“돈 없다고? 여기라도 사라” 스타강사 ‘빠숑’이 찍은 아파트

내달리던 서울 집값에 제동이 걸렸다. 정부가 대출 규제에 나선 데다, 단기간에 가파르게 올라 피로감이 쌓인 탓이다. 각종 부동산 지표도 ‘숨 고르기’를 가리킨다. 서울 아파트 거래량이 줄고 매물이 쌓이는 게 대표적이다. 전문가 사이에선 “당분간 집값이 안정될 것”이란 의견이 나오기 시작했다.

그런데 깊이 들여다보면 꼭 그런 것 같지도 않다. 강남권 등 인기 지역에선 여전히 최고가 거래가 심심찮게 나오기 때문이다. 시장이 지역별로 따로 움직이다 보니 수요자들은 매수·매도 타이밍을 잡기가 쉽지 않고, 집주인과 매수자 간 눈치 싸움이 치열하다. 집 한 채가 전부인 사람도 ‘똘똘한 한 채’에 대한 미련을 버리지 못한다.

지금 집을 사도 괜찮을까. 산다면 어딜 사야 할까. 이 물음을 안고 최근 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장을 만났다. 김 소장은 “난 부동산 전망을 하는 사람이 아니라 25년간 개별 아파트만 본 사람”이라며 “개별 아파트 수요, 가격 전망으로는 한 번도 틀린 적이 없다”고 말했다.

그는 인터넷에서 ‘빠숑’이란 필명으로 유명하다. 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장 출신으로『서울 부동산 절대원칙』등 책 14권을 썼다. 부동산 스타 강사인 그에 대한 평판은 가치관에 따라 갈리지만, 21만 명이 넘는 유튜브 구독자 수가 말해 주듯 사람들은 그의 말에 귀를 기울인다. 머니랩이 김 소장에게 변곡점에 선 서울 부동산 시장에서 사야 할 집과 사지 말아야 할 집, 그리고 ‘돈이 되는’ 투자 전략을 물었다.

이런 내용을 담았어요

📍Point 1 서울 부동산 시장 향방

-‘갈아타기’ 수요가 절반 이상

-집값, 오를 만큼 올랐다?

📍Point 2 지금 집 사도 되나

-무주택자와 1주택자의 접근법

-‘얼죽신’ 시대에 재건축 투자는

📍Point 3 유망 투자처 고르기

-3.3㎡당 4100만원이 기준점?

-12억 미만 아파트 중 집값 오를 곳

현재 서울 부동산 시장을 어떻게 평가하나.

2021년에는 집값이 급등했고 2022년엔 급락했다. 지난해는 눈치를 좀 보다가 올해 들어 집값이 다시 올랐다. 아파트 거래량도 올 들어 지난 7월까지 늘어나다가 8월부터 조금씩 주춤해졌다. 지금 거래되는 건 대부분 실거주 목적의 갈아타기 수요다. 그래서 상급지 위주로 거래가 움직이는 상황이다.

상급지는 어느 곳을 말하나.

서울의 아파트 평(3.3㎡)당 매매가격이 평균 4000만원대 초반이다(부동산R114 기준 4123만원). 이 가격대 이상을 상급지로 본다. 구별로 보면 강남·서초구를 비롯해 용산·송파·마포·성동·광진·양천구 정도다.

실제 올해 서울 아파트를 산 사람 중 절반 이상은 기존에 보유한 집을 팔아 자금을 마련한 ‘갈아타기’ 수요였다. 국토교통부가 국회에 제출한 ‘주택 자금조달계획서’ 자료에 따르면, 서울 아파트 매수자가 ‘부동산 처분 대금’으로 집을 사겠다고 신고한 비율은 1분기 52.1%, 2분기 57%였다. 올 들어 21일까지 아파트 거래량이 많은 구(區)도 송파(3472건), 강남(2952건), 성동(2468건) 등 ‘상급지’였고, 가장 많이 팔린 아파트는 송파구 가락동 헬리오시티(319건)였다.

집값은 어떻게 움직일 것으로 보나.

당분간 상황이 크게 달라지지 않을 것 같다. 지금은 투자자들이 적극적으로 투자할 수 있는 시기가 아니다. 다른 집으로 이사하려는 사람만 집을 살 거다. 이사는 보통 상급지로 가기 때문에 상급지 가격은 좀 더 오를 거다. 평당 4000만원 넘는 아파트에선 신고가를 경신하는 사례가 계속 나올 수 있다.

오르는 곳만 오른다는 얘긴데, 금리 인하가 긍정적으로 작용할까.

집값에 직접적인 영향을 주진 않는다. 통상 기준금리가 내려가면 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)나 CD(양도성예금증서) 금리가 낮아져 대출금리가 떨어져야 하지만, 우리나라는 특이하게 정부 눈치를 많이 본다. 정부에서 ‘가계대출이 늘었다’고 하면 은행이 가산금리를 올리는 식이다. 실질적으로 대출금리가 내려가지 않으니 이자 부담도 줄지 않는다. 당장 수요자들이 집을 살 때 (금리 인하는) 큰 영향이 없을 거다.