150% 이주비를 제안하고 대우건설도 LTV 100%를 약속하는 등 대형 건설사들의 현금력 경쟁이 치열해지는 양상이다. 정부가 시공사 제공 추가이주비는 6억 원 한도 제한에 포함하지 않기로 하면서 수주 성과가 대형사로 몰리고 있다.

■ 강남 3구 주담대 폭증: 5대 시중은행의 강남 3구 주담대 잔액이 37조 2770억 원으로 치솟았다. 3월 말 대비 2.77% 증가해 전국 평균 2.06%를 크게 웃도는 수준이다. 토허제 해제 시점인 2~3월 신청분이 4~6월 집행되면서 나타난 현상으로 연율 환산 시 12%에 달하는 급증세를 보이는 중이다. 강남구와 송파구의 아파트 매매가격도 지난달 30일 기준 1주일 전보다 각각 0.73%, 0.75%씩 치솟으며 여전히 상승세를 이어가는 모습이다.

■ 저축은행 신용대출 급감: 저축은행업계가 6·27 규제로 개점휴업 상태에 빠졌다. 신용대출 한도가 연봉 이하로 제한되면서 서민과 소상공인의 급전 창구가 막혔기 때문이다. 저축은행 신규 대출 실행이 절반 이상 급감한 상황에서 저축은행중앙회는 8일 긴급 간담회를 열어 정부에 규제 완화를 요청한다. 다만 부동산 PF 부실 여파로 기업대출 영업도 막막한 상황이라 업계 위기가 더욱 심화되고 있다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 정비사업 수주 ‘추가 이주비’가 가른다…건설사들 ‘대출 장외전’

- 핵심 요약: 올 하반기 서울 주요 정비사업지가 시공사 선정에 들어간다. 압구정·성수·여의도 등이 대상이다. 시공사 선정에는 ‘추가이주비’가 수주 성공을 좌우하는 열쇠로 떠올랐다. 삼성물산은 개포우성7차 조합에 LTV 150% 이주비를 제안했다. 만약 조합원 743명이 모두 종전자산평가액만큼 이주비를 요구한다면 건설사는 2조 원을 조달해야 한다. 여의도 대교아파트 기준으로 보면 LTV 100%일 때 시공사 부담금이 기존 12억 5000만 원에서 19억 원으로 50% 이상 뛴다.

2. 강남 3구, 주담대 증가폭 전국의 1.3배

- 핵심 요약: 강남 3구 주담대 잔액이 6월 22일 기준 37조 2770억 원으로 나타났다. 3월 말보다 2.77% 늘어난 수치로 전국 평균 2.06%의 1.3배에 달한다. 토허제가 해제됐던 2~3월 신청분이 4~6월에 집행되면서 나타난 형상으로 연율로 환산하면 12%에 달하는 급증세다. 실제로 강남구와 송파구 아파트값도 지난달 30일 기준 1주일 전보다 각각 0.73%, 0.75%씩 올랐다.

3. 저축은행업계 ‘6·27규제’ 대응방안 긴급 논의

- 핵심 요약: 저축은행중앙회가 8일 상위 5개 저축은행과 긴급 간담회를 개최한다고 밝혔다. 6·27 대책 대응 방안을 논의하기 위해서다. 신용대출 한도가 연소득 2배에서 연봉 이하로 줄어들면서 저축은행 신규 대출 실행이 절반 이상 쪼그라들었다. 저축은행 차주 중 급전이 필요한 영세 상인과 서민들의 자금 조달 창구가 막히게 된 셈이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 저축은행업계 ‘6·27규제’ 대응방안 긴급 논의

- 핵심 요약: 일레븐건설이 시행하는 용산 유엔사부지 개발 프로젝트 ‘더파크사이드 서울’이 본격 분양에 나선다. 해당 단지는 지하 7층~지상 20층 11개 동 규모로 오피스텔 775실(전용면적 53~185㎡)이 조성된다. 6호선 녹사평역, 이태원역과 인접하고 한남뉴타운, 캠프킴 등과 연계된 도시 개발 중심축에 자리했다. 용산공원을 정면에 둔 유일한 주거 단지로 서울 도심 속 세계적인 복합도시 실현의 상징적 프로젝트로 관심이 쏠린다.

5. [단독] 개발 열풍에 자취 감추는 도시재생…서울시, 도시재생위원회 폐지

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- 핵심 요약: 서울시가 도시재생위원회를 8년 만에 폐지하고 도시계획위원회로 기능을 옮겼다. 오세훈 시장이 당선된 뒤 정책 기조가 재개발·재건축 중심으로 바뀐 결과다. 도시재생활성화지역 신규 지정은 2020년 5건에서 2021년 2건으로 줄었고, 2022년부터는 아예 없었다. 창신동이 뉴타운 해제 후 ‘1호 도시재생 선도구역’으로 지정되었다가 다시 6400여 가구 규모 주거단지로 통합 개발되는 등 정책 변화가 두드러진 모습이다.

6. “장롱속 金 굴려 경제활성화”…하나銀 ‘골드신탁’ 출격

- 핵심 요약: 하나은행이 다음 달 ‘하나골드신탁(운용)’ 상품을 출시한다. 외환위기 당시 국민들의 ‘금 모으기 운동’에서 착안한 상품으로 지난달 하나금융이 업계에서 처음으로 내놓은 ‘금 실물 신탁’의 후속작이다. 금 가격은 지난해 말 트로이온스당 2717달러에서 현재 3300달러 선으로 6개월 만에 23% 급등하는 중이다. 상품은 고객이 보유 금을 은행에 맡기면 안정적 운용을 통해 수익을 창출하고 만기에 금 실물을 돌려받는 구조다.

[자주 묻는 질문]

Q. 정비사업 투자 시 어떤 건설사를 선택해야 하나요?

A. 추가이주비 제공 능력이 검증된 대형 건설사 중심으로 선별해야 합니다. 6·27 규제로 기본이주비가 6억 원으로 제한되면서 시공사가 LTV 100~150% 수준의 추가이주비를 제공해야 하는데, 이는 단지당 수조 원 규모의 현금 조달 능력을 요구합니다. 삼성물산, 현대건설, GS건설 등 신용등급이 높은 대형사들이 경쟁력을 갖추고 있으며, 중견 건설사들은 자금 부담으로 수주에서 밀려나는 상황입니다. 투자 전 시공사의 재무건전성과 이주비 제공 조건을 면밀히 검토하고, 대형사 수주 확정 이후 투자 타이밍을 잡는 것이 안전합니다.

Q. 강남 3구 부동산 투자 지금도 괜찮을까요?

A. 단기 조정 가능성을 고려해 신중한 접근이 필요한 시점입니다. 강남 3구 주담대가 4~6월 전국 평균의 1.3배 급증하며 연율 12%에 달하는 증가율을 보이고 있어 정책 당국의 우려가 높은 상황입니다. 금융당국이 정책 일관성 유지 방침을 밝혔고 추가 규제 도입 가능성이 있어 단기 투자는 리스크가 큽니다. 다만 중장기적으로는 강남권의 희소성과 재건축 등 개발 호재가 여전해 시장 조정 이후 선별적 투자 기회는 지속될 것으로 예상됩니다.

Q. 부동산 대출 조건이 어떻게 변하고 있나요?

A. 전반적으로 까다로워지고 있어 사전 준비가 필수입니다. 6·27 규제로 신용대출 한도가 연소득 2배에서 연봉 이하로 제한되면서 저축은행 등 2금융권 대출이 절반 이상 급감했습니다. 기본이주비도 6억 원으로 한도가 제한되어 부동산 투자 시 자기자본 비중을 높여야 하는 상황입니다. 1금융권 중심의 대출 전략을 수립하고 대출 한도를 사전에 확보하는 것이 중요하며, 투자 계획 수립 시 대출 조건 악화를 반영한 수익률 재계산과 함께 장기적 관점에서 자금 조달 계획을 수립해야 합니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 정비사업 투자 전략: 대형 건설사 수주 프로젝트 중심으로 투자 대상 선별, 추가이주비 부담 능력이 검증된 시공사 시행 단지 우선 고려

✓ 강남권 대출 모니터링: 주담대 급증으로 추가 규제 강화 가능성 대비, 금융당국 정책 일관성 유지 방침에 따른 대출 조건 변화 사전 점검

✓ 자금조달 루트 다변화: 저축은행 등 2금융권 대출 여건 악화로 1금융권 중심 대출 전략 수립, 대출 한도 확보 및 조건 협상 선제적 진행

✓ 용산 개발 호재 활용: 더파크사이드 서울 등 프리미엄 개발 사업 분양 동향 모니터링, 용산공원 조성 등 개발 호재 연계 투자 기회 검토

[키워드 TOP 5]

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