“소송해도 못 이긴다?”…줄줄이 오른 사전청약 분양가

최근 본청약 공고를 낸 인천계양 A3지구의 확정 분양가는 전용면적 55㎡ 기준 4억101만원이다. 2021년 7월 처음 예고한 사전청약 추정분양가(3억3980만원)보다 약 18%(6000만원) 상승했다. 사전청약 당첨자 236가구 중 106가구가 본청약을 포기했다. 사전청약 당첨자의 절반 가량이 본청약을 하지 않은 셈이다.

지난 18일 본청약을 진행한 인천계양A2블록 역시 사전청약 당첨자의 40%가 본청약을 포기했다. 이곳의 전용 84㎡ 확정 분양가는 최고 5억8411만원으로 사전청약 당시 추정액(4억9387만원)보다 18.2% 상승했다.

이한준 한국토지주택공사(LH) 사장은 지난 10일 국회 국정감사에서 “인상된 분양 가격이 온전히 피해자들한테 돌아가지 않도록 최선을 다해 사전 청약자 입장에서 분양가를 결정하도록 노력하겠다”고 말했다. 하지만 이윤을 전혀 남기지 않아도 지난 2~3년간 상승한 공사비와 인건비를 반영하면 초기 추정분양가액을 맞추는 것은 물리적으로 불가능하다는 입장은 그대로다.

법조계에서는 “사전청약당첨자들이 이기기 어려운 싸움”이라는 말이 나온다. 사전청약 당첨자들은 본청약 확정분양가를 내고 입주를 하거나 본청약을 포기하는 것 외에는 선택지가 없다는 얘기다.

과거에도 사전청약자들이 본청약 확정 분양가를 받아들이지 못하고 제기한 소송에서 패소했던 것으로 23일 경향신문 취재결과 확인됐다.

수원지법은 2017년 5월 보금자리주택 사전청약당첨자 18명이 경기주택도시공사(GH)를 상대로 낸 부당이득금 반환청구소송에서 원고패소판결을 내렸다.

GH는 2010년 4월 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)와 함께 총 6곳에 대한 보금자리주택 사전예약을 실시했다. 전용면적 59㎡, 74㎡, 84㎡ 등 세 유형에 대한 추정분양가를 59㎡는 3.3㎡(1평)당 850만원, 74·84㎡는 890만원으로 제시했다.

그러나 본청약이 진행된 2015년 12월 확정분양가는 59㎡는 3.3㎡(1평)당 892만5698원, 74·84㎡는 948만5018원으로 각각 상승했다. 즉 전용면적 84㎡ 기준 2억8480만원이던 추정분양가가 본청약 시점에는 3억3500만원까지 6000만원 가까이 상승했다는 얘기다.

수원지법은 그러나 “추정분양가격은 사전예약 당시부터 본 청약시에 변동될 가능성을 예상하고 개략적으로만 산정된 것으로 봐야하고, 원고들(사전청약 당첨자)이 제출한 증거만으로는 추정분양가격이 청약계약에 있어 분양가격을 결정짓거나 구속한다고 인정하기 부족하다”고 판단했다. 원고패소 판결을 내린 것이다.

법원의 판단근거가 된 것은 결국 입주자공고문이었다. 안내문에는 보금자리주택 건설사업계획이 확정되지 않은 상태에서 입주예약자 모집을 위해 기본적인 사항을 개략적으로 추정해 안내하는 것이라고 명시돼 있었고, 분양가격 변동 및 결정시기에 대한 문구가 있었던 점, 사전예약 모집공고시 추정분양가보다 높거나 낮아질 수 있다는 안내문구가 기재돼 있었기 때문에 본청약 시점에 분양가가 높아졌더라도 부당이득으로 보기 어렵다고 판단한 것이다. GH가 사전청약을 실시한 지 5년이 지나서야 본청약이 이뤄진 점은 판결에 영향을 미치지 않았다.

지난해 5월 LH토지주택연구원이 발표한 ‘공공분양주택 사전청약이 부동산시장에 미친 영향과 과제’ 연구논문에 따르면 사전청약당첨자의 73.1%는 주택가격이 하락하더라도 사전청약을 신청하겠다고 답한 것으로 나타났다. 그 이유로는 ‘향후 자가마련이 어려울 것 같아서’로 꼽았다. 즉 사전청약 신청자들은 제도 취지에 충실한 계층인 셈이다.

그러나 응답자의 37.9%는 추정분양가 대비 확정분양가가 10% 상승할 경우 본청약을 포기하겠다고 답변했다. 10~20% 상승할 경우에는 61.0%가 본청약을 포기하겠다고 답변했다. 현재 본청약이 진행 중인 공공사전청약의 분양가 상승률은 약 18%에 달한다.