[최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트] 공실이어도 임대료 내리지 않는 이유는?

최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트 31

씨엘인베스트

최윤미 대표

얼마 전, 나는 꼬마빌딩 입문서 『나는 월급쟁이 직장인에서 꼬마빌딩 4채 건물주가 되었다』를 출판했다. 이 책을 읽은 독자 중 한 분이 흥미로운 질문을 했다.

“금리가 상승하면 수익률이 올라가고 부동산 가치가 하락한다는 명제는 이해가 어렵습니다. 또한, 공실이 있어도 임대료를 내리지 않는 이유가 무엇인지 궁금합니다.”

독자의 질문처럼, 많은 사람이 공실이 발생하면 임대료를 낮추는 것이 당연하다고 생각한다.

하지만 상업용 부동산 시장에서는 이러한 상식이 항상 적용되지 않는다. 금리, 수익률, 부동산 가치, 그리고 임대료가 서로 어떤 방식으로 영향을 주고받는지 쉽게 이해할 수 있도록 이 글에서 자세히 풀어보겠다.

1. 금리와 수익률은 어떤 관계가 있을까?

부동산 투자자들은 일반적으로 은행 금리보다 높은 수익률을 기대한다. 은행 금리가 높아지면 은행에 돈을 맡겨도 더 많은 이자를 받을 수 있기 때문에, 부동산 투자 역시 그보다 높은 수익을 내야 매력적이기 때문이다.

결론적으로, 금리가 상승하면 투자자들의 요구 수익률도 높아진다.

2. 수익률이란 무엇인가?

수익률은 건물주가 투자한 돈 대비 임대료로 얻는 수익의 비율을 말한다. 쉽게 말해, 돈을 얼마나 벌고 있는지를 나타내는 퍼센트다.

수익률이 낮아질수록 동일한 임대료를 기준으로 매매가가 상승하는 원리다.

3. 금리 상승이 부동산에 미치는 영향은?

결론적으로, 금리가 상승하면 요구 수익률이 높아지고, 부동산 가치는 하락한다.

4. 공실이 있어도 임대료를 내리지 않는 이유는?

공실과 임대료의 관계

상업용 부동산에서 수익률은 투자 매력도를 결정짓는 중요한 기준이다.

공실이 있더라도 임대료를 낮추지 않는 이유는 수익률과 직결된다.

매수자는 당연히 수익률이 높은 매물에 더 큰 관심을 갖는다. 반대로, 임대료를 낮추면 수익률이 하락하고, 이는 투자 매력을 떨어뜨릴 수 있다.

공실에도 임대료를 유지하는 이유

공실이라고 해서 임대료를 낮추면 수익률이 하락한다. 투자 매력이 떨어지면 부동산 가치도 하락하게 된다. 따라서 건물주들은 차라리 공실을 유지하며 높은 임대료를 고수한다. 특히 강남 등 주요 상권에서는 부동산 시세차익이 주요 목표이기 때문에 임대료를 쉽게 내리지 않는다.